从房产中介到共享办公与共享厨房：二房东模式的共享经济是否成立？
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撰文：房地产和互联网研究院 相国良爆料、投稿 联络：tengmin0510
【编者】一切以重度垂直门店交易模式为核心的商业模式，都逃不过资金黑洞和复制扩张难的梦魇，共享厨房、共享办公和房产经纪是这个商业模式最可以复盘分析的样本。基于创新创景需求的价值再分配，也许都走不长远，做时间的朋友，做难而正确的事情，做价值创造也许才是永恒对抗负熵的正确之道。当一个房东把一年合同换成两年合同，并且疯狂底价寻求租客入驻，怎么看都不像是一个好生意。今天我们从房产经纪到共享办公，再到共享厨房，复盘共享厨房典型代表“熊猫星厨们”的核心商业模式逻辑。
前段时间，房产互联网领域蛋壳公寓陷入“两头吃”舆论旋涡，之后，明星企业熊猫星厨也因类似问题被推上风口浪尖。类似的共享经济概念吸引了笔者的关注。
共享厨房是天量资本“宠幸”过的领域，“二房东模式”是否如想象般的美好?线下重度垂直门店交易模式下的“熊猫星厨们”是否会成为“共享”家族下一个阵亡者?让我们把目光聚焦于“共享厨房”这条赛道，聚焦于跨领域同类型的“重度垂直门店”两种商业模式探讨，重新以房地产互联网复盘视角代入分析。
【疑问一】
共享厨房“熊猫星厨们”是否是“共享经济”新风口的代表模式？
1、首先，我们需要先了解一下共享厨房和熊猫星厨。
官方介绍显示，熊猫星厨成立于2016年，致力于为餐饮企业尤其是外卖商户，提供商业地产、运营管理、供应链、品牌推广等一体化解决方案。2019年2月获得由老虎基金领投的5000万美元C轮融资，目前在北京、上海、杭州、深圳四个城市均有布局，最新消息显示其深圳业务已撤场，杭州业务也不见起色。
熊猫星厨成立的2016年，共享经济正烈火烹油，繁花似锦。
那一年，“共享家族”最知名的“出行组”风头最盛：冠军滴滴收购了Uber中国完成网约车“大一统”，摩拜与ofo带领赤橙黄绿各类共享单车登上舞台。“共享家族”其它成员也都在各自小组散发光芒：共享衣橱衣二三，共享房屋小猪短租，共享手艺河狸家，共享知识在行、分答、知乎live、值乎、得到、喜马拉雅……
刚入国内一年多的To B共享厨房模式，也迎来食云集、熊猫星厨、黄小递等诸多新成员，成功吸引到资本市场的强烈关注。
对资本方来说，共享厨房无疑是个相当动听的好故事。
在流量红利消失，外卖大势已成，开店成本高企的当下，共享厨房既能让商户“用开一家街边店的成本，开十家共享厨房的档口店”，也可以让后者无须花费几个月办证时间，拎包即可入驻做外卖。同时还能提供品牌孵化、运营管理、资源对接、大数据赋能等多种增值服务，赋能商户进行数字化升级，真正做到开业成本、装修成本以及管理成本的共享，精准解决外卖商户最大痛点。
听上去确实很美，共享厨房到底是什么?
很简单。即公司在一二线城市核心商圈以相对低的价格，整租场地，改造为多个独立厨房档口，再分拆租赁给商户，从中赚取差价。直白说，类似于共享办公，共享厨房采用的依然是“二房东”模式。
2、从共享经济的内涵和外延看共享厨房。
共享经济是一个复杂体系，主要需要闲置资源、真实需求、连接机制、信息流与正收益等核心要素，实现共享产品和服务所有权与使用权分离、需求池与供给池匹配、去中介、再中介以及连接机制的贯通、信息脱域与信用约束缓释、规模经济与边际成本递减以及利基市场与长尾效应实现等核心环节，是一个开放式、多主体、技术型的资源配置体系。
共享经济基于所有权和使用权相分离，利用新兴技术实现了信息脱域功能，依托平台建设实现需求集聚、供给集聚和连接机制建设，有效降低交易成本甚至实现边际成本递减，实现利基市场发展，实现长尾效应和规模效应，从而实现共享经济内生自我强化的可持续运行机制。
从以上的共享经济的内涵外延来看，共享厨房具有非常多的不符合共享经济的“特征”。
比如，物权的拥有权和使用权的分离后的“供给方”，其实本质是价高者得的生产性资产(Productive Assets)，这一资产是商业地产属性的物业，这也是共享厨房“二房东”模式从供给上受人诟病的根本。这种模式更像包租-分租模式，S2B(业主方)2B(餐饮商家),其实现的集合价值(Aggregate Value)在供给方并不分散且闲置资源整合后边际成本递减，收益边际递增效应的状态下，共享“内涵”有限。
从价值创造看，共享经济属于个人价值或公司价值的创造及再分配，没有扩大经济社会价值的总规模。
共享厨房更像是餐饮外卖基于移动互联网新场景下的价值再分配。
商业模式从根本上分析不符合价值创造而走入价值再分配，其本身“价值”就会非常有限。很遗憾，熊猫星厨符合这一特征。
另外，对于盈利性共享经济而言，只有规模足够大，供求双方才能高效地进行匹配，有效提高需求响应速度，有效降低服务供给成本，使得共享标的使用成本低于拥有所有权的成本，并成为一个成本可负担的业务模式。共享厨房以商业物业作为共享标的，首先重度垂直门店就是规模足够大的最大制约因素;其次，绕不开重度垂直门店的重度投入和扩张难问题。
从以上几个方面来看，共享厨房成为共享经济赛道典型代表业务并没有十分可靠的说服力，从二房东的业务模式效率上看，也更趋近于整租-分租的房地产(商业地产)运营模型。
【疑问二】
为什么熊猫星厨们会陷入两头吃舆论旋涡，背后是什么？
首先，共享厨房并不是共享经济的委托代理模式，共享经济服务需求方与平台建立代理关系再形成服务关系，是以平台为中心的委托代理关系。
共享厨房是传统的服务供给者和服务需求者直接关联的机制，与传统居间服务范式也存在差异。
其次，共享厨房并非信息中介，更无法承担起共享经济从信息中介向信用中介的角色演变。共享经济的正向外部性使得平台具有规模效应的正反馈机制，多归属则推动服务需求方具有多重选择的机会。
共享厨房的“场地租赁使用权”是单一归属，业主方(供给侧)与需求方(需求池)没有多重选择的机会，商家谈判地位不对等，也就带来了信息不对称的吃差价空间。其原因是共享厨房并没有摆脱类传统中介机构点对点的链条模式。
同样可以考察房地产经纪行业，在中国是多边委托机制，经纪公司同时代理买卖双方，就容易形成信息不对称机制下的吃差价问题。从经营逻辑上讲，二房东本质就是租金差的生意，吃差价利益最大化有着天然的利益激励。
这也就可以理解，熊猫星厨在疫情期间，要求业主方免租金，对商户方并不免租，不是商业道德伦理范畴简单可以解释的，本质是二房东租金差商业模式的竞劣逻辑。
道德审判不可取，商业模式基因才是他们可以肆无忌惮持续损害商户权益的根源。
【疑问三】
二房东商业模式为什么如此脆弱？
事实上，与很多共享概念一样，以熊猫星厨为代表的的共享厨房，自诞生起就一直处于“听上去很美”与“做起来鸡肋”的尴尬困境中，而今突如其来的疫情则在给餐饮行业带来重创的同时，也犹如一把照妖镜，让商户与资本看到了共享厨房“本质上依然只是赚差价的二房东”的真面目。
首先，二房东模式门槛低。目前，住房租赁商业模式有两种：一是“二房东”模式，租赁公司通过长期租赁的形式获取物业使用权，将其进行装修后转租至消费者，收取租金;二是“自持”模式，通过收购、自建等持有租赁物业产权，向租客收取租金、提供增值服务。
无论是第一种模式还是第二种模式，都是一个没有太多技术含量的租金差生意模式。
第二，进入以“吃差价”为主要模式的租赁行业，成本结构也更为复杂，需求端路径依赖严重，抗经济周期波动能力差。租赁企业的成本可大致分房源成本、运营成本两大类。运营成本主要来自于三个方面：一是配置装修成本，机构化要比个人更有效率;二是人工成本;三是空置成本，如果空置率偏高，资本运营效率就下降，利润也会被摊薄。逆经济周期和不可抗力将成为二房东模式最大的经营挑战，疫情期间，这一结论会愈加明确，受限于重大社会公共事件影响，商户和物业都无法正常开展业务，“空置”将对二房东模式带来巨大经营压力。
第三，供给端壁垒太低，连接机制脆弱。共享厨房物业供给方是实际商业地产的开发方或运营方，物业供给不是大规模分散化的C端，没有分散的规模优势，供给和需求端就存在去中介化可能，两端都没有任何建立垄断壁垒的可能性。另外，需求池与供给池都是大B(业主方)与小B(商户)，共享经济供求的匹配及其效率最为核心的决定因素是共享平台或其他形式的连接机制，显然，作为共享厨房的平台方熊猫星厨并不是建立在两端的连接机制基础上的，更是脆弱的。
【疑问四】
为什么共享厨房熊猫星厨们盈利如此艰难？
共享厨房的最大优势是保障商户轻装上阵搞外卖，而对场地成本、商圈资源格外敏感，对外卖需求量大的市场，多集中在一二线城市——事实上如今相对知名的共享厨房企业也多盘踞在北上深杭。
共享厨房的房地产二房东特性决定了企业想要盈利，必然要不断扩大规模，不断拿物业、改造、招商，这就是所谓的重度垂直门店模式。
重度垂直门店模式和集中式长租公寓、经纪门店、共享办公非常类似，我们通过观察Wework或优客工场，“共享厨房们”成本毛利等结构就能管中窥豹，可见一斑。
【案例】
WeWork的直接成本包括“场所运营成本”(Location operating expenses，包含租金、水电费、宽带使用费及维修等)和其他运营成本。
在计算毛利润之前，还有一些不得不花的成本需要扣除：
一是开业前成本(Pre-opening location expenses)。主要包括开门纳客前的租金、清洁费用，人员工资等。要做的事太多，房东给的免租期不够。开业前成本应在物业使用期内摊销;
二是折旧摊销(Depreciation and amortization)。主要包括装修、改建、购置家具等行为所形成资产的折旧和摊销。
三是销售市场费用，无论是使用传统经纪分销，亦或是自建销售团队，都是一笔不小的去化渠道成本。
计算来源于自媒体作者Eastland
计算来源于自媒体财报看公司
承租成本高、运营费用高，导致优客工场的净亏损始终非常大。截止2019年9月30日的9个月，净亏损为5.72亿元，亏损率为65.5 %;去年同期净亏损为2.7亿元，亏损率为96.0% 。(数据来源于《财报看公司》)
从成本结构上看，共享办公“二房东”的商业模式已经被验证不成功。比如，优客工场们已经在空间开拓上已经放慢了脚步，开始在现有入驻个人和企业上挖掘价值，这是不得已而面对的业务逻辑调整。
那共享厨房的熊猫星厨们呢?
逻辑是一致的。
【熊猫厨房的营收模式】
开业前成本(Pre-opening location expenses)最重的是场地租金。熊猫星厨的场地租金和共享办公类似，租金半年付、季度付都有，属于一次性趸租(Single rent)租金，一般租约5年到10年，押三付三或押三付二，一般2-3个月不等。
在商户回收租金方面，押二付一，免租15天等。在收入上，主要是租金和进场费用收入。
【支出项目】
趸租租金;
开业前成本，平均约5个月的趸租房租支出;开业后成本，平均3个月左右的趸租房租支出;
一次性租金押金成本，约2-3个月;
运营人员成本(2人/店);
水电等开业前缴付成本;
厨房基础设施购置成本(一次性折旧摊销);
销售成本(招商)
【收入项目】
场地租金;
进场费;
运营服务费;
公摊费用;
收入=(商户数量*进场费)+(商户数量*月租金*存续月份)+(商户数量*运营服务费)
支出=[(押金*约3个月)+月租金*2*存续周期]+招商成本(销售和线索成本)
*忽略水电垃圾等公摊费用，此处收支平衡
【熊猫厨房的市场规模和收支平衡模型】
共享厨房北京每个店档口需要15平米;
北京的商圈，现有共享厨房门店容纳量测算应该在150-200个左右;
前期门店成本200-300万;
每个门店达到盈亏平衡需要50%的招租率;如果前期投入收回，测算的招租率是80%，回报周期约是三年;
以北京为例，100家店的资本投入应该是以几亿元计算，回报周期是2-3年，如果是可以拓展的一线城市全部业务覆盖，这是一个天量的重度资本黑洞。
从以上的分析不难看出：
共享厨房的租金差(含进场费)是有效支撑起毛利的重要支点。
这是一个重度垂直门店扩张的业务，熊猫星厨的扩张资金依赖于融资持续输血。
这与长租公寓、共享办公、房产经纪的重度垂直门店逻辑是一致的。
长租公寓有租金贷的滚动输血玩法，房产中介有加盟等资金玩法，共享办公和共享厨房则没有好的撬动资本投入的捷径。
据笔者了解，熊猫星厨近期做出了运营动作的调整：
1)门店租金折扣力度加大，平均增加折扣15%-20%，降低了毛利空间;
2)针对一些战略大客户采用极低租金(5-6折)、免进场费的形式，从而快速批量落铺及回款;
3)签约租金让步过度，存在严重补贴烧钱事实;
这些类似的运营策略调整，和wework和优客工场何其类似?
屋漏偏逢连夜雨，疫情因素叠加，共享厨房盈利问题悬疑重重，资本输血能解决问题吗?
【疑问五】
共享厨房为什么是资本的无底洞？
重度垂直门店的商业模式之本，存在扩张难、复制难的天然模式硬伤。
重度垂直门店的开业前期租金成本是一笔不菲的固定成本，熊猫星厨没有长租公寓“租金贷”类似的金融杠杆，想规模化扩张必然需要天量资本的持续投入。
其次，重度垂直门店正常运营后的挤出效应明显。和传统经纪行业类似，商圈的门店位置、饱和度有一个非常明确的供给天花板，供给过剩，门店经营跌破成本线——门店均亏损——经纪人不赚钱——核心经纪人流失——门店倒闭——商圈重新回归平衡。一旦有经营起来的门店在商圈或小区稳定住，很难再增加供给。比如，北京小区周边的经纪门店一定程度是固定的，链家、我爱我家、麦田，很难谁突然发力撼动其他人的商圈和小区布局，外来的新进竞争者也很难快速跑马圈地。(另：中介门店北京政府有人为规划市场格局的特殊政策设置)
共享厨房存在同样的“挤出效应”。同商圈的外卖订单，在共享厨房的品牌商户供给上，也存在一定的饱和度天花板。一旦先发优势建立起来的共享厨房，后来者非常难已进入同区位竞争性开店，除非采用长期经营补贴的模式，恶性竞争进场费、场地租金等，否则无法复制扩张。
同商圈共享厨房供给过剩，整个行业都不赚钱共享餐厅经营模式创业书，陷入恶性竞争的竞劣逻辑。
这正如2015年前的链家地产碰到的问题是一样的，重度垂直门店异地扩张和复制难，存量市场博弈，传统开店策略难以成功。
无独有偶，2015-2018年，链家地产变更了战略思路，采取了战略性的资本逻辑，一口气整合成都伊城、上海德佑、大连好旺角……并成功在此基础上扩充市占率，推出创新互联网不动产交易平台贝壳找房，才完成大居住领域王者的登基。
在此过程中，不断融资就是一个必然的路径，高度依赖资本的支撑，是绕不过去的模式基因决定的。
对于共享厨房来讲，更严重的问题是，跌破成本线的重度垂直门店扩张和竞争，有效么?
天量资本无底洞也烧不出竞争壁垒，也许才是最可怕的终局。
笔者调查过程中收到熊猫星厨“合同租期延长，主打2年租期，商户中途退场押金不予退还”网络传言，这种套路操作，更加坐实了资金黑洞和资金链压力的事实。从商业模式的本质，到经营层面的调整，熊猫星厨都貌似在失去“逻辑”。
共享经济要求去中心化，解放生产力，创造更大的价值。而熊猫星厨们供应链、孵化……层层加码中心化控制权，在价值再分配的道路上貌似愈行愈远。
大居住领域的共享办公还在苦苦支撑，链家和贝壳找房貌似已经成功晋级到下一阶段的决赛。
生产力决定生产关系，生产关系反作用于生产力，共享经济是生产关系的革命共享餐厅经营模式创业书，我们期待这样的革命能有更加优秀的企业从其他视角破局，给出一个不一样的解题思路。
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