要注意的东西太多了，入了餐饮行业后你才会发现，避坑才是最常见也最需要的事情。

就拿选址来说，我见过很多因选址不慎而导致开店失败的案例。可能很多人不知道，选址除了位置选的不好，没客户来以外，还有什么会踩坑的地方吗？其实有很多，我逐一给1-2个案例吧：

1、二房东跑路/经营不善。

曾经有一家店老板相中了上海最好的商圈里的一个外卖厨房的铺子，房租非常便宜，以为自己捡到宝了。这个外卖厨房是一家餐饮管理公司向大房东租下，自己改造成外卖厨房对外分档口出租，经营模式也是很常见的，这家餐饮管理公司就算是二房东。没想到店老板刚签约没几天，大房东上门来说二房东已经拖欠房租很久，大房东要清场地。

最终店老板和其他老板起诉二房东了，但是开店计划完全告吹，毕竟走法律途径也要花大半年时间才能拿回钱，正常人这样被搞一通都是短期内没心情找店铺再开店的。这是我见过最惨的一个，这家店老板刚开没一周，就发生这种事。

案例二是在2018年底的时候，有一家在美食广场的店，二房东跑路，没人管理，场地一片混乱。本身是有公共堂食区域的，二房东就是物业，本来有请保洁人员做公共区域的卫生保洁，收拾座位上的碗筷，但是由于二房东跑路了，没人给保洁阿姨发工资，保洁阿姨全部都走了，而且还有保洁阿姨因为拿不到工资而不满，晚上偷偷拆了美食广场里的空调，还顺走几家商户不少小设备。没有空调、没有保洁人员的美食广场，一片脏乱差，就餐环境无比揪心，最后整个场地的商户的生意都大打折扣，慢慢的，大家都不做了，还没等大房东过来强行赶走商户，商户们各个都撤场了。

虽然这种二房东跑路的情况也不是高概率事件，但是确实有一些没实力的二房东物业，可能会因为经营不善、或者就是纯粹想捞一笔就跑，而跑路。有的老板找铺子的时候，看上去是找了一个地段又好又便宜的铺子，实际上，天上不会掉馅饼，房东也不会做慈善，一定得小心背后是否会踩雷。

2、天价物业费/水电费/公摊费。

民用电虽然好，但是能租到民用电的铺子不多，而且一般只有社区底商是民用电，这种铺子对于餐饮的限制很多，很多品类不能做，多数只能做简单的饮品或者蒸煮类。大多数店还是会碰上商用水电，这些价格市场都是听房东/二房东的，价格浮动很大，像买彩票一样。而且有时候几家共同用电表或者公共电路，很容易电量的计算方式差异很大。

案例一是，我们自己之前直营店就踩了个大坑，租了一个商场里的直营店，当时因为物业方给出的扩容手续费很高，增加1kw就要花2000元，而我们至少要增加十几kw，想来很不划算，当时有个物业经理想赚点外快，暗示我们可以找商场的电工私下改电路，只要给个几千的红包就行。谁能想到餐饮店有什么提供共享东西，这一改竟然给改错了，而且还不知道错在哪里，总之就是把一些公共区域的用电也算在了我们头上，最终那个店我们一个月电费竟然上万，就算停业几天，停业期间店里不用电，竟然也在产生高额电费。这时候就很尴尬了，我们去找物业，物业经理不认账，说如果要物业帮忙查电路，还是得花扩容费，私下改电路的事又不能摊开了说，最终我们放弃了那个铺子。

案例二是去年底我们有一家店开在一个人气巨旺的美食城，就是因为人气超旺，房东话语权高，给水电费等设定了超高价格。但是租店铺的时候，老板就是相中了这场地的人气，所以也没有想过即使在淡季电费都能上7000 。要知道，我们的店当中就算是月销6000的店，水电费也就3000左右。

不止是水电费，美食城常见的还有公摊费，就是花在公共区域的保洁+物业管理+水电的总费用，均摊在各个商家身上。但是这部分其实出现故意提高为难商家的也不多，但是常常出现的情况是，如果一个场地的商家数量过少，就会导致分摊在单个商家头上的费用太多。

案例三，去年我们有一家店也是在一个美食广场，本身场地里有10个左右商家，但是可能由于美食广场的物业招商的时候为了招到商家太过随意餐饮店有什么提供共享东西，引入的店都是实力很差，没名气的小品牌，有8家店都是在经营了没几个月后陆续退出了，又由于这个场地在这家美食广场的物业公司的名下不属于重要项目，招商的优先级很靠后，连续好多个月都没有招到新商家入驻。本身我们的分店在这个美食广场里，公摊费原本是1.5w左右，均分给10个商家，慢慢得就8家、6家、4家，最后只有3家店均分，导致一个月公摊费就要5000左右。最终我们只能和美食广场的物业协商，平移到其他场地去。

3、上家/二房东/大房东有遗留问题或者纠纷。

说到底还是人的问题，人的问题最难预测，真的做起生意来，理解了什么叫做”人间真实“。上家给你推荐自己的店铺，说得再好也要留个心眼；二房东看上去再和蔼可亲、照顾刚出道的年轻人，都不要完全相信。不过，对于新手而言，真要被坑了，也要学会自我调整心态。人的社会能量是通过一次又一次摔打后才积累起来的，所谓"老江湖"就是在圈子里已经混够混熟了，是人是鬼都得敬你三分。

这一个问题我都中招过，给大家分享的案例一是我亲身体会的故事。2018年的时候本来我们是想尝试在上海以外开直营店的，我回到了我曾经开奶茶店失败的苏州找店铺开店。但是当时已经是轻食旺季的夏天，选址迫在眉睫，在苏州湖西东环路附近找铺子，一直没有找到合适的，但是后来竟然被一个道貌岸然的号称是”真格基金“内部的小哥给骗了。事情是这样的，我们在找铺子找了好多天没结果的时候，确实很心急，然后最终找到一个店铺也是做西餐的，30平，社区底商。转让的小哥和我们攀谈起来，他说他是”真格基金“内部的，自己想尝试创业，和朋友合伙做西餐，总之花言巧语说了一大堆。一身打扮看起来经济实力不错，而且能看出来常常健身，说话用词感觉是个文化人。没想到这样一个道貌岸然的投资人小哥，忽悠我们接手了个问题多多的店铺。

这个店铺有哪些毛病呢？1、营业执照办到一半，他和他的合伙人拆伙，合伙人不肯回来注销，也无法继续办理许可证；2、拖欠了几个月的水电费几千元没付给房东，房东在他走了后抓着我们非要让我们付水电费；3、他当着我们的面和房东老奶奶打电话，转过头和我们说房东奶奶没有支付宝和微信，只接受现金，让我们先付房租定金给他，由于定金金额比较小，当时也没在意，但是后来房东确实说没收到。后来这个小哥我后来拖了好几个人在查，不想网络人肉，我就不说名字了。总而言之，生意场上不能”以貌取人“，因为他落下的种种问题，让我们这家店开得困难重重，虽然最后销量做起来了，但是由于资质不全以及遗留的一些纠纷问题，导致生意很难正常进行，最终放弃了这家店，还是老老实实跑回上海开直营店了。

案例二：之前宁波曾经有过一家店，分店老板组了个铺子，开业了我帮他们运营后台的时候发现他们每天就只开上午，下午老板就手动关店了，开几天她又会歇业几天不营业。这样对于新店非常损伤排名，于是我问他们老板怎么回事，才知道原来这个老板找的铺子，二房东和大房东有纠纷，大房东一直在和二房东协商收回店铺，不想出租了，但是二房东和大房东之间合同也有一些不利于大房东的条款，于是双方开始拉锯。但是这个分店老板已经接手了店铺，二房东也不愿意退钱……

案例三：前几天我们刚刚见证，有一个三线城市的分店老板，找了一个铺子，租下来等到办营业执照的时候，才发现原来有人在这个位置注册过个体户，而且注册的这个上家已经撤走1年多了，房东竟然都没和上家处理注销。如果上家的双证都留在店里还好，可以用上家的执照，但是双证竟然也已经丢失……问题可以说是很难办了。如果要走法律程序的话，注销还要好几个月，最终这个店铺和房东好说歹说才退钱，重新找铺子。

4、店铺不具备做某些经营范围的条件/资质不全。

不是每一个商用的店铺都能做餐饮的！

不是每一个能做餐饮的铺子都有条件能做你想要的业态！

工商对于能做餐饮的地址都是有划分的，有的铺子虽然在街上，但是不能做餐饮，可以经营超市、水果店、房产中介、打印店……就是不能做餐饮。也有一些店铺虽然是可以做餐饮的，但是对经营的内容有限制，比如只能做熟食、凉菜或者蒸煮类、糕点类。所以有时候，偶尔碰见一个非常便宜位置又很好的铺子想租，别着急，当心办不了餐饮的营业执照，小心做不了你想做的业态。

案例一：之前在一个二线城市有一家我们的店，分店老板预算比较紧张，找铺子的时候，一些很好的但是贵的铺子都pass了，最终选择了一个价格远低于之前所看的所有店铺的铺子，也没有转让费、进场费。看上去是非常好的选择，但去办理营业执照的时候，发现这个店铺做不了餐饮，只能做食品销售。没入行的朋友根本不懂，以为餐饮也是食品销售行为，实际上，餐饮强调的是食品的制作，但是食品销售对应的是预包装食品售卖的经营范围，和餐饮本质是不一样的。不懂事的新手老板想都没想就直接按食品销售来办理营业执照了，等到办理下来了才知道原来这个经营范围是不能做餐饮的。食品销售≠餐饮，一定要分清楚！

案例二：在2018年之前其实轻食的经营范围没有被严格定义，但是2018年开始都要求需要有冷食类食品制售了。这就意味着做轻食的门店需要装修时做冷食间、更衣间等。就是因为有这个要求，我们在找店铺的时候一般都要求签约店铺时把一定能办理出冷食类食品制售的条件提前确认，有的房东或者中介还是会为了招到租客而随意承诺，我们有一个在美食广场的店铺，本身的营业执照上没有冷食，房东承诺会去增加范围，甚至说在冷食办下来之前都免租。但是入场做了一个多月，房东还是没有去增加范围，由于经营范围不全，还是不敢放开手脚去经营，最终要和房东退租，房东却迟迟不退，最终拖了很长时间才搞定，耽误了做生意，错过了轻食的旺季。

对于店铺合规资质的问题，这一类还是可以预防和避免的，在前期多做调研，和房东把店铺条件问清楚，不要抱着侥幸心理去贪便宜。

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