今年深圳楼市比起往年要波折许多，市场整体的波动都很大，尤其是房产流通上不如以往可观。

以至于许多人十分迷茫，现在的深圳市场到底还能不能进？

淘房志在这里和大家很坚决地表明我们的观点：

对深圳市场要保持信心，我们依旧看好深圳楼市。现在的波动虽然看起来比以往激烈，但深圳的基本面是强劲的，中长期依然看好。

而且巴菲特也曾说过：“在别人恐惧时我贪婪。“现在就是最好的购房时机。

那么，2021年下半年的投资方向在哪里呢？

坚定信心很重要，长期看好深圳

把握核心板块优质资产尤为重要

诚然，今年出台了许多监管、调控的政策，涉及许多领域，譬如放开三胎、实行教改、房地产调控等等。不论是哪一个，都多少对楼市产生了影响。

但其实我们仔细研读十四五规划和2035远期规划纲要就会发现，今年的许多政策都是为中长期发展目标做的铺垫。

现在的波动只是一时的，只是正常的市场应激反应，而长远来看市场将更为稳定和健康，对于楼市投资来说，稳中向上更有利。

其实深圳房价看似波动，实质上许多只是之前挂盘虚高的楼盘，将价格回调到正常范围，或者只是业主急于出手需要现金流的个别笋盘。（以往也有笋盘，现在出现降价笋盘被刻意放大，所以人们出现了恐慌。）

大可不必慌神，我们还是要坚定信心，多理智分析现状。

为什么我们说现在是最好的买房时机呢？

从图上看最好当然是买在房价谷底的时候，但是对于大部分人来说很难知道什么时候是谷底，一直等常常等到的是房价反弹上涨。

这时按照中国人“买涨不买跌”的习惯，购房者会迅速增加，买方竞争加剧，所以购房者议价能力弱，难选到好房子。

相较于A点，在C点买房可能更好，价格合理，能以自身出发选到心仪好房子，所以现在也许才是购房的最佳时机。这一点，不论对于投资客还是自住购房者都适用。

淘房志创始人顾洪波先生表示：

1、房产依然是中国最具确定性的资产，本质之一是中国人最重要的财富仓库，二是中国最重要的多赢式隐形税收工具，三是中国金融体系的估值根基，大国博弈最重要的稳定器。

2、深圳可能成为第四次工业革命的核心策源地，不管经济好坏，长期看好深圳房产。

3、随着经济增速逐步下滑，货币政策也将随之逐步放松，而房产很大程度上随货币而变。

下半年某个时间点，目前极度严格的深圳贷款政策，将在操作层面出现松动，到时候将出现非常不错的进场机会。

而关于投资方向，淘房志团队则认为，

在枯水期的大背景下，投资购房者更应该把握“水池”的核心位置，涨水的时候核心部分会越来越深，枯水的时候也能保持它的厚度。

在深圳，我们要聚焦城市核心发展的板块，选择板块内的优质资产进行投资，才是上策。

当下，在经历一轮板块轮动后，机会又一次回到深圳最重要的发展核心板块——南 山。

科创发展是当下的重中之重

南山将承担起这一重要历史使命

“科创”是十四五规划纲要中重要的关键词。

十四五时期，我国科技前沿领域需要集中攻关的项目有很多，“揭榜挂帅”是十四五科技计划项目改革的重中之重。

而如何提高‘发榜’的质量，同时谁来‘揭榜’也很关键。

淘房志认为，未来15年，深圳南山区将为大湾区乃至国家承担这一项重要的历史使命。

近两年，快速变化的国际形势，让人们更加清晰地认识到科创的重要。

原因众所周知，在可预见的未来，类似技术封锁之类的事不会减弱。所以逆全球化影响下，科技独立尤为重要。

深圳以“科创”闻名，高科技已成为全市的支柱性产业，而南山区作为深圳的科技强区，成为发展重中之重无可厚非。

深圳的十四五规划中，南山的战略目标是打造全市的“中央智力区”，依托的是南山强大的科创、科教资源。

它还提出到2025年GDP力争达一万亿元的目标，甚至在南山区政府官网上我们还能看到，全力打造“中国硅谷”核心区的口号。

如果说，过去的深圳是全国改革开放的排头兵，那么现在的深圳南山区，就需要当好全国科技创新的排头兵，这才是未来深圳发展的核心板块。

要是再把范围缩小一点，从南山区中再选出一个更为关键的板块，我想早年间可能大家会说粤海街道，而如今我们会说西 丽。

西丽将成为“中国硅谷”

片区价值有很大想象空间

从整个南山来看，西丽的定位就类似于美国硅谷。

在斯坦福大学和全美最好的高科技企业加持下，硅谷的房价常年排在全美前列。

西丽，作为南山下一个爆发的区域，有着留仙洞总部基地、西丽高铁新城、西丽湖科教城的规划。

这里将成为“中国硅谷”。

西丽 南山科技创新中心 效果图

因此，不难判定未来西丽的房产价值有很大的想象空间。

1

留仙洞总部基地

留仙洞总部基地是集战略新兴产业特征和产业总部特征为一体的科技产业CBD，规划打造为深圳新一代科技园区，将形成超过3000亿元的总部经济集群。

不同于前海和深圳湾，这里大部分土地留给了高科技创新企业，在最新的深圳十四五规划中，留仙洞总部基地被定位为“全球总部基地”。

西丽留仙洞 大疆总部基地即将建成

目前已引入大疆创新、乐普医疗、天珑移动、传音控股、优必选、深信服、光峰科技、航天工业、砺剑防务、烯创先进等优秀企业总部。

不仅如此，这里规划约1500家企业入驻，聚集至少60万高技术、高消费的财智人群。

大量新信息、新技术科技向这一区域聚集，将带动相关产业经济链，从而拉动西丽区位经济价值提升。

2

西丽高铁枢纽

西丽高铁枢纽的设计规模很大，已超过深圳北站。在西丽建设这么一个巨大的交通枢纽其实饱含深意。

西丽高铁枢纽规划设计效果图

美国硅谷不仅是研发及高科技总部基地，也是交通发达、基础设置先进的枢纽。

西丽枢纽很大的作用，是促进产业互联与功能互补，这也是打造中国硅谷不可或缺的基本要素。

设计方案中西丽高铁枢纽的定位：为湾区科创交流中枢和国际人才聚集地，通过提供多样模式的交流空间、与各类设施的紧密联系，促进区域产业互联与功能互补。

这个定位是很高的。

未来，西丽高铁枢纽将引入赣深客专、深茂铁路、深汕铁路、深珠城际4条高铁；深惠城际、深莞增城际2条珠三角城际铁路；轨道13、15、27、29号线4条城市轨道。

西丽高铁枢纽 站城一体室内空间

南山区将以西丽高铁枢纽为核心，统筹周边1.68平方公里土地，按照产城融合、站城一体化的思路，打造西丽高铁新城。

西丽高铁枢纽的定位相对北站更高、规模更大，所在区位也更优于龙华，更具潜力。

3

西丽湖国际科教城

西丽的最大价值，不仅仅在于上文提及的留仙洞总部基地、西丽高铁枢纽，其实更在于高科技的发动机，高科技人才的供给才是硅谷最重要的一点。

硅谷的形成深受斯坦福大学、圣塔克拉拉大学等大学的影响，高科技人才的供给才是硅谷最重要的一点。

美国硅谷企业标识漫画

在西丽，规划有占地面积约69.8平方公里的西丽湖国际科教城，将建设成为世界一流大学城。

美国硅谷斯坦福大学面积有约35平方公里深圳北站门店引流，相当于7.5个北大、8.75个清华。如果把西丽湖国际科教城看作一个整体，斯坦福大学的面积仅仅也只是西丽湖国际科教城的一半。

西丽湖国际科教城 示意图

目前西丽湖国际科教城有7所高校入驻，布局了7所诺奖科学家实验室等一批高层次创新平台。如南方科技大学、哈尔滨工业大学（深圳）、北京大学深圳研究生院等等。

9月6日，香港大学与深圳人民政府签署合作备忘录，在深圳设立港大校园，选址就在西丽湖国际科教城！

此外，西丽湖国际科教城还有国家省市各类创新载体383家，其中科教机构创新载体350家，约占全市的约70%。

有两院院士78人，全职院士28人，占全市的68%，高校教师合计超过5000人，大部分是博士、海归等。

目前大学城在校生共计约4.45万人，约1.4万科教人员，未来扩容后有望容纳8万余人师生。未来，区域内可能会汇集约2.5万博士及以上人才、孔雀计划人才、领军人才。

相信在不久的将来，西丽湖国际科教城不仅成为深圳乃至湾区科技创新发展的新引擎，也将成为大湾区顶级人才最集中的区域之一，也是大湾区最具创新最能创富的区域之一。

西丽湖国际科教城 示意图

目前西丽湖国际科教城最热片区得数南山智园。

南山智园是深圳乃至全国的第一个“国际知识创新村”，占地约12.4万平，已成为科技创新生态链智慧化园区的领跑者，涌现出许多科技“独角兽”公司。

南山智园

截止目前，南山智园在册至少有约107家企业，他们将共同将南山智园打造成对标世界的产学城创新区。

未来区域内活跃的是各大科技创新公司的高管、全国一流高校的科研人员、教授，以及西丽高铁站集散的来自全国的高端商务人群。

以上种种都昭示着，片区拥有大量的高端办公、居住的迫切需求。

南山西丽值得推荐的投资标的

6字头，南山低门槛

我们已经知道了西丽在各类宏大的规划建设下，未来将有不俗的表现。那么淘房志有没有值得推荐的优质投资标的呢？

淘房志发现，在产学城创新区，南山智园的对面就是西丽的龙头资产——京基御景峯。

它可谓是占据了优质的区位优势，处在核心中的核心位置，不论是居住还是投资都是很不错的选择。下面再说说它的其他亮点。

1

市中心难得的山水资源

对高端资产来说，是否拥有稀缺景观资源，可谓是衡量物业档次的标尺之一。

在深圳，南有深湾北有西丽。在深圳湾看海景，而西丽作为深圳绿化率第一的区域，凭借着得天独厚的山水资源，已成为富豪与高知人群趋之若鹜的地方。

毕竟在寸土寸金的市中心，能有一片天然的山水资源相伴，物业价值自然不同一般。

长岭陂水库与塘朗山

京基御景峯位于近1000万平的塘朗山下，能远望深圳八景之一的羊台山，毗邻一座堪比深圳版“西湖”的长岭皮水库。

京基御景峯与长岭陂水库

它是西丽为数不多与山水资源距离更近的高端物业。

在项目旁有登山道，在平日里随时都可以登上山道，站在山巅，面朝生态绿地，低密高氧，视野开阔，饱览深圳之美。

无论是自住还是办公，都能在这片心旷神怡的环境中，有着美好的心情。

2

交通便利，地铁口物业，双高铁环绕

京基御景峯位于西丽留仙大道，邻近西丽湖国际科教城、留仙洞总部基地和深圳北站总部基地，处在科创中心和商务中心之间，吸纳三重资源价值优势。

同时，它与福田香蜜湖、南山华侨城和科技园也仅一山之隔。

项目无缝接驳地铁5号线长岭陂站，一站到达深圳北站深圳北站门店引流，两站到达大学城站，四站到留仙洞总部基地，未来也能方便快捷地到达西丽高铁枢纽，无论是工作还是生活，交通都十分便利。

值得注意的是，地铁13号线（在建）是深圳的科创中轴线，这条线未来将于地铁5号线相交于留仙洞站，它的亮点是连通深圳各大总部基地，将深圳科创资源串联，方便出行前往各大总部基地。

而京基御景峯所在的板块，也将因此获得科创产业带来的超级红利。

长岭陂地铁站效果图

同时，9月6日，位于深圳北站旁的深港合作学校，深圳香港培侨书院龙华信义学校正式开学。

这所学校备受关注，这是深港深入合作的又一杰出代表，是政府重点关注的学校之一，开学当日林郑月娥特首还到场庆祝。

它与京基御景峯仅一站地铁站的距离！

3

自带集中式商业

京基御景峯自带约3.7万平集中式商业。

效果图

其中，地面一层与市政道路相接，地上二层与地铁站无缝接驳，便于人群引流。

示意图

京基的商业大家应该是能放心的，耳熟能详的有商业标杆KK MALL和KK ONE。

而京基御景峯的商业也将与一站之隔的约8万平宝能城商业、约6万平塘朗城商业一起，形成约18万平高端商圈，成为片区最大商业中心。

不仅带动整个片区的商业氛围，也可以让生活在此处的人们生活更加便利，出门即可享受购物乐趣。

据了解，京基御景峯正推出建面约185-215平优质核心资产，均价仅约6.7万/平。

要知道，现在接下来9月28日的土拍，龙华的几宗地块规定限售单价平均都上了7万，南山就更不用说，几乎遍地10万+。

6字头入手核心物业资产，无疑是入手南山的低门槛，重要的是不限购不限贷，非常适合无房票入手，机会难得。