中国日报网讯 近期中国国日报网房产频道强势推出《海花访谈》栏目，本栏目为房地产权威人物访谈，汇聚地产大咖思想，引领行业发展，共同打造一个国内最专业、最权威的地产原创网络访谈品牌。

访谈主持人吴海花，现任中国日报中文网房产、家居频道总负责人，从事房地产行业10余年，创办中国地产、家居知名论坛颁奖典礼“中国地产华表奖”，在企业间资本对接、资金引进、高端产品顶层设计有独到见解，是业界资深媒体人。先后在新华社、新京报、腾讯蓝房网等媒体任职、对房产市场有独到见解，是移动互联网时代新形势下新媒体领头人及前行者。

中国日报中文网房产、家居频道主编 吴海花

本期《海花访谈》主题为“大众创业 万众创新的时代背景下，房地产业如何转型发展?”结合当前共享经济、众筹模式对新一轮房地产转型、与商业地产投资这个关系国计民生的热点问题进行讨论。

本期采访的嘉宾为优客工场创始人毛大庆。毛大庆曾任万科高级副总裁，北京总经理，他掌管着这个中国最大的房地产公司在北京的所有地产项目。

优客工场创始人 毛大庆

2015年3月，他宣布独立创业，打造一个基于办公室出租服务的创投孵化平台。这一孵化平台将为青年创业者提供物业办公、财务咨询、投资管理等一条龙服务的创业扶持计划。按照这个项目的计划，将在北京收购、改造旧有厂房、公建等，为青年创业者提供低廉、有品质保证的硬件、软件条件。

以下为访谈实录：

毛大庆：谢谢中国日报网房产频道的邀请，今天我在这儿可能换一个思路跟大家分享一下我在过去大半年的时间里面，在研究轻资产模式创业，包括房地产跟共享经济的关系上，可能多少有一些比较浅的心得。比如说做案例的研究和分享，我也简单把我们优客工厂的案例跟大家分享一下。

今年2015年有3个很有意思的经济关键词，第一个关键词就是创业创新，第二个关键词是今年2月份两会前到两会期间提出的互联网+，第三个关键词就是供给侧改革。这三点之内有非常大的关系。从种种的因素可以看到，其实以互联网为推动的共享经济为代表，中国的一次新的创业大潮以及包括经济的总体结构性改革，其实已经不以我们的意志为转移的到来。开放了以后我们历经了四次的改革大潮，每次大潮都是在经济形势和经济发展方式转型非常有意思的历史节点上发生的。今年的这次创业大潮的到来，实际上有非常大的特殊性，我们原来的增长其实基本上都处在非常困难的境地。全球的共享经济已经互联网的整个推动，其实处在历史非常少见的高度。我在过去的一年半时间里面，7次到美国走访美国的投资人，华尔街的这些投资界的著名人物。跟他们研究在房地产的领域，从投资界看好哪一些产品，哪一些领域他们更觉得有兴趣投资的时候发现，其实在美国的共享经济的领域内产生了大量的非常富有强有力的新的不动产管理模式。所有的这些模式大量的其实都对未来人的生活，对未来人的生活方式，工作方式，交流方式和社群方式有非常多的新想象。所以我在这儿跟大家讲，其实房地产不是没有好的未来，但是房地产原来的模式可能确实存在很大的问题，中国的房地产30年，我们很大的问题在于大量的开发企业我们的开发模式，寄希望土地价格的变化带来了房地产的议价。很少有人研究内容和生活方式，研究未来人的需求以及未来的房地产产权拥有方式。关于这些问题，因为它不会太多的带来营利的份额，大家可能更多花时间想我怎么拿一块土地。所以在这点上从事房地产领域的人和专业人士，以及美国的共享经济思想下的这些人士思想差距是非常值得我们深思和探讨的。今年的创业创新还带来一个非常有意思的局面，2014年中国新增个体经济主宰者，目前叫做新增法人是367万个。2015年到11月底为止，不完全统计新增517万个。如果以这样的速度发展，未来的几年里面，我们的就可以看到以互联网+，包括新的共享经济和分享经济的环境下产生的新生企业种类和企业生态会非常的丰富。这次创业由于互联网的推动，由于BAT这些大企业的影响，使得这次创业之后产生的新内容非常的丰富。我们可以看到，其实这次创业带来新的产品和新的业态存在着非常有意思的差异化，垂直化和个性化趋势，这跟以前的单一门类创业或者说大趋势有非常不一样的现象。

我们现在几乎平均每分钟都诞生7家新的企业，当然我们可以说很快死掉很多的企业，但是企业的新陈代谢和迭代更新的速度从来没有像今年这么快。同样在这样的一个创业创新的大主题下，我们也在研究中国经济面临诸多的问题，包括我们经常在谈到的产能过剩，楼市库存和债务高起的问题。我们也发现，其实原来在经济拉动的思想下，我们一味地强调说扩大内需，激发新需求，但是很少有提到我们从供给这一侧来结构性的改革。我们经常在非常热衷的议论美国的Uber等等企业给我们带来的震撼，以及国内的滴滴打车等等新增的或者说原来根本就不存在的新生需求给经济和我们生活带来的影响的同时，我们应该注意到供给侧产生新的产品，其实对未来的经济增长带来非常大的影响。所以在供给侧的改革上，其实国家这次提出这样的一个战略性的名词，我认为其实真正的找到了我们原来在质量跟效率两方面都非常低下发展模式中的问题。这个词刚才孟老师到了供给侧结构性的改革，这个词连续在一个月之内被立即提十了次，荣升为中国经济新名词。对供给侧改革，习总书记有这样的描述，适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构性改革，着力提高供给侧体系质量和效率。体系质量和效率，其实我们举一些很有意思的例子跟大家分享一下，其实供给这一侧有太多值得我们研究的东西。

我在最近很多的研究里面提到了智能手机，特别是苹果手机的案例。这个屋子里不需要算，我估计起码有一半的人拿的是苹果的手机，苹果手机这一部电话它产生的销售额五千多人民币，一千美金左右，这五千多人民币，我不知道大家知道不知道中国投入了将近90%的人力贡献这五千多人民币的产品。我们在这五千人民币里分享到了仅仅只有56块钱，而美国在这样的一个智能产品上投入的人力是总人力的不到5%，分享了将近95%的总收益。所以我在想其实还有一点很有意思的现象，我去年的年底陪着我们的领导在纽约看苹果总店。当时苹果6正在推出的时候，很有意思的现象就是过了12年以后彻夜排长队买电话的人，几乎90%的人都是我们中国大陆去的人。所以这给我们一个非常有意思的现象，我们对一个这样的产品，我们花了95%的人力获得了1%的收益，我们又成了占有市场65%的消费者，是我们没有消费力吗?是我们的内需扩大的不够吗，其实这是我们没有好的供给，所以说供给的质量成了今天阻碍经济增长和改变内需关系一个非常重要的障碍。所以质量和效率被这次提到了供给侧改革非常重要的地位上。

今年的双十一，大家从海淘上其实可以看到，无论是马桶盖，彩妆，奶粉，还是都成了海淘组主要哄抢的内容。中国难道没有吗?其实我们都可以有答案，中国这些东西都是有的，但是为什么我们的产品不被哄抢，我想这里的质量有很大的关系，内容有很大的关系。以前说消费动力不够，因而要刺激消费的需求，现在有了消费的动力，但是供给的产品又满足不了消费者的需要。我讲这篇东西的时候想告诉大家，其实房地产同样存在这样的问题，今天曲莹噗的产能过剩和房地产的需求未来动力能不能再次被激发，不在于我们有没有购买能力和购买人群，关键在于我们能不能做出符合未来消费群体需要的产品，这里非常的值得关注。与需求对应的就是供给侧，供给侧其实我们说到经济增长，扩大需求，测定消费，现在其实从总书记最近的讲话里面，其实我们非常明确地可以看到这是一种新的思路，新的方法，这就是在供给的这一层加大改革的力度。我也举了一个例子，我们很多的产品其实都是这样的状态，不见得就是没有人要，关键就是没有好的东西。供给侧改革里面有四个关键点，在这次对中央的报告里面比较重点的提出来。化解产生过能，帮助企业降低成本，化解房地产库存，防范金融风险。前面三件事情和我干的事情有关系，我们尝试的东西就是冰山一角很小，但是从这点上希望给大家一些思路。我们其实是非常有机会来用新的模式跟新的内容来化解产能过剩，来帮助企业通过分享经济的办法降低企业成本，同时来化解房地产的库存。

共享经济我想谈两句，最近共享经济是一个非常有意思的热门话题。我在美国走访投资人的时候，其实他们给我一些很有意思的模式，这里有一个非常有意思的模式跳入我的脑海里。今天很重要的对标的企业和我们行业内的竞争对手，我们经常在类比的联合办公和分享办公的模式。其实在我过去走访很多次以后，我发现不只是联合办公，在美国其实联合业务其实它通过共享经济的手段，连接了大量的资源和大量的需要，这里不仅仅是联合办公，还有分享办公等等很多的联系连接社区和共享的案例。共享经济这本书的作者洛宾先生我跟他有对话，他有一个非常有意思的阐述。他说从对产权的拥有到对产权的使用和对产权的创造，共享经济的未来，是不是所有的产权都要被拥有，还是说能够被租赁，这个问题是在共享经济之后非常有意思的一个新话题。今天早上和Uber做了一个非常有意思的对话，其实我们有共同的感受，未来出行可以不勇于一辆车，但是可以拥有很多的车被你使用。我们坐在办公室，不见得拥有任何一间办公室，但是可以拥有一个非常大的办公空间。我们在美国看到联合办公的领域内产生了十多个市值达到了一百亿美元以上的公司，所有的这些办公室其实都通过现代化的IT互联网手段，通过线上的社区跟线下的社交跟社群，把一群对未来办公模式有着颠覆性思维的这中小企业集结在一起，获得了非常大的产业协同效应。

我们最近在优客工厂开的六个分店我们在研究平台上现在产生了将近190家企业，这190家企业分布在将近90多种不同业态的行业里面。我们在观察这些企业同一间办公室，在一起工作的时候，其实我们总结了9个字我们这样的一种新轻资产管理模式的关键词。第一，制造一种生态，原来的企业在写字楼一间一间的企业在办公的时候，很难形成企业与企业，人与人之间的连接关系。我们现在搭建的联合办公平台，其实非常有意思的可以看到在里面办公的生态，跟原来写字楼或者说原来传统的办公生态有明显的不同，所有的企业在里面可能成为另外一家企业的供应商，可能成为另外一家企业的消费者，可能成为另外一家企业的合作方。因为企业和企业的关系在同一个平台上发生了非常不一样的关系。同时，我们在做另外一个内容，我们希望做社群，社群对新一代的企业者，我们观察85后和90后在互联网模式下产生了一批新的年轻企业者，他们对社群的理念远远大过原来我们传统公司的这些管理者，他们对分享，他们对于知识的交流，他们对企业内的交叉互换，以及他们跨界的思维远远大过我们传统的企业。所以我们观察到在互联网模式下成长起来的这批企业，实际上他们对社群的需要，它对分享的需要远远地大过了过去对一间屋子，对一个办公室，或者说对一层楼的拥有需要。

所以我们想其实在共享办公和各种产权共享层面上，我们已经可以看到实际上使用上，拥有权已经过渡到了使用权的各种新模式变化。生产者可以通过租赁，可以通过零零总总的租赁方式，汽车的租赁产生了Uber，办公室和桌子的租赁需求产生了(微沃)，曼哈顿有一个独角兽企业的产生，他们在曼哈顿集结一批低效的资产，把房子改成大大小小的会议空间，把会议空间和交流空间集结起来，GE和惠普这样的企业，把他们的办公室里面的会议室拆掉了，减少面积，缩小了租赁面积，到这样的办公空间开会，这样的空间开会的时候又带来了这一批企业在会议空间里面的各种各样交流和分享。最近看了一家公司以后，他们到10个城市开办了90多个会议场所。其实你想把原来的低效资产和过剩空间集合起来，让其它的大企业自己的办公室可以减少，提高会议室的时间效率，之后还可以产生新的社群和新的分享。这样的模式其实又产生了新的会议经济模式，分享经济和共享经济模式下，利用过剩产能搭建互换和分享的平台，造成人人参与和人人分享的局面，共享经济会带来各种各样新的对于空间和产权新的使用观点和方法。今天我在这儿跟大家分享一下我们在过去不断的总结，不断的迭代和不断的对于场内企业的观察，以及我们对未来生意模式探讨上，其实我们总结了四个关于联合办公跟分享办公的四个我们的主题词。桌子入口，多维度的营利，共享价值，大数据是资产。Uber创始人讲我们某一种生意模式可以从某一些角度使得使用者节约时间，提升他的效率，我们创造了一种魔力，我们联合办公的时候发现入住的企业给他们解决了非常大的问题。带原来找办公室的时候，他们会想说我要找一个中介租一间办公室，要装修，可能有会议室，可能将来人多了以后面积扩大了怎么办等等这样的手法。到了今天，其实找联合办公的办公室，我们这里面不是创业团队，我们有大量的中型企业和小型企业。昨天上海的联合办公室，央企的研发团队不是创业推动者，更多的就是企业分享的交流平台。当这些企业寻找办公室的时候，就发现找到的不是一个办公室，找到的不是几张桌子，找到的是一大群生意伙伴。我们在入住的小微企业做了调查，他们发现进入到这样的空间以后，他们企业的推广效率提高了很多，旁边的邻居，其它的产业者在跟它形成互相推动的关系。我天天上班，天天观察他们，可以非常近的感受到他们对空间交流以后非常不一样的特点。

我们大量的共享空间的使用，比如说我们在朝阳区阳光一百，改造的一万平方米的地下空间，改造成大的联合办公空间，这里有大大小小二十七八种会议场所，包括演讲场所和剧院等等。我们算了一下，其实当我们入住率达到90%的时候餐饮共享经济怎么做，我们的会议场所和这些公共使用场所是完全不够的。每一个使用者要通过线上的平台预定这些公共的使用空间，预定成功以后要付费，按小时使用这些会议室和公共使用场所。所有的企业都会非常小心地使用公共场所，因为每开一个会议就要花钱，每开一小时的会就要交费。大家想想在原来的大公司和机构里面，在你们自己周围的会议室里面，你可以看到经常你们的会议室70%的时间是空着的，经常会议室里面是三个人到四个人坐在一个20人的会议室开会，这样的空间里这样的现象不可能发生的。3个人在20人的会议室里开会付20人的钱，大家会注意使用空间的效率和做事情的质量。联合办公和分享办公的模式下效率大大提升，我们算一笔帐按照一万平米的联合办公空间，大约可以解决2万五千平方的写字楼，我们一个办公位所占有的面积大概是6.5到7平方米的话，我们比普通的办公楼产生的平米所能产生的效率提高了一倍半左右。所以说在这样的一个过程里面，其实既是经营者又使得使用者都提高了效率，都获得了收益。

我们的收益其实通过提高效率获得的，使用者也是通过效率里面节约了生产成本。多维度的营利，除了桌子和共享空间以外，有非常多的衍生产品。联合办公空间做桌子的导流入口以后，其实我们发现很大的业务平台联合传播和联合的传媒平台。优客工厂我们和几个大的新闻机构在成立一个传媒，未来会对所有入厂和这里的中小企业推广包装，会对他们产生新的增值服务可能。包括教育培训，包括投资孵化，其实这些都是未来以桌子为端口新能力下的联合办公可能衍生的产品，远远不止这些。我们说桌子和汽车是一样的餐饮共享经济怎么做，早晨Uber阐述有19种可以通过汽车产生的传播，远远不是出租汽车的公司，可以变为物流公司，可以产生各种各样的场景和产生各种新的产品。实际上办公室通过联合办公以后的场景，我们也想过了，基本上是没有便捷的，我们现在连接的东西，我们连接医疗，连接教育，连接媒体，连接物流，实际上我们又成了一个连接点。所有的事情我们开放边界，会发现大量的资源流入到你的平台上，我们的平台现在签约地将近150多家服务商。所有的企业服务，没有一家是我们自己做的，全部都是服务商流入的。这些服务商同时他们也是我们的租户和我们的客户，这些服务商又继续在平台里面服务于其它的团队和其它的机构。所以我们说让大家服务大家，让大家都打开自己的资源共享，这是联合办公和共享空间使用上一个非常有意思的场景。

共享经济要实现的就是连接，连接一切，连接资源，包括社群，社区。其实可以通过一个平台上的组织规模，平台上大量的公司集合在一起的组织规模获得大量服务的优惠跟效率的提升。我做了新的公司，我们的公司很小，我们是创业团队，我们几个人。我的公司现在已经将近有好几千个职工了，190家企业。上海开一场年会，北京开年会，要开很多的年会，年底给他们发红包，变成了好大的公司。每天跟企业的创始人和总经理董事长交流，看见的生意模式跟他们做的这些事情实际上今天在这儿告诉房地产的同仁需要打开思路，把脑子放开一点。你会看到一个完全不同的世界。昨天晚上和90后的，已经马上IPO的创业者交流创业项目，我听了觉得现在的事情难以想象。这个小孩是长时间做餐饮行业，他自己有基金，自己投资餐饮的业主。最近在北京的奥运村做一个新模块，共享厨房，把一个厨房连接26个餐饮店。将来有共享的厨房可以连接全聚德和东来顺，他在做这件事情，明年春节就开幕。带来的效果就是所有的这些餐饮店的成本迅速降低30%，所以连接的力量，分享的力量是无限的。为什么房地产会有很多的产能过剩，大家关起门跟谁也不交流。我的资源千万不要跟我说，越躲在自己的家里产能就过剩，越没有出路，所以打开门欢迎别人，分享资源，这是未来长时间全世界的一个主题。分享经济产生这是人类技术进步的产物。当没有云和大数据无从谈互联网经济，互联网成为势不可当的人类社会进步的节点，共享经济仍然会以我们的意志为转移。美国走访爱迪生的曾孙子交流，他给我讲了很有意思的事情。

人类社会产生电的时候，90%的人电要灭掉了，这个东西太不靠谱了，这个东西沾水会不能用。这个怎么能出来了，这太不靠谱了。我想告诉大家，无论是分享经济还是互联网，无论是轻资产的模式，大家楼会产生很多的怀疑，这个能行吗?这个根本不能挣钱，这个可以成长吗?但是我这半年多的感受就是干了20多年房地产的，我折服共享经济和分享价值带来的巨大魅力，当你有了分享，其实发现前景无限的广阔，大把的生意机会。所以我想跟大家讲，其实如果你认可互联网是人类社会慢慢取代和推动工业经济的时候，不得不承认未来的分享经济会成为最大的进步。

很多人认为我是做孵化器的，其实我们就是想共享办公，共享办公上面可以有孵化器，最近我们在跟硅谷的大孵化器谈合作，把孵化器放在共享办公。共享办公比孵化器大很多，可以联系无穷尽的资源，我想告诉大家一个最简明的概念，共享办公就是办公云，上面的服务越来越多，将来进来的企业想拿到的财务、人力、法律、宣传、媒体学校等等内容都可以在一个办公空间获得发展，原来的租赁办公室和租办公室的企业我们是B2B的关系，到了场内都变成了C2C的关系，每一个入场的内都给一张会员卡，我们现在和BAT某一家做更加深度的连接，做完了连接以后可以支付，可以看病，可以买卖，可以上班，可以在全国任何一个优客工厂找一张工位工作。出差再也不需要在酒店里可以到那个地方找会议室，可以去拿着这张卡做很多的消费。当这张会员卡可以大量的连接资源，这个办公桌变成了社会生产系统的导流入口。所以共享经济下的联合办公，我为什么特别具有信心?每个人的生活和生产一天2/3的时间跟办公在一起度过。当你把办公人的资源用到极致的时候，你会发现非常广阔的资源库在你的面前。我们对未来的联合办公，我们总结了我们这个业务里面的六个大的核心要素，ENPST，我们每一张桌子的统计，包括会议室的统计，包括所有的使用都是用的酒店的IT系统改造以后，我们新产生的这套IT系统。

我们有B2B的连接，我们也有C2C的连接，我们工厂有三个形成恋爱关系的年轻人。让我觉得非常有意思的生态发展，当从企业的关系变成感情的关系，我觉得这个场地活了，开始出芽和长出新的内容。所以总结为这是一个强大的网络连接效应，我们遵从共享经济的态度，我们是搭建共享的平台，我们是平台的服务商和建造者，我们不是平台上的参与者。参与者可以是无穷尽的，所以这就是苹果手机把诺基亚手机干掉的时候，其实这部分的东西在今天，我在美国走访年轻人，他们说你太out因为你还叫它手机，我们不叫手机，我们叫护照。这部的手机价值我和你是不一样的，美国的年轻人说咱们两个拿的东西价值是不一样的，都是苹果6。说怎么不一样?他说你用20个App，我用70个App，App数量不一样，所以咱们两个的使用效率不一样，咱们两个对这部东西的依赖程度是不一样的，所以其实联合办公和分享办公我们装的就是一台智能的办公设备，所有的要素装在里面，所有的服务变成了App。背后依靠强大的互联网技术为核心，未来肯定会成为一家准互联网的公司，而不是房地产管理公司。

共享经济是远远摆脱了经济要素的东西，更加符合人性和人的基本需求，所以我们说其实跟我们建立了一个一个的社区拥有共同的精神认知默契的社群。共享经济带来的很多东西，其实对我们这代人来说，我们生活在大院，我们那个时候的共享经济比现在好很多，谁家的饭都可以吃，我们那会儿的生活条件比现在的高档社区好很多，人跟人都是有温度的生活。今天的高档社区推门不知道对门住的是什么人，共享经济早就有了，共享的东西是我们人性最基本的向往内容。只不过比我们后来慢慢的淡漠了，所以我想今天由于我们互联网找回了很多共享经济可能实现的要素。我想告诉大家，其实优客工厂联合办公模式，可以衍生出很多的模式在房地产里面。今天我们非常热衷谈的常租公寓，链家做的自如寓，都是过剩产能，当你知道怎样使用那所有的过剩产能都是资源。不要做一天到晚产生产能过剩的人，我们想把自己变成怎样利用过剩产能。

分享资源可以带来效率的提升，分享知识可以带来伟大的创新。我最近再复习一下参加别的论坛可以讲房地产的趋势，但是我更想带给房地产的同仁，我作为一个现身说法的老房地产者我可以转型，你们也可以转型，谢谢各位。

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