4G时代的网络和移动终端普及促使移动网络的流量快速增长，抖音等短视频应用进一步加速了流量增长的这一过程。眼看着5G来了，虽然目前还没有出现新一代的杀手级应用，但未来流量的指数及爆发是可以预期的一件事。在流量和数据爆发，用户访问次数激增的背后，是不断扩张的数据中心在默默支持着广大用户的流畅上网体验。

作为云计算和大数据时代的基础设施，数据中心将一台台服务器连结成可提供巨大算力资源和数据存储服务的信息技术工具。国内的数据中心市场参与者主要分为运营商、云计算厂商与第三方IDC企业。其中运营商占据了50%以上的份额，是绝对的领先者。三类主要参与者的经营模式并没有太大区别，均是利用自有或租赁的厂房，购置服务器、网络交换机等IT设备后，将服务器机柜的资源租用给客户。对于云计算厂商而言，其自建的数据中心多是直接服务于其云计算业务，因此客户就是云计算厂商自身。这类买房/租房加上IT设备，然后直接出租的方式和商业地产的经营模式很相似，只不过商业地产出租的是店铺门面，数据中心出租的是服务器机柜资源。

（一）坐地收租

数据中心和商业地产项目实际上在全国各地都有，但不同区位的项目供需状况有明显的差异。就数据中心而言，一线城市的数据中心资源更为稀缺。由于短视频等互联网应用的用户访问对网络时延的要求较高，因此提供这类服务的大型互联网公司往往选择位于北上广等一线城市的数据中心租用服务器资源。加上近年来一线城市频频出台对数据中心建设能耗标准的限制政策，原本在一线城市已经占有一席之地的数据中心提供商就更加具有地理位置的优势了。对于商业地产而言，其价值和流量息息相关，一线城市的核心商圈是流量最集中的区域，这里的商业地产项目也最具优势。而非核心商圈的商业地产项目则对优质商户的吸引力较低。商业地产有限的物理空间决定了入驻的商家数量是有限的，同样，能耗指标趋紧的情况下一线城市数据中心的数量和可提供的机柜资源也有限，两者都是以相对有限的资源供给面对相对旺盛的需求，因此可以说都是坐地收租的生意。

（二）网络效应与规模效应

规模效应，即规模越大，单位成本越低。

网络效应，即产品或服务的价值会随着用户数的增长而增加。

数据中心是规模效应大于网络效应。数据中心提供服务器资源和网络接入，越是大型的数据中心，单位服务器的采购、运维和网络接入成本越低，这也是近年来全球大型数据中心数量增长，总数据中心数量却减少的原因。但是数据中心的下游客户需要的是服务器主机的托管和运维服务，数据中心本身客户数量的多少和行业分布对于数据中心的价值影响却很有限。商业地产是网络效应大于规模效应。对于商业地产的运营企业而言，每一个商户的选择会影响到商业中心对流量的吸引力，尤其是引流能力强的商户会进一步加强商业中心的整体竞争力。因此优质商户的入驻不仅仅会提升其余商户的流量和收益，同时也提升了商业中心的价值。而商户数量增加带来的单位成本降低则没有那么明显。两者的规模效应与网络效应的差异主要由于数据中心相对商业地产而言，标准化程度更高。

（三）韧性：数据和人

此次疫情，打乱了线下消费的节奏，原本热闹非凡的商业中心在较长一段时间内都较为冷清，直到国内疫情控制颇有成效后才逐渐恢复正常营业。而被迫家里蹲的广大网民，则纷纷打开手机电脑，在线游戏、购物、刷剧，复工后更是发展到远程办公大数据时代下商业模式，在线视频，线上流量和数据反而因为疫情而增长的更快。商业地产的价值依赖于人线下流量的变现，而数据中心的价值依赖于不断增长的线上流量和数据的变现，具体表现为对数据的计算、存储以挖掘数据价值。疫情之下，似乎数据中心依赖的线上流量比商业地产依赖的线下流量更具有韧性。但是，疫情导致的线下流量锐减仅是短期，疫情促成的线上流量增长也是暂时的。从更长期的角度看，两者所依赖的流量依旧与宏观经济的发展更为相关。

除此之外，数据中心服务于流量和数据的不断增长，也更受益于信息化和发展大数据的大趋势。

（四）其他

虽然都是坐地收租的商业模式，但数据中心和商业地产面对客户的话语权也有细微的差别。数据中心的客户多集中于云计算、互联网和金融行业。选择大客户的好处在于可以较快实现较高的机柜上架率，同时与客户的合作一般时间都较长，10年左右的居多。一般而言，由于较大的数据迁移成本，数据中心和大客户签订合约到期后，续约的可能性较大，客户粘性较高。因此数据中心企业的现金流一般较为稳定。但是大客户也不免带来数据中心议价权较低的问题。尤其是数据中心的主要市场——云计算和互联网市场马太效应明显，下游集中度不断提升的情况下，面对阿里云、腾讯等大客户，定制化的数据中心话语权并不高。商业地产的客户则相对比较分散大数据时代下商业模式，餐饮、服装等均有涉及，同时由于有限的物理空间以及网络效应的存在，优质区位的商业中心相对拥有更高的话语权。同时，数据中心与商业地产都是重资产行业，资产负债率均超过50%,因此资金实力和融资成本成为企业重要的竞争力。同时，由于服务器等IT设备需要每隔数年进行升级更新和替换，因此数据中心后续运营所需的资本支出也比商业地产更多。

本质上，就“坐地收租”的商业模式而言，称数据中心为大数据时代的商业地产并不为过。由于提供更加标准化的服务，数据中心的规模效应强于网络效应，而商业地产则是网络效应强于规模效应，由此带来商业地产相对更高的话语权。不过，作为世界信息化和数字化大趋势的基础设施，数据中心依旧在享受着流量和数据大于线性增长的时代红利。

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