“城市运营商”万科，如何做“未来社区运营商”
自2019年浙江省首次提出“未来社区”概念，目前已有467个未来社区项目。2025年将创建未来社区1300个、未来乡村1000个。作为缔造美好生活、创建共同富裕示范区的基本单元，未来社区已逐渐成为浙江的新名片。
打造未来社区，少不了房企的深度参与。房企不仅是未来社区的投资方、建设方、也是管理方、运营方。银柿财经记者近日采访了多家房企，了解企业在参与未来社区项目之时，如何在实现项目经营的同时也践行着企业社会责任。
从杭州地铁五常站A口走出，首先映入眼帘的便是一个带有未来感的“航天员”。沿着地铁通道走到种满绿植的下沉广场，再拾级而上就来到了天空创客厅写字大楼。这个社区还配备了垂直天桥交通体系，实现“无风雨归家”。除了这些，附近还有五片住宅区域。
银柿财经记者了解到，该小区是杭州南滕未来社区，万科（.SZ）全程参与到小区的土地开发、建设、后期服务管理等业务。小区一期全业态在6月底已经交付，“星之里”“风之筑”两大住宅单元迎来第一批1500多户“未来居民”。
“参与未来社区试点项目建设，我们既是硬件设施的建设方，也是后续的运营方。”杭州万科表示，这类项目具有高度复杂性，不再是单纯的住宅开发，因此对操盘团队的能力会有更高的要求。
地铁五常站A口
从开发商到城市运营商
目前，杭州万科已经布局良渚文化村未来社区、南滕未来社区和亚运村未来社区三个项目。
一期业态交付前，记者前往南滕未来社区探访。“地铁、公交站、住宅这些节点都是打通的，形成5~10分钟的生活圈。”未来社区运营人员介绍，“配套设施方面，社区里面有3所幼儿园、一所小学，分布在不同的片区，邻里服务中心正好在中轴线上。”除此之外，还有天空体育中心、智慧健康站、天空文化艺术中心等等。
记者明显感受到，相比于传统社区，未来社区在教育、交通、医疗等方面更加便捷，给人一种舒适感。
根据《浙江省未来社区建设试点工作方案》（以下简称《工作方案》），未来社区试点项目要求引导优质国资、民资、外资投入建设运营、管理服务，鼓励优先采取“项目全过程咨询+工程总承包”的管理服务方式。
简单来说，社区的开发逻辑有了新变化，未来社区要实现“投建管运一体化”，不再等同于传统老旧小区改造、新小区建设和房地产开发。
南滕未来社区实景图
“其实我们比较早就在‘投建管运一体化’上进行探索，2017年试水‘物业城市’，提出城市运营商的概念，关注城市公共空间，将整座城市或片区当作一个大物业，对其进行经济化、标准化、规范化的管理。”万科未来社区运营人员表示万科的商业模式，政府方面制定的《工作方案》相当于是方法论，某种程度上和“城市运营商”有契合之处。
比如，杭州万科于2016年创立了综合性城市文化平台品牌，即大屋顶文化，探索文化空间运营的新模式。在良渚文化村未来社区运营过程中，这一品牌的潜力得到释放，良渚文化艺术中心（大屋顶）举办了逾500场艺术活动，累计观众人次超过100万，重点打造的文化IP“樱花季”“仲夏夜”“新浪潮”等在全国范围内形成了一定影响力。
未来社区综合运营资金成为关键
值得注意的是，未来社区项目还分为不同的类型。良渚文化村未来社区属于改造更新类，采取插花式改修建等方式打造。南滕未来社区则属于规划新建类，具有人口集聚潜力大的特点。这个项目建设采取“TOD+未来社区”的实践模式，总建筑面积约为134万平方米，住宅占比约60%，非住宅类占比40%。
因此，不同于良渚文化村的人口结构，南滕未来社区以“80后”“90后”的新青年、高学历人群和三口之家为主，会更加关注户外活动邻里的交流空间、最后1公里出行以及创业空间等需求。
据了解，该社区所在的三个地块在2018年7月拍卖时被杭州地铁集团以底价138.3亿元竞得，楼面均价达17683元/㎡。之后，杭州地铁集团选择与杭州万科联合开发。
“未来社区开发周期长，项目资金回笼比较慢，这容易导致成本投入与资金收益不匹配。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，这种情况下房企就要把项目打造成标杆，争取更多新的融资渠道，“但现在看来，未来社区项目比较少，也很难达成规模效应。”
改造更新类项目更是如此。尽管有政府的一次性资金保障，但是未来社区综合运营的特点背后还是隐藏了资金自平衡这一难点。浙江大学房地产研究中心秘书长周刚华在未来社区项目调研论文中指出，“九大场景”建设内容中所需要的硬件设施和软件配套投入，都远远高于传统社区投入，即使通过提高容积率、建筑密度等约束性指标来实现资金平衡也是非常困难的。
另外，《浙江省未来社区试点建设管理办法（试行）》还明确，“未来社区以20世纪70年代~90年代老旧小区改造更新为主要类型，兼顾重大高能级平台、交通节点新城开发等规划新建类型”。而且，未来社区实行“带方案土地”出让模式，也不新增土地供应。
综合情况来看，未来社区项目创造的利润价值相对来说仍不明朗。
商业服务反哺公共服务、公益服务
项目资金的平衡是摆在房企布局未来社区建设面前的一道难题。“政府的补贴不可能一直都有，总会有退出的一天。”未来社区运营人员称，要保证社区的良性运营只有建立起可持续性的机制。
良渚文化村未来社区是杭州万科的标杆项目之一，有深厚的文化底蕴。未来社区运营人员方面介绍，该社区毗邻良渚古城遗址，规划单元约140公顷，实施单元有34公顷。
据了解，良渚文化村社区常住人口约有2万余人，而且居民来自五湖四海，遍布16个国家和地区万科的商业模式，是一个国际化社区。而且，这个社区高学历人口占比约为23%，老年抚养比达0.19，少儿抚养比达0.22。这意味着，良渚文化村社区居民文化程度较高，社会抚养比较大。相对应的，未来社区创建之初，文化精神需求、一老一小需求亟待解决。
良渚文化村社区鸟瞰图
创建前期居民调研显示，良渚文化村存在公共服务设施资源紧张、社区多元需求强烈、数字化服务存在短板等问题。改造任务重、时间紧，政府和企业是如何“打好配合”的？
未来社区运营人员表示，文化村未来社区的创建采用“政企合作”的运营模式。政府对于公共服务扩容提质的诉求进行统筹，例如翻新白鹭公园，配备公共医疗设施，完善幼托服务、康养服务等。
“相比于规划新建类的未来社区项目，改造更新类项目不可避免地会遇到土地产权分散的问题。”老小区机理条件差、公共服务空间相对分散，因此要对空间重新进行规划，“比如说整合的空间涉及到多个产权的空间，运营商处理不了，这个时候就需要政府出面协调处理。”
对杭州万科来说，统筹社区市场化服务、保证综合运营可持续才是其主要阵地。
相较于传统社区，未来社区的九大场景的服务内容已经从居民办事、生活必需转变为居民全面发展，这也决定了社区综合运营不再是单一性质，而是将公共服务、商业服务、公益服务三者结合在一起。
在这场试验中，杭州万科摸索出“用商业服务反哺公共服务、公益服务”的解决方案，并在良渚文化艺术中心落地。具体来说，就是以文化活动、公益服务等为商业引流，同时商业的盈利也将支撑其它两项服务。此外，万科同心圆公益也协同社区公益基金会，参与社区公益社区项目以及婴幼儿驿站运营等等。
“对于未来社区的项目，我们以后肯定也是会积极考虑并参与的。” 未来社区运营人员表示，一方面现在有切实的项目已经落地验收，运营模式也会根据社区情况调整，另一方面未来社区建设符合人们对美好生活的期待。
（注：本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部分最终批准文件图则、商品房买卖合同及附件等协议为准。）
