第2013年第10期(总第431期)商业经济．10，．431【文章编号】1o09—6043(2013)10—0012—02中国现代社区商业发展模式研究王瑶(武警指挥学院，天津)【摘要】随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、A．4J'1收入水平和生活水平的不断提高，居民对社区商业设施和商品服务在品种、质量等方面都产生了大量的新的诉求。伴随房地产开发中的商业地产将成为社区商业的主体，满足社区居民新时代需求。社区商业作为社会经济发展的产物，即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切入点。目前，发展现代社区商业的模式主要有：城市连锁配送为特征的现代社区商业发展模式；以高度信息化为特征现代社区商业发展模式；以社区商业综合体为特征的现代社区商业发展模式。【关键词】现代社区商业；发展趋势；发展模式研究【中图分类号】F720【文献标识码】B随着中国经济快速发展、城镇化建设步伐加快、人们收入水平和生活水平的不断提高，居民对所在社区商业设施和商品服务也产生了新的需求。社区商业作为社会经济发展的产物，即将成为城镇经济发展的重要增长点和社会文明成果共享的切人点。

住宅地产与商业地产融合发展，我国社区商业迎来升级发展的历史机遇，不久将进入现代社区商业时代。针对目前我国社区集中度、居住人群、城市规划、消费心理及消费需求等因素，与其相适应的现代社区商业发展模式势必会为充分发挥该社区商业功能起到决定性作用。一、现代社区商业相关概念“社区商业”是一种具有中国特色、符合我国国情的商业业态。“社区商业”的概念是中国所特有的。我们以往常说的“社区商业”主要是指在某社区范围内提供商品和服务的连锁便利店或是零散的零售店铺。在我国，2000年5月19日，国家质量技术监督局发布了GB／号《零售业态分类》国家标准，同年8月1日实施。该《标准》将便利店定义为：满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。不同的国家对于便利店具有符合各自特点的内涵。美国便利店协会定义的“便利店”是指营业时间比超市长，采取顾客自助服务，给予顾客购物上最大方便的小型店铺，营业总面积一般在93—300平米以内，并且拥有可以容纳5一l5辆汽车的停车场，要经营香烟、面包、奶酪制品、饮料、冷冻食品等生活必需用品和农产品，保持合理的库存。1972年，日本中小企业厅《便利店手册》中定义：所谓便利店是指在一个小的商圈范围内，开架售货的方式，销售日常生活必需品的长时间营业的小型商店。

”现代的便利店大体有3种模式：第—种是亚洲城市型模式，以7一ll洋克七公司的日本、中国台湾和香港的模式为代表；第二种是欧美贱市型饵p食品自勺J陕l型计莫式，以美国的美国店长公司的AM&PM盼式为代表；第三种是欧洲的社【收稿El期】2013-08—05—12一区型模式，以法国的倍顺(美国人控股)的模式为代表。我国传统的社区商业多是沿街缺乏系统设计和综合功能的零散街铺。商业地产发展打破了传统社区商业发展模式。就目前而言，社区商业已经开始从传统社区商业向现代社区商业转变，最终实现社区商业综合体发展模式。二、现代社区商业发展模式的影响因素及发展趋势随着城镇化、住宅地产与商业地产快速融合发展等一系列影响因素，不断形成众多具有相当规模的现代居民社区。这些社区相继建立起来的社区商业具有规模化、品牌化、连锁化、多元化、人性化等特点，具有明显的现代化特征，逐步形成满足现代居民需求的社区商业综合体。社区商业综合体将有可能成为我国商业发展的主流，其影响因素具有明显的时代特征，是社会经济发展的必然产物。(一)收入水平和生活水平提高随着收入和生活水平的提高，人们对商品和服务的质量、品牌等需求均有大幅度提升，特别是与日常生活紧密相关的社区商业服务水平也同样提出了更高要求。

由于城镇化建设，城区扩建等因素，很多新建社区远离城市商业中心，对于一些非贵重的家庭生活用品而言，居民更愿意就近购买，方便快捷。由于城市交通拥堵，到市中心开车购物极为不方便，在品牌认知不断普及的情况下社区商业模式，人们不再只认为只有商业中心或是购物中心商品的品质才有保障，而是在任何正规连锁店铺认准品牌均可放心购买，甚至可以购买到质优价廉所需商品。可以看出，社区商业不断发展完善，它的综合性和便捷性日益迎合了人们对生活水平提高的需求。(二)现代化住宅提供物质基础我国房地产空前的快速发展，不断扩大城市定居人口数量。在各个省会城市及各省二三线城市涌现了大量高档中档住宅区，这些住宅区多以建筑群出现，各个社区相对独立，但是社区之间又仅仅相邻。由于很多社区群是王瑶：中国现代社区商业发展模式研究建设在城郊或是远离城区的郊外，短时间内大型的商业设施建设投入大且利用率不高，居民购物又相对不方便，这些都亟需现代社区商业来缓解这一矛盾，在社区范围内形成一个社区商业圈，满足本地及周边社区的日常生活和家庭购物需求。现代社区在建设规划中充分考虑了社区商业的重要性，为社区商业留出充足的发展空间，为现代社区商业发展奠定了物质基础。

现代社区商业还有一个显著特征是具有可以充分实现信息流通的条件，为建立现代社区商业奠定了信息化基础。(-)社区规模和集中度增强城镇化建设下的社区聚集度不断增强，社区规模及社区居住人口数量的大幅提升，都为社区商业实现盈利运营提供了可能，为实现规模经济效应提供了坚实基础。也正是因为社区规模和集中度增强，社区商业才可能在一定程度上替代城市商业中心的一些功能，在商贸流通市场中形成自己的综合竞争力，成为现代社区商业发展的突破点。f四1商贸流通业结构优化产物现代社区商业是社会经济均衡可持续发展的结果社区商业模式，是商贸流通业结构优化的产物。伴随经济发展 ，城市社区 分布和结构发生变化，人们的消费习惯和消费理念发生改 变，导致商贸流通业结构不断调整 ，现代社区商业成为商 贸流通业结构优化的产物。传统的社区商业在社区商业大 发展 中也会不 断改造 、升级 ，朝着 现代社 区商业 发展 。 从 长远来 看 。现代社 区商业 的形 成和 发展就 是对 原 有城 市商业 中心功 能 的替代形 式 ，与 城市 居 民居 住结 构 相对应 ，是对 原有城 市商 业 中心功能 有集 中到分 散均 衡 的动态发展过程。社 区商业综合体 日趋成熟 ，运营与管理 经验 日趋完善，与城市商业 中结合 ，形成功能互补。

(五)现代社区商业强大的综合功能 现代社区商业 自身的具有诸多优点 ，强化了原因社 区商业功能的同时，更增加了以往只有在商业中心才可 以体验到的消费及休闲体验。社区配套的商业地产快速 发展 ，在规模和档次方面均达到现代商业中心的水平 ，可 以最大限度地满足当地社区居民的高品质的 日常需求 、 甚至体验式消费等，一定程度上现代社区商业逐步取代 原有 市 中心 购物 中心 的一 般功能 。 三、现代社 区商业发展模 式建议 现代社区商业关系到居民生活起居 ，直接影响居民生 活水 平 和生活 质量 ，间接地 也影 响居 民的工 作质量 等方 面。现代社区商业模式的研究和确立对于不同地区和不同 类 型的社 区建立相应 的商业具 有重要指 导意义 ，满足居 民 直接需 求 ，充分 发挥商贸流通业市 场功能和服务功能 。 在充分运用现代技术 和管理 水平 的基 础上 ，针对不 同 的社区位置、居住人群和规模等因素，现代社区商业发展模 式各有不 同，现就有关社 区商业发展模式研究介绍如下 。 (_一)以城市连锁配送为特征的现代社区商业发展模式 社区商业需求的商品和服务品种多样 ，但是具有很 大的共性和集中性 ，而且多以日用消费品和生鲜农村品 等商品为主。

所以为了保证 日销和生鲜质量 ，居民所需商 品必须经过及时有效的配送供应，确保满足居民各项消 费需求。从商业企业发展的角度，社区商业必须 由具备大 型的连锁配送的零售企业来保障社区商业 的正常运行。 大 型 的连锁 配送企 业通过 同时 对多个社 区甚 至某个 地 区 或 是城市 进行规 范 的社 区商业 配送 ，才能更 好地 实现节 约成本、规模效应。通过对社区商业的配送、兼并、统一管 理、科学管理等手段 ，社区商业可以一步一步发展成为规 划、实用 、实惠的商品供应体 ，让居民就近享受到物美价 廉 的商 品和服务 。连锁 配送 的发 展模式具 有普遍性 ，是 现 代社区商业的重要发展模式，同时也是提升社区商业商 品和服务品质的重要途径。 f二1以高度信息化为特征现代社区商业发展模式 现代社区商业的居住群体并非只是传统意义的本地 家庭 成员构 成国内领先的AI写作系统，特别 是 以外来务 工定居 城市 的年轻 人和 自由职业者组成的 SOHO( ice)社区，具有 自己独特的居住群体 ，这类社区商业建设要充分考虑社 区信息化、时尚、办公等社区需求 ，即满足高品质生活和 高 效 办公 的双重 指标 。

SOHO 社 区通过 与 网上 零售 企业 进行合作 ，特别是品牌商家合作，通过会员制 、送货上门 等一系列的个性化服务 ，可 以实现高附加值商品、奢侈品 等商 品的供需 。京东 已经按 照网上订 货 ，及 时配送 ，送货 上 门的发 展模式 ，在 校 园社 区取 得 良好 的市场 份额 ，并得 到学生群里的青睐。社区商业通过信息化手段的发展模 式既充分运用了现代信息技术提高效率 ，也很好地满足 了便利性和多样性需求 ，是未来社区商业发展的重要趋 势之一 。针对 SOHO 社 区人群 消费特点 ，社 区可以适 当引 进品牌专营实体店，品牌要大 ，性价 比要高 ，起到休 闲和 展销 多重商业 功能 。 仨：) 以社区商业综合体为特征的现代社区商业发展 模式 城市综合 体 的出现是 城市形 态发展 到一定 程度 的必 然产 物 。城市 本身 就是一 个聚集 体 ，当人 口聚集 、用地 紧 张 到一定程 度 的时候 ，在 这个 区域 的核心部分 就会 出现 城市综合体。根据城市综合体所在城市区域的位置 ，一般 可以分为城市中心综合体、城市 区域中心综合体和社 区 商业综合体三种。由于社区商业综合体是一种属地型商 业 ，从而决定了社区商业综合体在服务对象、服务 目标等 方面有 自己独有的特点。

从业态上看，社区商业综合体多 以连锁店、超市、便利店 、餐饮店和美容店等业态为主 ，集 购物、餐饮、休闲娱乐 、服务等多功能于一体。再次是一站 式 综合服务 。社 区商业 综合体 一般处 于一 个社 区中心或 几个社 区的交接 处 ，为广大社 区居 民提供 悠 闲的购物环 境。其功能较全面，一般具有购物、餐饮、休闲娱乐和服务 等基本功能，以满足社区的多样化功能需要 ；其外部环境 以提供多样化的社区活动为宗旨，常常形成社区广场、社 区步行街 和绿化 块 ；其建 筑规模 不大 ，一般 只有几 万平方 米 。社 区商业 综合体 是属地 型商 业 中心 ，是属地 型商业 圈 ，是 大型 多功能现代 社 区商业 。 【参考文献】 ⋯刘文贤．国外社区商业给我们什么启示【J】．北京房地产，

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