粤港澳大湾区真的要来了！

5月4日，港区全国政协常委、粤港澳大湾区企业家联盟创会主席、香港中华总商会会长蔡冠深表示，大湾区规划细则将于5月底出台，并暂定于6月11日举办宣讲会。

经过这么长时间的预热，你一定知道：

世界级城市群

国际一流湾区

比肩旧金山、东京、纽约

但你可能不知道，“粤港澳大湾区”已经上升到了“千年大计”的层面！

今年两会上，国家发改委主任何立峰在谈到“粤港澳大湾区”的时候，罕见的用到了“千年大计的说法。

何为“千年大计”？

这个词分量极重，绝对不是随便可以用的。

迄今为止只有两个区域被定位为“千年大计”。一是雄安新区，另一个就是粤港澳大湾区。

问题是，粤港澳大湾区当前，什么才是最正确的投资方式？

1

我们都知道，每一个发达的、高度一体化的城市群都有一个共同的特点，那就是在发达的交通网络基础上，都拥有一条区别于其他交通路线的交通要道。

这条交通要道周边的区域也往往是该城市群中最为发达的区域，也就是所谓的“城市群的黄金中轴线”。

比如纽约湾区的第五大道、旧金山湾区的101国道、东京湾区的东京中央大道。

从这世界三大湾区的发展过程及现状来看，中轴线是湾区发展的重要支撑与引领轴。

这个中轴线的连接方式，以前是高速公路，现在则是高铁。

以地理纬度划分，粤港澳大湾区的黄金中轴线，是香港—深圳—东莞—广州这条线。如果非得用更具体的线串联，那就是即将启用的广深港高铁。

香港、深圳、东莞、广州作为湾区的四大核心城市，不管从人口、经济、区位定位还是政策上看，都明显比湾区其他区域更具有优势。而高铁作为连接、融合湾区内核心城市的中轴交通要道，更是湾区城市群规划中的1号工程，战略中的战略。

你可以看到这条轴线上的楼市行情有多么疯狂。

中原香港的二手楼数据显示，高铁西九龙站周边物业，平均每平米要价25万-35万元人民币。

这只是平均，一些优质、稀缺的物业则早已天价。

不久前，西九龙的滨海豪宅“凯旋门”也放出一个天价房源，约450平方米售价达到4.8亿港币，达每平方米105万港币，又一次创下西九龙豪宅总价新高！

可能你要问了，香港是大湾区的龙头吗？

显然不是。

当下，大湾区的龙头其实是深圳。而深圳也在发展自己的中轴线。

深圳市“十三五”规划提出“实施中轴提升战略，推动中部发展轴由福田通过广深港高铁南联香港，由龙华、光明向北延伸”。

但深圳中轴上的地产投资机遇，却被很多人忽视了！

深圳人都知道，广深港高铁在深圳境内共设三个车站，福田中心区“小中轴”不必说，龙华深圳北站和光明则被严重低估了。

比如深圳北站周边在售的新盘龙光·玖钻，均价约6万元，这与香港西九龙的最高房价相比，低到10倍以上！光明就更不用说了，多数优质新楼的均价只有4万多。但是，随着广深港高铁的正式通车运营，这个差距一定会缩小。

到时候，深圳北站乘坐高铁只需23分钟，就能直达香港西九龙，真正实现香港和深圳之间地铁化的通勤。随着城市联系进一步紧密，作为对接香港西九龙站的深圳福田站、深圳北站、光明城站地位将明显上升，周边的优质物业将会被重估。

比如深圳北站，被官方文件定位为“深圳未来的新中心区”、“超级城市门户”。

有资料显示，深圳北站CBD的建筑体量高达997万平米，超过福田CBD！届时深圳北站将超越福田、罗湖、深圳湾等口岸，成为与香港联系最密切区域。

再比如光明。从规划定位来看，光明新区是深圳市规划的城市副中心和区域发展极，具备发展成为城市中心的潜力。

800亿光明天安云谷，11平方公里光明小镇，地铁6号线+地铁13号线+龙大南光双免费高速……政府投入大手笔2500亿元将光明打造成广深走廊新型科创城、深圳高新技术产业总部基地，让光明有成为粤港澳大湾区炙手可热的新高地的趋势。

2

而大湾区获批的这个节点，就是香港西九龙和深圳北站、光明城站两地深圳北站门店引流，城市价值差距缩小的开始。如果要买房布局，一定要赶在这个节点之前。

那么，买什么呢？

我知道，多数人会首推住宅和公寓，在大逻辑上，是没错的。

但有个问题是，住宅是被限购的，公寓投资价值固然可观，但也不能把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。

其实，有个投资品被大家忽视了，那就是商铺，尤其是临近高铁和地铁的商铺。总有一天，这些商铺也会跟香港一样，都是天价的。

我知道，地铁和高铁的逻辑你懂深圳北站门店引流，但对于商铺的逻辑你还不太懂。

都说，商业物业沦落的罪魁祸首是马云。淘宝和天猫的崛起让很多人相信，线下商业在电商的冲击下，已经没有未来了。

这个话，放几年前是不错的，但放在当下，却不一定对了。

人家马云比谁都聪明，当你还被他的电商忽悠得团团转的时候，他提出了“新零售”。

新零售是啥，是线下，马云把你忽悠到天上后，他在背后在大肆偷袭你的背后。

2017年被称为“新零售元年”。

这一年，马云说“纯电商已死”。于是，阿里巴巴转而与商场合作，继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后，又入股高鑫零售。

据不完全统计，2017年，阿里的新零售版图以入股、联姻等方式投资金额高逾776亿元，关联的线下商超门店近8000家。

刘强东也公开表示，京东每周在中国新开1000家京东便利店，并且透露今年底的目标要达到每天新开1000家京东便利店。通过加盟的模式，一条街每隔300米要有京东便利店。

巨头的行动真切告诉了你，在“新零售”图景中，优质商业地产的发展空间有多么广阔。

有人甚至这么断言：以新零售为代表的线下零售的复苏是中国经济下一个10年的最大动力！

你不信？

看看万科、中海这些地产巨头在做什么吧。

2016年，万科花了近130亿收购了商业地产公司印力集团，2018年又联合印力收购了凯德商用在中国国内的20家购物中心，并提出未来五年内商业地产占比要提升至20%。

中海则定下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。

3

统计显示，纽约、伦敦、香港和上海、广州、北京等城市成熟的地铁口物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上，地铁沿线商铺出租率更是高达100%。

但是在深圳，商业物业的投资价值还没有被很多人所知，租金远低于国际水平。比如，尽管房价跃居全国首位，深圳2017年的甲级写字楼租金水平分别仅为北京和上海的67%和86%。

商铺的情况也同样如此。

但这一情况正在发生改变。“买房不如买铺”正成为更多人的共识。

去年，南山海岸城一套20平米的小铺1000万成交了，一平50万。而这还不是最高的，12年深圳东门一套商铺的成交单价达84.2万元一平米，刷新深圳记录。

不过这不是最惊人的，香港铜锣湾曾爆出商铺1500万一平的成交单价。相较之下，深圳的所谓天价商铺显得那么微不足道！

根据深圳的GDP规模，经济发展状况，人口总量等，参照香港商铺价格，深圳商铺还有广阔前景！

赢商网数据显示，2017年深圳核心商圈（包括东门、华强北等商圈）购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月，同比增长12.7%，涨幅强势；深圳非核心商圈（包括宝安、龙岗等商圈）购物中心首层平均租金达833元/㎡/月，同比2016增长6.3%。

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可以预见的是，在广深港高铁开通后，由于粤港澳大湾区重大规划，深港会加速融合，香港西九龙和深圳北站、光明城站城市价值的差距也将逐渐缩小。而这两个黄金轴线坐标周边的优质商铺也将会重新面临价值估量。

商铺的价值在于人流量。随着高铁的运行，深港两地人流的来往将更加密切频繁。

铁路部门预测，到2020年广深港高铁年均客流量将达5000万人次，相当于把广州、深圳和香港三大城市常住人口移动两次，将成为粤港新一代“超级直通车”。

而在最新的规划里，龙华将坐拥6号线、10号线、22号线、25号线、27号线、33号线，一共规划了6条地铁线路！

根据日本东京都市圈经验，这种高铁＋地铁的大型综合交通枢纽，未来会成为都市圈人流集散中心，其物业价值奇高。

龙光·玖龙荟商圈：

玖龙荟商圈是玖龙玺的配套商业，占据深港中轴的龙头位置，与港铁4号线白石龙地铁站直连，一站连通亚洲最大连廊系统交通枢纽深圳北站。每年可引流5200万高铁商务客流，并充分吸纳4号线日均50－60万人客流量，辐射深圳1/4约500万人口，蕴含着2200亿元规模的消费潜力。克尔瑞数据显示，2016年，龙光·玖龙荟成交金额高达13.46亿元，在深圳全市商业项目成交金额排行榜上位居第一。据了解，玖龙荟目前还有建面约60-70㎡地铁黄金现铺在售。

玖龙荟约3.7万㎡ 商业体量的地铁连体体验式商业，由世界级设计单位AECOM打造，是全体验、全业态、全临街、全天候、全年限大品牌的商业中心。目前，华为旗舰店、麦当劳、屈臣氏、佳兆业CASA MIA精品超市等知名品牌已入驻。

龙光·玖钻商圈：

玖钻商圈与深圳北站仅一个地铁站的距离，受到北站交通枢纽和商务核心区双重辐射。北站商务中心片区是深圳重点发展的六大总部基地之一，片区计划引入20-30家世界500强企业，规划就业人口约25万人，高端商务消费潜力非常可观。

目前项目周边环绕九方约建面7万多商业、红山6979龙华版欢乐海岸、华侨城商业用地等多个大规模商业综合体，聚集形成以红山站为中心的繁华商圈。

内部采用“双首层”设计、环形人流动线，拥有四大地景式主题广场、五大环球主题街区。目前博纳主题影城、欧悦真冰场等品牌商家已进驻，多家主题餐饮、国际精品超市、潮流时尚品牌商家即将签约进驻。

龙光·玖龙台商圈：

龙光玖龙台项目地处光明门户位置，光明管委会对面，是光明新区当之无愧的区域标杆，无缝接驳地铁6号观光站及双免费高速路，零距离光明文化艺术中心、宝利来花园酒店，零距离4.6万㎡玖龙台市政公园，零距离光明总部商务中心，项目周边高档社区林立，生活氛围浓厚。

广深港高铁香港段的开通，无疑对光明新区的城市发展产生了更为重要的意义，从光明新区出发可通过广深港高铁直达福田、香港，形成半小时生活圈，迅速提升光明新区在粤港澳大湾区的经济地位，大量优质资源正在不断往光明倾斜。香港西九龙和光明城站、深圳北站的城市价值差距将会逐渐缩小。

值得关注的是，福田CBD已经成熟，而光明城站的建设才刚刚开始。从规划定位来看，光明新区是深圳市城市规划的城市副中心和区域发展极，具备发展成为城市中心的潜力。近年来，光明战略性新兴产业迅猛发展，国家高新技术企业约400家，链接全球上市企业总部。而龙光玖龙台项目周边的华强创意产业园、招商局智慧城、光明小镇、微软云暨移动应用孵化平台、德国史太白技术转移中心，留学人员创业园等纷纷落户，光明商务部中心冉冉升起，鼎力城市发展。

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