疫情影响还在持续，不少线下零售品牌遭到的冲击还无法消退。

近日，《中国经营报》记者走访深圳的一些商场，发现除超市外，整个商场客流稀少，还有不少品牌店铺暂停营业，至于何时恢复正常营业，尚未确定。

为了帮助商户共克时艰，缓解商铺营运压力，不少商场推出“免租”“减租”政策。据不完全统计，截至目前，全国已有超过80家房企减租超过50亿元。

然而，有线下零售品牌营销的业内人士告诉记者，减租对于线下品牌门店的作用并不大，不应该牺牲产业链的某一部分利益来改变。如何突破传统线下商业场景体验的桎梏，或许是目前商业地产需要思考的问题。

2月13日，戴德梁行发布研究报告《新冠肺炎疫情对中国商业地产的影响及应对》。戴德梁行研究院副院长张晓端表示：“疫情的发生对于商业地产造成了不可避免的影响，但市场各方均积极摸索应对，在此过程中启发的思考与尝试也往往衍生出行业发展的新趋势。”

客流稀少的商场

从2月10日开始，深圳迎来返工潮。然而，在疫情形势尚未明晰的当前，大部分人依旧遵循着政府“少出门”的宗旨，宅在家里。对于线下商业来说，客流的急剧减少使其遭受了不小的冲击。

近期，记者走访了深圳卓悦汇、华润万象城等商场，发现商场照常营业，但是较为冷清，除超市外，其他商铺和柜台鲜有顾客，有的品牌商铺则宣告暂停营业。

在此背景下，不少商场调整了营业时间。

深圳卓悦汇购物中心发布公告称，正月初七至十六(即1月31日至2月9日)期间，商场营业时间调整为11:00~19:30，位于该商场的永辉超市营业时间则调整为8:00~22:30。而从2月17日开始，该商场的营业时间再调整为11:00~20:00。

“我们现在是根据商场调整后的营业时间上班。”该商场某门店的工作人员告诉记者。

位于深圳市罗湖区的华润万象城同样也调整了营业时间。此前，记者走访该商场，商场工作人员告知记者，由于商场在19:00关闭，因此18:00以后不建议进入。而除了超市以外，其他出入口均不开放。

高力国际日前对29个零售物业业主和45个租户进行了调研，85%的受访者表示客流同比下降八成以上，其中超60%已暂停营业。餐饮、零售、休闲娱乐等业态的租户客流量下降最大，七成店铺都呈暂停营业的状态，营业额因疫情普遍同比下降60%~100%不等。餐饮企业租户在本次疫情中受创尤为严重。

在记者走访中，发现正常营业的商场也有不少门店关店歇业，其中歇业最多的要数餐饮门店。而正常营业的餐饮店受客流影响，营业时间大为缩短。位于华润万象城某日料店的营业人员告诉记者，现在客流稀少，不会有什么人到店吃饭，因此一般在18:00以后就打烊。

做食品批发的陈女士告诉记者，其客户群体主要是酒楼，餐饮行业受影响的同时，也导致其公司进口海鲜库存积压严重，损耗巨大。

此前，广东省餐饮行业协会发布《广东餐饮企业受疫情影响调查分析报告》，称春节期间30%持续营业的企业同比营收下降五成以上，其中30%的企业收入几乎为0；参与调查的正餐类企业同比宴席减收达2亿元；绝大部分企业面临租金、人工、能耗、税收等多重成本压力，客流、现金流严重不足。

戴德梁行深圳商业地产部主管及董事宋洁告诉记者，从过往疫情经验来看，负面影响是短期的。疫情之后，大概率将出现一波消费行业的利好——积压消费需求的报复性释放。

减租倡议

随着疫情的影响加深，各地行业协会倡议“减租”。

1月31日，广州市房地产租赁协会和广东省公寓管理协会相继发布致业主(房东)的减租倡议书。两份倡议书均是代表“租赁行业经营者”发出倡议，建议商铺在受疫情冲击最大的二月份免租一个月，三、四月份的租金则分别减半。随后，深圳房地产中介协会也发布了《众志成城共抗疫情关于适度减免各类经营主体租户租金的倡议书》。

在此背景下，不少商业地产开发商对旗下商业物业进行减租或免租。

此前，卓越置业集团有限公司(以下简称“卓越”)发布公告称，年初一至初七，旗下购物中心卓悦汇、卓悦INTOWN各品牌商户租金减半。

星河商置相关负责人告诉记者，星河商置集团旗下15个购物中心对各品牌商户实行初一到十五共15天租金减半的政策，与商户及业主心系国情，共克时艰。

美的置业旗下美的商业宣布没有门店怎么拓客，所有在管运营的购物中心实施租金减免计划，减免所有商户1月25日~2月24日共计一个月的租金及物业管理费。

除了商业综合体外，不少以住宅开发为主要业务的房企旗下还有不少街边商铺。

2月9日，深圳本土品牌房企颐安集团旗下深圳市丰润商业管理有限公司(以下简称“丰润商业”)官微宣布，其商业项目实行租金减免15天的优惠政策。

丰润商业相关负责人告诉记者，公告所说的商业项目包括地产集团旗下所有的商业形态，如商场、商超、街铺等。而租金减免的日期是灵活机动的，“我们会跟业主商量减免租金的日期，免租的时间由业主决定，只要够15天就可以了。”

据不完全统计，截至目前，全国已有超过80家房企减租超过50亿元。

对于给商户减租是否会给企业造成压力，卓越相关负责人告诉记者，确实会有一定的压力，但是公司资金状况比较稳健，因此受影响不大。

宋洁指出，房企减免租金的做法，不仅能够降低商户经营成本和防范商户流失，而且还能够增强和商户的长期合作关系，让企业拥有持续经营的源动力。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，企业对商铺减租在目前来说是最好的策略，这时候减租是通过短期的休养生息，换来长期的可持续发展。

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥则表示，疫情期间商场给旗下品牌商户免租或减租有一定的作用，但作用不是很大。原因在于，商场给商户免租或减租虽然可以减少一部分成本，但商户的收入急剧下降，很多商户都在消耗老本，杯水车薪解不了燃眉之急。而对于开发商或业主来说，如果商户退租闭店，商场也很难持续经营下去。

全渠道运营悄然兴起

由于人流量稀少，不少品牌将销售渠道放到了线上没有门店怎么拓客，通过购物群、小程序、直播带货等形式，锁住老客户的同时，发展潜在客户。仅春节期间，记者就收到不少线下连锁品牌购物群、折扣群的邀请。

在服装品牌Lily深圳皇庭广场门店上班的小霞从2月1日~10日期间一直处于线上工作状态。小霞告诉记者，从2月1日开始，线下门店关店歇业，转为线上营业模式。小霞和门店其他员工每天的工作就是负责维护顾客，整理货品图片发到微信群里。根据每天不同的折扣发布商品信息，将顾客引流到该品牌商城的微信小程序下单购买，再由总仓统一发货。

位于深圳卓悦汇购物中心的零售化妆品连锁门店妍丽，在春节期间也开启了线上营业模式。该门店同样以微信群为载体，将顾客引流到该品牌商城的微信小程序上。

除了线下零售品牌自身开展各样的线上营销策略外，不少商场开发商也试图通过线上模式引流，通过十八般武艺增强客户的“云购物”体验。2月14日情人节是一个重要的节点。

2月14日，引力集团在全国上线了19家线上“温暖商店”，用“娱乐+社交+电商”的综合体验帮助商家突破原有经营场所的时空局限，实现24小时城市网格覆盖。

深圳茂业不断发力线上销售渠道。除了自身“茂乐惠”APP、小程序及门店公众号之外，也开启社群、朋友圈、门店官方客服微信、直播卖货等渠道覆盖。

根据高力国际的调查数据，约四成业主已在疫情期间采取了增加线上平台投入的措施，过半数零售品牌租户已经开始转型或加码线上与新媒体销售。

陈厚桥告诉记者，商业地产的传统思路是出租物业收取租金或销售物业，让商户坐店等客，通过各种推广营销或网红营销提高人气吸引来消费客群。除了几大电商巨头，许多商场的线上渠道网站形同虚设，非接触的远程线上电商基本没有。基本来说，主要是利用商场优越的区位交通优势来经营物业。

“未来经营模式需要适当调整，商业地产企业不仅是提供经营空间，还应帮助商户生存，与商户一起共建线上渠道等。另外还可以开展各类经营创新，理解、协助甚至参与商户经营。”陈厚桥表示。

宋洁表示，这次疫情使得很多企业开启了全渠道运营探索。搭建基于购物中心地理位置为基础的全场景运营的赋能系统，是成为购物中心数字化的关键一步。“虽然很多都处于尝试阶段，但‘全渠道’运营爆发了空前的行业讨论和创新发展，或许10年以后回头看，‘全渠道运营’作为下一个抓手和能力或许就是在今天开始孕育的。”

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