“要按照商业的模式做商业地产！”近日，在中国国际上海地产CEO论坛上，国务院研究室副司长陈文玲呼吁。

    陈文玲同时在会上透露，现在全国商业地产的空置面积已接近30％，总空置面积接近3000万平方米。

她指出，我国商业地产的供应结构有问题，目前商业地产过度地向大城市集聚，过度地向大城市市中心集聚，过度地向东南沿海城市集聚，使一些地方商业设施供给能力严重过剩。

    陈副司长的话可谓一语中的，直指当前我国商业地产项目两大致命问题：一是由于产权分割出售带来的后续经营管理难题，二是区域供应结构失衡带来的大城市商业用房空置面积增长问题。事实上，由于开发商集体瞄准高档市场而造成的同质化竞争激烈的局面也已经出现，而且由此把中低档市场拱手让给了洋品牌沃尔玛、家乐福等。

    温州商人瞄上中低端市场

    据新华社报道，今年上半年，我国商业营业用房投资778亿元，同比增长23．8％，继续保持快速增长态势，已连续5年高于房地产投资增速，部分地区商业地产呈现高速发展态势。

    在商业营业用房投资高增长的同时，全国各地商业营业用房陷入招商困境的比例也在增加，开发商明显感觉到了招商难度的加大。对此，陈文玲建议商业地产开发企业做投资时要注重四个延伸：一是向农村延伸，二是向中西部地区延伸，三是向周边的国家和地区延伸，四是向全球市场空间大的国家和地区市场延伸。

    如同对陈文玲副司长提议的响应，精明的温州商人吴云前带领他的团队大连百年城集团自2004年开始了“温州城商品交易市场”（以下简称“温州城”）在二三线城市的开发探索。一年内连开大连温州城、沈阳温州城两家店，上月底，第三家店也在长春开业。

    “一个有中央空调和扶手电梯，却可以讨价还价的购物中心”，长春温州城让所有的参观购物者耳目一新。“温州城是传统商品交易市场的升级版，我们的目标是打造中国模式的沃尔玛。”百年城执行总裁朱海翔雄心勃勃地告诉记者。

    参加了长春温州城开业盛典的中国商业地产联盟秘书长王永平评价：“像温州城这样开业之日即完成全部铺面招商的商业地产项目与那些开业了还有很多铺位空着的购物中心形成了鲜明的对照。”

    “小生意”中大掘金

    改革开放20多年来，商品交易市场在全国各地遍地开花，一度占领了城乡消费的绝大部分市场。进入上世纪90年代以后，随着现代商业模式的进入房地产的商业模式，购物中心、专卖店、风靡一时，商品交易市场却以其脏、乱、差的形象，以及对城市景观、交通、管理上造成的负面影响，成为城市的疤痕。

    然而，商品交易却以其独有的生命力，在大中城市和小城镇滋生。根据社科院财贸所《中国商品市场竞争力报告》记载房地产的商业模式，截至2004年底，全国共有9万多个商品交易市场，其中亿元以上的市场就有3365个，交易规模达26000亿元。

    正是传统商品交易市场表现出的草根商业的旺盛生命力，让百年城集团捕捉到了这一商机并快速行动起来。集团执行总裁朱海翔这样概括长春“温州城”的快速出炉：采用低成本招租，以平均每月每平方米100元的租金吸引那些不太知名、中低档的品牌入驻。其中温州商人占据半壁江山，以温州服装为主打商品。

    大连、沈阳、长春三炮走红，坚定了吴云前的决心。在接受记者采访时，吴表示，将尝试连锁经营的方法，在2年内将标签贴满东北，在5年内进入西北、西南主要城市。在所有扩张企业都会面临的融资问题上，吴坦陈，除了自有资金、回收资金，眼下主要靠房地产信托融资，此外百年城也有在新加坡或香港上市REITs的计划，但目前距离REITs上市标准要求的商业物业规模达到25亿～30亿元这一门槛还有相当一段距离。

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