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无线覆盖市场月度监测报告无线覆盖市场月度监测报告 PAGE 4 PAGE 1 PAGE 12018年众创空间组织结构、部门职能、业务流程、商业模式、行业现状目 录 TOC \o 1-5 \h \z \u 一、众创空间内部组织结构图和业务流程 1 （一）公司内部组织结构图 1 （二）公司各职能部门主要职责 1 1、项目开发与招商部 1 2、行销与运营服务部 1 3、信息运营部 2 4、金融与计划财务部 2 （三）主要服务流程及方式 3 1.众创空间项目甄选开发 3 （1）项目获取 3 （2）项目设计与装修 3 （3）项目验收与推广 4 2.众创空间项目的运营 4 二、众创空间的商业模式 5 （一）运营模式 5 （二）销售模式 5 （三）采购模式 6 （四）盈利模式 7 三、联合办公行业的情况 7 （一）行业概况 7 （二）行业与上下游的关系 9 （三）行业监管体制及主要法律法规与政策 10 1.行业监管体制 10 （1）行业主管部门 10 （2）行业自律组织 12 中城联盟是中国房地产业协会城市开发专业委员会的下属机构,其共同利益及诉求为：1、资源整合，集结各成员企业优势，联盟联合；2、信息共享，协助成 12 员企业把脉行业，健康成长；3、互助共赢，在企业、企业家层面互助互利；4、联合采购、联合招商、联合投融资，为成员企业提供相关业务整合平台；5、联合培训众创空间的商业模式，协助企业进行中高层专业培训。

12 2.行业主要法律法规及政策 13 （四）行业市场规模 15 1.双创大潮促进以联合办公为代表的创业配套基础设施加快完善 15 2.潜在市场亟待有效供给 17 3.客户群体多样化，促进联合办公空间发展 18 （五）行业壁垒 19 1.资金壁垒 19 2.品牌壁垒 19 3.产品架构壁垒 20 （六）影响行业发展的有利因素和不利因素 20 1.有利因素 20 （1）产业政策扶持 20 （2）市场需求广泛 21 （3）技术的推动 21 2.不利因素 22 （1）政策变化的风险 22 （2）宏观经济波动的风险 PAGE 21 PAGE 21一、众创空间内部组织结构图和业务流程（一）公司内部组织结构图（二）公司各职能部门主要职责公司各职能部门主要职责如下：1、项目开发与招商部1、项目甄选：负责公司创业新项目甄选工作；进行市场进入可行性分析，与物业持有方、开发商及其他孵化器运营方等进行商务合作洽谈；2、负责项目获取后接管验收、精装修工作，及正常运营后的各类工程维护、改造维修工作；3、负责项目招商计划制定、招商实施、协助客户办理入驻，维护客户关系；2、行销与运营服务部1、品牌建设：负责公司创业品牌建设与宣传，深化品牌价值；2、品牌推广：负责公司创业品牌执行策划、活动策划、推广策划；并搭建媒体公关资源平台，提升公司及入驻创业团队媒体曝光度，提升公司项目知名度；整合外部创业服务资源战略合作商，为创业者提供服务；3、项目运营：负责公司创业日常运营管理工作，包括入驻团队管理、公共设施使用及管理、物业服务管理；客户诉求解决、客户关系维护、孵化器整体商业升级方案的制定及实施，协助行销推广活动的策划、组织及落地执行；负责租金催缴、项目运营回款整体把控；4、负责公关及维护政府关系，完成公司创业获取优质项目、申请政府众创空间认证授牌及相关政策扶持资金等；5、创业管理：负责公司创业创业团队创业服务需求对接工作，为创业团队对接企业咨询管理服务；3、信息运营部1、体系建设：负责公司创业流程与标准化体系搭建；2、人力资源管理：负责公司创业人力资源体系搭建，负责员工绩效、薪酬管理，组织发展，人员招聘培训，职业生涯规划等；3、行政服务：负责档案管理、会议管理、行政服务与管理工作；4、负责日常物资采购与管理；5、监约：负责项目工作日常监约，把控工作进展；6、信息管理系统与线上平台的建设与维护；4、金融与计划财务部1、核算：负责建立公司财务核算体系，按规定编制及报送财务报表；2、预算：负责建立公司财务核算体系，按规定编制及报送财务报表；对预算执行情况进行监控；负责建立并实施财务监督体系3、内控：对公司实施有效内控制度4、档案管理：合同档案管理主要负责管理公司级公文、各类资质档案；5、金融：对公司重大的投资、融资、并购等经营活动提供建议和决策支持，参与风险评估、指导、跟踪和控制。

（三）主要服务流程及方式公司的主营业务为以联合办公空间形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案并提供创业配套服务及周边衍生服务，其主要的业务流程包括众创空间项目的甄选开发和众创空间项目的运营。1.众创空间项目甄选开发公司先后开发了北京、上海、长沙、武汉等地也开展了项目的初步调研开发工作。通过新项目的开发逐步实现公司众创空间项目建设和运营的规模优势，形成协同效应，满足创业者异地办公的需求，提升公司创业服务的品牌形象。众创空间项目甄选开发主要流程如下：（1）项目获取公司通过相关中介机构推荐或由公司在目标城市自主寻找优质的潜在项目；在初步确定后，由公司的项目开发与招商部组建专业团队通过实地走访与检验等方式，包括对楼宇的品质、所处的地段以及该区位其他办公经营场所的经营情况等方面进行考察形成项目的可行性分析报告，若项目经管理层确定具有可行性，公司即可通过商务谈判签署协议的方式获得该项目。（2）项目设计与装修获取项目后，公司内部即结合项目所在建筑的区位、所在地产业扶持政策等情况,制定众创空间项目的设计定位.以确定项目的聚焦领域和目标入驻企业，在与招商团队的反复沟通中调整项目建设方案。公司会聘请专业的建筑设计团队进入项目施工现场，开始对该项目进行规划与设计，由专业的建筑设计团队就项目提出改造方案以及相关建议。

改造方案确定之后，装修施工团队进入项目施工现场，根据设计团队对项目的规划进行装修施工。（3）项目验收与推广获取项目后，公司项目开发与招商部即开展营销推广策划，在项目装修施工的同时制作项目的推广材料，并通过网站宣传、中介机构推荐以及客户介绍等方式吸引创业团队和企业入驻，待项目设计装修完工且验收合格后，公司即可组织已经签约的团队和企业入驻办公。2.众创空间项目的运营公司建设运营的首个众创空间项目，在总结北京项目运营经验的基础上，公司制定了《创业运营管理专业标准化工作手册》，用以指导行销与运营服务部更好的开展众创空间的运营工作。众创空间项目的运营主要流程如下：二、众创空间的商业模式公司致力于为创业者打造提供全流程服务的创业生态系统，以租赁方式取得既有建筑的经营权，结合创业企业需求特点和办公、商业等场景，在对空间进行合理规划的基础上，对空间进行装修改造，打造为创业团队和创业企业服务的众创空间，通过以联合办公的形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案和一整套创业服务和周边衍生服务，取得创业孵化综合服务收入和办公配套商业物业租赁服务收入。（一）运营模式公司项目开发与招商部通过项目获取、项目的设计与装修、项目验收与推广等流程完成众创空间项目的甄选与开发，并由行销与运营服务部负责众创空间项目的运营，通过宣传、推广、互动吸引创业团队和创业企业入驻，通过提供以办公空间服务及其他配套服务为主的创业孵化综合服务，取得入驻企业支付的孵化服务收入。

公司办公配套商业物业租赁业务主要是出于打造“商业为办公服务，办公为商业引流”的运营模式考虑，在具备商业物业租赁业务条件的项目中，优选适合服务入驻办公企业的健身、轻餐饮等商业项目入驻，服务入驻企业，提升众创空间活力。（二）销售模式公司服务的主要对象为创业团队、创业企业。为更好的获取客户，公司组建了众创空间品牌建设管理团队及招商团队，通过灵活多样的形式开展众创空间的招商推广，吸引新的创业团队入驻,具体招商方式包括：（1）利用自有平台（微信公众号、网站等）宣传推广；（2）通过承办政府部门的招商推介会，举办行业沙龙、创业培训等活动聚拢人气推广项目；（3）挖掘现有客户资源，吸引大型客户上下游配套企业入驻，深度服务中小客户，赢得客户口碑，获得客户的推荐介绍。同时，公司充分利用其他渠道资源开展招商工作：与办公物业租赁房产中介保持良好合作关系，寻找潜在入驻客户，实现公司众创空间项目入驻率的不断提高。（三）采购模式公司的采购主要分为两种，一种是众创空间项目前期建设过程中各项工程施工的采购，该项采购根据金额大小确认采购方式，对于专项采购金额在50万元（含）以上的采购项目一般采用招标方式确认供应商，招标模式为邀请招标，其他金额较小的一般选取以询比议价的方式确认符合条件的供应商；另一种是众创空间项目运营过程中办公损耗品及物业服务等的采购，办公损耗品采购每月由运营主管编制下月采购明细表，由经理审批后由公司合格供应商处采购，租赁房屋模式，物业服务的采购根据项目具体情况及合作经验选择供应商。

对于采用招标方式进行采购的项目其招标模式及决策程序如下：项目采用的招标方式为邀请招标，公司通过同行业了解推荐、网络、报刊、内部推荐等方式确定邀请招标的供应商范围；开、评标按照公开、公平、公正的原则，采用综合评标法对投标方投标文件的技术部分及商务部分进行综合对比和评分，综合得分最高的投标方拟定为中标供应商；通过招标、评标、定标程序，最终依据中标通知书确认项目供应商，并完成采购合同的签署。（四）盈利模式公司主营业务为以联合办公空间形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案并提供创业配套服务及周边衍生服务。因公司众创空间项目租赁成本、建设运营成本等主要成本受入驻创业企业数量变化影响较小，因此在不影响入驻企业体验的前提下，入驻企业越多，公司取得的创业孵化综合服务收入和办公配套商铺租赁收入也就越高。公司通过为创业者打造更加完善的全流程服务体系，提升入驻企业的用户体验，吸引更多企业入驻以提高项目入驻率从而实现盈利。三、联合办公行业的情况公司主营业务为以联合办公空间形式为中小企业提供办公空间的综合解决方案并提供创业配套服务及周边衍生服务，其所属细分行业为联合办公行业，根据《国民经济行业分类》国家标准(GB/T4754-2011)，公司所处行业属于“72商务服务业”之“729其他商务服务业”之“7294办公服务”。

（一）行业概况联合办公又称“共享办公”、“服务式租赁”，是一种为降低企业办公场所租赁成本而进行共享办公空间的办公模式。联合办公服务商为入驻对象提供一整套办公空间解决方案，除传统的办公空间之外，还包括如日常物业管理、工商税务代办、知识产权代理、法律支援、投融资撮合、创业辅导等增值服务。不同的企业、创业团队或自由工作者在经过特别设计和安排的联合办公空间中工作，可以与其他团队分享信息、技能、想法和拓宽社交圈子。1.联合办公与众创空间众创空间是指为满足大众创新创业需求，提供工作空间、网络空间、社交空间和资源共享空间，积极利用众筹、众扶、众包等新手段众创空间的商业模式，以社会化、专业化、市场化、网络化为服务特色，实现低成本、便利化、全要素、开放式运营的创新创业平台。联合办公因其服务模式特点尤其适合创新创业企业，已成为重要的创新创业服务平台，联合办公吸引创客和创业团队的主要优势体现在：联合办公联合办公为入驻对象提供办公空间解决方案在租期、面积、成本和服务上都具备灵活性；不同的创业企业、创业团队在联合办公空间中工作，分享信息、想法等信息，形成更好的互动氛围，有利于创业灵感的碰撞；联合办公能对提供整套的办公解决方案，能够提供部分或全方位的创业服务，创业团队可以专注于创业项目运营。

目前已有众多的联合办公项目被评定为国家级众创空间，同时更多的项目被各级科技行政主管部门评定为众创空间。但联合办公与众创空间在概念上也存在细微差别：一是联合办公强调提供办公空间的整体解决方案，而众创空间更注重其对大众创新创业的综合服务能力，侧重略有不同；二是联合办公服务对象虽以初创企业为主，但其对入驻项目筛选仅限于项目自身特色，服务对象则更为广泛且对入驻时间限制较少，而众创空间对服务对象一般执行更为严格的筛选标准，仅限于初创企业且对孵化时间有一定限制，因此联合办公服务对象更宽泛一些。不过，整体而言，联合办公与众创空间的界限并不明显，从行业现有模式来看，市场上存在众多联合办公和众创空间的综合体。（二）行业与上下游的关系联合办公产业链的上游为联合办公空间资源的提供方，主要包括空间资源提供方（联合办公空间的土地房屋资源主要来源于：写字楼租赁、工厂改造、创业园区改造及科技园区租赁等）、办公空间的设计与施工单位、办公空间租赁中介或互联网租赁服务平台等。联合办公产业链的下游为服务的使用者，主要有自由职业者、创客、创业团队、中小企业和大型企业的分支机构等。联合办公空间的运营机构是产业链的核心，因联合办公是提供办公空间的一整套解决方案，在提供基础的办公空间服务之外，还会通过自营或者外包给专业机构的形式整合资源，为空间的入驻客户提供日常物业管理、工商税务代办、知识产权代理、法律支援、投融资撮合、创业辅导等特色增值服务。

联合办公空间运营机构与提供相关增值服务的专业机构共同构成联合办公服务提供者。联合办公与产业链上游的关系：联合办公空间的空间资源提供方一般为大型国有企业和房地产企业，联合办公运营机构通过写字楼租赁、工厂改造、创业园区改造及科技园区租赁等形式获得既有建筑的使用经营权是联合办公空间项目运营的起点和基础。空间项目的选址和周边环境对项目有着重要影响。但与此同时，联合办公空间运营机构的品牌效应和专业化的运营能力能够为对原有建筑的风格和形象有较大的提升作用，适宜的土地房屋成本是项目运营的起点和基础，因此联合办公空间运营机构在与上游的空间资源提供方合作过程中并不处于劣势地位，拥有一定话语权国内领先的AI写作系统，双方的合作主要是基于政策、市场和行业等因素。办公空间的设计和施工行业竞争较为激烈，联合办公空间运营机构具有较高话语权，其可以根据空间项目的定位和设计风格，以设计和施工企业的既往业绩和企业实力选择合适的合作方。联合办公与产业链下游的关系：联合办公下游主要有自由职业者、创客、创业团队、中小企业和大型企业的分支机构等，它们在选择办公空间时既有传统的办公空间租赁也有众多的联合办公空间可供选择，因此联合办公运营机构需要通过选择较好的空间选址，提升综合服务能力，打造有竞争力的特色服务，塑造鲜明的特色和品牌来吸引创业团队和企业入驻。（三）行业监管

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