【方方】：下面讲的这些都是目前已经有的商家，我们有马克西姆、广州海鲜等等，这些餐饮的名字可以看出来，以老字号还有有些北京特色的、还有一些快餐为主。那么我们在调研周边的餐饮环境以外，我们提出了本家商业里面引进什么样的餐饮，就是说引进的就是高端是符合国际化、现代人生活的消费的、品位、口味的餐饮。菜系不是最主要的，关键时消费模式、服务档次要符合国际化、现代化这样的一个餐饮模式。

下面这块我就不细说了，广渠门商圈坐落于崇文门地区，无论从位置、文化资源还是从常住人口的规模、消费水平和政府的支持力度都已经完全具备成为北京城市商圈的先决条件。因为我们在本家·商业这块，我们把我们的定位跟区政府做了汇报以后，区政府的相关领导也提出的口号是一样的，一定要打造国际化、现代化一个新兴的广渠门商圈，他们会对这个商圈会有很多的政策的支持，目前这些政策也都在商讨当中，我们相信区政府会给我们非常好的政策支持，对于我们入驻这个区域的商家。

站在我们公司的角度，我们也请顾问公司、商业公司他们进行调查，显示了本区域的商业缺口：一个是主题鲜明、定位新颖的国际化购物休闲中心，第二是高档知名特色的餐饮酒店。

本家商业是与建国门商圈相连的最后一块大面积开发的商业项目，商用的建筑面积在我们区域有12万平米，本家·商业的建筑面积是43万平米，用于商业的建筑有12万平米，定位就是商务办公、高档住宅和教育配套等，物业形式有独立的商业楼等多种建筑形式聚合而成。这个路网指的是区域内的路网，有三横、五纵，人车的设计形成了一个模糊分流。因为商业的话如果绝对的分流可能会影响客人的到达，不知道这个观点对不对？因为在座的都是行业的行家。而且地上的地下的停车位有1000个，这个是本家·商业总平面图，这个是一个住宅底商。这块是尼奥广场，这个是我们重点的定位。鼎太大厦是以办公为主的一个商务楼。鼎鑫大厦是以商务为主的商务楼，这两个独立的楼定位稍微不一样。那么您在两广路红绿灯的住宅底商，目前有一些商家已经装修到位，还有一些商家没有装修到位，这个金融占的比重比较大。有工商，那么还有开发银行也会过来，他们也没有装修，但是已经入驻我们这里面了，而且是长期持有。

下面把尼奥广场这块的定位给大家做一个简单的介绍。尼奥广场的定位是一个国际商务购物广场，主要针对的客群是一个商务人士和社会名流。在北京外资进来的是迪克努，是一个以服装、服饰为主的体育用品的大型超市模式的。还有一个个门店店比如说户外用品的店，但是这些基本上服装服饰为主，但是我们定位的是以贵族化运动为主。我们是以高尔夫、网球、潜水、滑翔、登山运动的装备、设备、设施用品为主题的品牌购物店的形式引进来的，它实际上是以购物店形势组成的一个体育用品的帽，整个尼奥广场是这样的一个定位。

市场背景我们也经过了权威机构的测算，中国每年有超过1000亿元的消费需求来自商务礼品之商务休闲和高档体育用品市场，那么在中国、在北京能够满足上述需求的国际标准的商务平台，目前是没有。比如说高尔夫运动有10亿的需求，还有户外用品近10亿元，市场递增50%的递增，网球爱好者有1000万人，北京市有100万人，热气球、出海也不是国人遥不可及的梦想，这个是我们定位尼奥广场的一些统计依据。

那么高端商务礼品，目前中国用与商务礼品的消费600亿，市场空间非常的庞大。随着我国市场经济的日益繁荣，国际国内商业往来越来越频繁，这一需求还将进一步扩大。这个是以图表的形式把这几个关系做了一个展示，1000亿的商机变财富，目前的现场状况是求大于购，并不是说产品不够，而是说提供这些产品展示、展卖的平台是求大于供。这个是我们定位尼奥广场的一些依据，我们率先也是惟一的定位于国际商务主题运动展卖与体验中心。尼奥广场主要是针对国际运动休闲产品品牌、运营商量身打造的专业中心 具有唯一性、差异性、稀缺性、专业性和实用性。

满足的是中国财富阶层的消费需求是购物天堂，把运动兴趣、商务社交兴趣、品位需求集为一体。尼奥广场提供的是1000个亿把商机变成财富的一个最佳的载体。

在这个2007年到2008年也借了市场的新契机，就是以奥运为契机，我相信这个市场的容量还会继续扩大，尤其是定位为崇文区广渠门的重要的地理位置。那么来崇文区来旅游的人越来越多，在世界上的影响力会越来越大，崇文区的面貌也会改变。随着战的实施、区政府后面一系列的措施也在不断的推出。

下面这张图表是奥运经济和我们区域经济定位特点关系的展示，这个我不细说了，这个是在我们这个区域游玩商老字号的一个展示。下面把尼奥广场广场特色给大家介绍一下，它的特色主题商业业态是高端运动休闲产品与高尔夫服饰球具等等，这个在尼奥广场的地下一层，这个是商业顾问公司给我们做的一个平面布局图。这个辅助业态是高档商务礼品。有艺术收藏品、手表、红酒、雪茄等等，这个是放在商场的一层。二层和三层就是高档餐饮、私人会所、咖啡餐饮、美容护体、健身中心、SPA足疗，二层主要是以餐饮为主。三层是形成一个健身、休闲的一个会所的层面。

广渠门商圈的核心集合起来就是本家·商业，那么我们最核心的定位就是尼奥广场的定位。我们在这个项目提出的是赢在北京、玩转世界，因为我们的定位是运动休闲，就是为大家玩提供服务的场所，所以就叫赢在北京、玩转世界。谢谢大家！

【蔡鸿岩】：谢谢方总给我们详细的介绍了本家·商业具体的情况，今天由于时间的原因包括考虑整个活动的流程，我们中间想安排茶歇的时间大家参观周边物业的情况，咱们时间紧凑一点，不安排单独的茶歇了，最后座谈会完了以后，大家有兴趣的话一块儿去看看。下面我们接着又请半岛明珠酒家董事长助理唐援朝发言！大家欢迎！

图为半岛明珠酒家董事长助理唐援朝

【唐援朝】：非常感谢《楼市》媒体给我们这个机会参加这个活动，我们想借这个机会简单谈谈我们对《楼市》的产业和我们酒家的关系，我们之间的关系现在说来不是一种特别亲密和紧密的关系，应该是一般性的关系。为什么这么说呢？因为现在我们作为餐饮业想寻找一个比较理想、合适的地点来寻求我们餐饮行业的发展，因为我们的楼群、楼市、地点、方位、地段还有价位的关系，有的时候不能得到很理想的环境。作为餐饮业来说，有些人认为现在餐饮业无非就是吃喝玩乐，可是作为我们真的做餐饮的老的专家和行家来说，包括各个行业知名的企业都知道一个成功的餐饮业机构成立很复杂、内涵很深奥。并不是简简单单把客人迎进来吧饭吃了把钱交了就完成了任务，把钱放在兜里就好了其实不是这样。

餐饮业的发展有很多的因素，要有人情世故和我们的文化，所以现在要有很多的饮食文化在里面，这个里面包括了很多的文化底蕴在里面。我们选择了郡王府开业，就是因为里面的装备都是清朝政府遗留下来的，虽然不是原装的，但是我们1比1的比例从政协礼堂里面拆迁过来的，但是东西都是原来的。这里面有一个清朝古老的文化，但是里面的装饰我们按照现代化的一种城市的规模去给它装饰的房间，让它既有古老的环境又有现代化的展示。吃的文化我们是精品粤菜还经营一些湘菜，也开发了宫廷菜。目的在什么地方？要把菜品业的行业要想做大、做好、做宽你还要有一个品牌。它的品牌就是要让大家都能接受，需要的就是大家的支持，如果说我们商圈的地理位置没有选择好，我们自己没有把它找好，如果说我们现在在开餐饮业的过程当中，停车场的位置也没有，那可能大家就不愿意来了，没有地方停车，他肯定不来。像刚才顺峰和旺顺阁的老板说的我特别理解，我们也在北京找地开店，我们在北京有7家店，在美国近期也开了一家店。我们在全国20多个城市里面经营管理了38家店，我们在今年年底在上海还要召开一些跟肯德基、麦当劳同时并进的快餐店，这个快餐店也是搞连锁店。我们发展壮大目的在什么地方？就是想让大家知道我们的品牌，让餐饮业在全国各地有不同的品牌，既有老字号也有新的字号品牌在里面，顺峰为什么能成功？就因为在开业之初它所创造的地点、位置所在，但是现在已经找不着了。所以我们怎么把餐饮业更好和地产商紧密的结合在一起，我们希望大家能够共同的把眼光放远一点，把目标放长一点，把我们的距离拉近一点餐饮门店如何打造共享店铺，把我们的工作做的更好一点。我在这里我简简单单来说说，我们怎么样跟地产商能够把工作做的更和谐、更好！谢谢大家！

【蔡鸿岩】：谢谢唐总精彩的演讲，下面我们还有地产方面的专家来进行一个跟我们今天话题有关的介绍，这两位一个是直接参与本家·润园项目策划的，还有一个是清华大学国际商业地产研究中心的朱凌波理事长，他们会跟我们提供一些商业跟房地产结合的独道的经验，我们热烈的欢迎！首先有请同世飞天商业顾问机构副总裁候峰先生发言！

图为世飞天商业顾问机构副总裁候峰

【侯峰】：大家下午好，非常荣幸的有机会跟我们行业内的名家和好手交流，同世飞天1994年组建于海南，1998年在北京成立总部。到今年已经有13年的力士乐，因为今天的时间比较短，我讲两个话题：第一个话题是商业地产的问题。我们认为国内商业地产存在着很多的误区。第一个误区是我们大量的商业的物业是用建筑规划代表了商业规划，我们看到了北京有大量的商业项目最终没有做起来。什么原因呢？就是因为不懂得说也地产的规律，商业地产的规律可以是商业，谁是商业的核心呢？我想今天刚才有那么多的好手都谈了，如果做餐饮没有停车位、没有解决排水的问题、没解决通风的排烟问题等等。我也直接举一些例子，比如说现代城，我去哪里吃饭，我发现一个特点如果人到三楼吃饭的话，我需要先进到楼里面，然后转到二楼、再转到三楼。我想你肯定不会去，最终的结果是我看到换手率的问题，上去一家餐饮没有经营好、又上去一家又死掉了，这就是因为在前期房地产定位的时候根本不懂得餐饮业对物业的需求。我觉得这是一个非常重要的问题，我们看到了很多商业物业前期都做餐饮的根本不懂得商业地产的规律，住宅地产可以一卖了之，而商业地产入市第一步只是开端，如果不懂得后期经营管理需求，结果只有一条路，就是不适应或者是死路一条。

这里我提出一个重要的概念，一人一农原则。比如说你拿一块地，能不能做餐饮？是不是可以做餐饮？是由土地性质决定的，我们知道种水稻的地里面不能种小麦，适合种果树的地方也不适合种西瓜，所以商业地产一定要注意一个特别重要的问题就是粮食订购。

另外我做一个很恰当的比喻，我们很多的商业地产项目有一个很好的概念，比如说我做一个餐饮休闲娱乐，讲的非常好。但是什么样的餐饮休闲娱乐，风味小吃还是西式正餐还是中式正餐，总中只是一个餐饮物业，最终出现问题，第一层高不够。第二烟道没有设计。第三我们把餐饮放到楼上，但是忘记了餐饮营业时间，这都是一系列的问题。今天我长话短说，就以本家·润园这个项目就我们对这个项目定位的一些把握来探讨一些我们在业态规划的一些问题，今天给我的题目是业态创新的问题，我们认为实际上商业物业对业态的适应性，比业态创新更为重要。

本家·润园我们把握的第一个就是品质的一致性，我仍然举一个例子，大家都非常清楚我们的阜成门万通小商品世界，这个项目原来上面是高端写字楼，下面是一个非常好的购物中心。但是下面的购物中心没有做起来，后来把下面做成了小商品市场，结果是什么呢？上面的写字楼的租户大量的外逃，最终上面的写字楼租金大幅度的下降，所以说我们看到了保上面的写字楼下面的生意不好，保下面的小商品市场上面的写字楼生意不好，所以在尼奥广场定位的时候，我们考虑了品质一致性的问题，就是说大家都有规律叫“物以类聚人以群分”我们上面是高品质的酒店公寓，下面也绝对不能做小商品市场，这个是我们第一个把握。这样的话只有考虑到我们的定位一致性的问题，才能够在未来的经营当中确保一个客流的互动和共享，因为什么呢？如果我们把项目做成小商品市场的话，你们想想逛小商品市场的人肯定不是高端住宅和高端写字楼及高端酒店式公寓的人群，所以说第一个问题要确保这个项目内在品质的一致性。

第二个就是结构的合理性。我谈结构合理性的话，也可以有两重理解，第一个是什么？我们里面定位品牌的结构一致性、合理性也可以说我们商业、物业的结构的合理性问题。什么叫结构的合理性呢？也就是说我们这里面定位的组合品牌要有一定的关联性，什么叫关联性呢？女孩子非常的清楚，去逛厂商的时候SK可以紧挨着玉兰油、雅诗兰黛等等。再比如如果我们挨一个鲍鱼的话，旁边绝对不是一个马兰拉面，这个就是结构性的问题，如果结构性的问题处理不好的话，将会导致你招商的失败。

第三点我谈一下物业的适用性的问题。比如的商业业态对物业的需求不一样，我们知道大卖场需要一个独立的一个完整系统的商业物业，而餐饮的话它对物业的适用性要求非常高，因为什么？因为餐饮是一个独特的行业。比如说有可能造成扰民、有可能对垃圾处理或者是一系列的问题会导致环境的污染，所以说物业的适用性是一个做餐饮休闲娱乐项目一个考虑的问题。而在本家物业当中，我们在物业的适用性问题我们考虑了几大项：

第一个你要招商、需要餐饮企业来做，第一点你要给它一个通道、一个电照。比如说你请他做生意的话，你不给他电照的位置他不会来、如果不解决通道的问题他也不来。所以说我们要给他一个比较合理的通道，因为餐饮行业要需要一个相对独立的物业，因为物业是他自己的，时间可以自己掌控如果说他不能够有一个很好的出入口的话，他也不会来。在物业的适用性方面考虑更多的问题还有哪些呢？烟道。我们这个项目已经预先做了，所以满足排烟的问题是没有问题的。还有大量的商业物业进入市场以后不适应，就因为很多的配套设施不匹配。以前我们都是按照老的商业物业设置的，而没有按照未来我经营什么东西设计。比如说强电的问题，原来还是每平方米20瓦的配置，实际上这远远不能满足现代物业对强电的需求。我们也考虑到了不同的业态对物业的需求，那么就餐饮的复杂性来说，我们在上下水的问题等等都做了一个相对合理的划分，同时我们还考虑到了非常重要的问题，就是你划分出来的商业面积适不适用。比如说好的餐饮商家来了，我看了我的物业，我把消防通道划分出来，但是我在划分包间和散座的时候没有面积了、不适用了。那么他也不会来了，而在本家·商业里面我们考虑到了单独的消防通道。第二个要给它配置合理的营业区域，这个我们是把30%的建筑面积划分出来以后做的。同时考虑到了独立营业和最终一二楼关门之后独立交通怎么办，这些我们都考虑到了，所以说我们当时在考虑尼奥广场的时候，基本上考虑到第一个核心问题，就是商业、物业的定位跟规划设计，一定要满足未来定位精准的需求。

这里面我总结一下，第一个尼奥广场有一个叫品质的一致性。第二个就是结构的合理性。第三物业的适用性。第四个配套的完善性。最后一个店铺的适用性，我想这六个方面我们可以比较自豪的说，尼奥广场基本上符合了我们未来定位和经营者的需求。谢谢大家！

【蔡鸿岩】：谢谢候总的精彩演讲，下面 有请清华大学国际商业地产研究中心理事长朱凌波先生给大家做精彩发言！大家欢迎！

图为清华大学国际商业地产研究中心理事长朱凌波

【朱凌波】：以前参加的论坛都是商业地产、金融论坛，今天是餐饮论坛现在更精细了。现在我们发现商业地产跟餐饮的互动关系在最前端的，包括一个大盘的一个配套的区域商业中心，包括城市的中心的综合体，在做整个一站式购物的综合题里面，低端的都是吃喝玩乐休闲旅游，吃是放在第一位。原来我们没有梳理好这两者的关系，我们到任何一个城市，餐饮都是敲动楼盘的一个最前端的物业。我们到各个地方都可以发现这个问题，中国的餐饮文化和中国的梯度消费，尤其是房地产向综合物业、向公共休闲娱乐延展的过程当中餐饮起的带动作用是非常大的。我们在外地做过一些研究的项目，包括很多大的综合体里面要做餐饮一条街，就是餐饮作为高档餐饮，餐饮无论从消费规律还是拉动这个物业的人气都成为一个龙头性的一个品种。

实际上我在想，我们把餐饮的规律跟房地产做一个主动性的关联互动，这需要业内无论是房地产还是做餐饮，包括做顾问、做研究的，把这个现象怎么放大，就是中国的饮食文化做大。因为这个不仅仅是一个吃，这个是一个文化、一个习惯。比如说到北京今天晚上我请外地朋友，首先是去后海、798，一定要去有特定、代表城市文化的特质地方。那么开发商是做地产产品，但是为了更好的卖楼，开发商做了更好的概念，这个是值得探讨的。尤其是餐饮和文化相关的行业，必须是周边的文化、人口的结构、文化的积淀形成是需要一个规律的，是不是靠一个概念就能拉动一个城区的概念，包括餐饮的现象，实际上这里可能需要我们这个产业链很多的商家。

今天参加这个活动，在这个产业链上的各个环节我都接触了，但是餐饮我接触的更少，所以听了各位专家的介绍我也有很多的感触，很多的房地产项目其实在前期做规划的时候都没有前期招商和对未来的业态前期招商。就是说很多餐饮的商家不会买的商品，而且可能租金比较低，那么能不能达成联盟这个需要漫长的周期。那么这个包括后期的招商存在一个瓶颈，我以前也做过开发，我们也做过餐饮的项目，餐饮现在在北京有这样的瓶颈，我上次听蔡总讲，她太太买了一个房子想做酒吧，但是发现营业执照办不了。第二个在规划设计上。西部的商业设计上是不是按照餐饮的标准设计，这个想前期一下子到位是非常难的。第二个包括餐饮对小区带来的噪音、尾气带来很多的问题。

那么餐饮怎么更好的拉动房地产的发展而且形成良好的循环，餐饮的地位是非常重要的。我今天是抱着学习的态度跟大家有一个交流。谢谢大家！

【蔡鸿岩】：谢谢朱老师精彩的演讲，其实商业无处不在，我们无处不在享受。我记得星光百货开业的时候，我第一次跟我太太去干什么去呢？是听说他底下的小时一条街特别好，所以就去了，但是我碰到了5个人餐饮门店如何打造共享店铺，而且走的时候我太太还买了一双鞋。为什么去呢？是因为吃饭去的。星光百货什么样？到现在我还没有上到二楼以上的区域去看，但是我们为了吃饭去到星光百货感受了一下。就是吃和人们关系的重要性，刚才朱老师也特别提到了，现在所有的商业地产招商过程当中，餐饮都是一个龙头的行业领域，这个餐饮招商的成功与否，决定了它整个商业未来运营的成败。所以今天我们在这里举办这个论坛，我想我们是第一次举办餐饮跟房地产界的论坛。第二这个活动本身选择在这个位置上，我想它既包括了北京的商圈，所谓的餐饮行业未来发展的空间，也包括了社区商业跟餐饮业结合信息的传导。

我们希望我们这样的交流能够有更多次、连续的举办下去，包括我们作为地产行业来说，我们可能还会跟其他领域包括娱乐业、百货零售业这些方面联动，我们也希望我们今天来的这些无论是地产商也好、无论是我们的商家也好，以后多跟我们合作。大家有什么需求包括你们自己有什么愿望，希望作为我们媒体来策划、组织帮助你们做这样的活动，我们非常乐意。

我也非常高兴今天有这样的机会跟大家结识，我希望我们以后能有更多的合作，我们希望大家在各自的事业上有不断的发展，共同取得双赢。今天我们这个论坛就到此结束，下面时间因为我们今天有九鼎房地产的工作人员，这个附近周边的社区包括他们九鼎的整个社区，大家可以去看一看。

这个小区还有一个特色，就是它的小区之内有两个文化保护的建筑，这也是在北京的小区里面据我所了解还是极少极少见到的，我想这个可能跟未来社区的发展、包括商业的运营这块都能有很好的互动关系。我们今天活动就到此结束！

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