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报告指出，高质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。坚持社会主义市场经济改革方向，坚持高水平对外开放，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，着力提高全要素生产率，着力提升产业链供应链韧性和安全水平，着力推进城乡融合和区域协调发展共享经济绿色物流，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

高力国际深入解读报告精神，梳理出对于地产发展有战略性指引的五大内容：

一、实体经济：标准厂房市场前景广阔

报告明确指出：“建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化”。立足我国制造业的规模优势、推动先进制造业集群发展共享经济绿色物流，将是巩固壮大实体经济的根基。

作为我国先进制造业的龙头，长三角区域的生产总值约占全国生产总值的四分之一。长三角地区主要城市的发展，基本形成了由上海向外辐射的产业梯度转移的生态圈，产业集群优势明显，产业门类齐全，城市群区域综合实力全国领先、工业化水平高。

长三角主要城市及主导产业建议与展望

在大力发展实体经济的背景下，长三角高品质标准厂房将迎来持续发展，核心城市的标准厂房租金价格将有望维持3%以上的年均增长。

重点城市土地集约利用会促使产品逐渐转向都市型厂房和工业上楼，而重点产业增质提量的发展目标也将对载体提出更高的要求，未来低高度的厂房以及高技术参数的高层厂房具有更强竞争力。

“新型工业化”意味着以“专精特新”为代表的高技术高附加值行业将成为市场新宠，并会对智慧工厂和工业互联网带来显著的发展机遇。

先进制造业集群式发展使现有的工业强市如上海、苏州等地区拥有更多发展的主动权，相信投资人将持续关注核心城市厂房类资产的收并购机构，并继续探索利用公募REITS募资与持续经营的机会。

二、实体经济：未来将加大力度建设现代化货物流通体系及物流基础设施

物流作为连接生产及消费的关键环节，其在国家战略层面的重要性逐步凸显。报告再次明确：“要加快建设交通强国，优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系。”

“十四五”规划纲要中具体阐述了现代化基础设施的五大方向，其中就包括物流产业基础设施建设。近年来，受到国内出口增长及线上购物消费习惯改变的影响，仓储物流园的需求量持续增长，国内仓储业固定资产投资保持平稳，主要城市仓储租金普遍上涨。物流基础设施建设升级和结构优化是持续性的，具有长期机遇。

中国主要城市物流仓储租金地图（2022年上半年）建议与展望

《交通强国建设纲要》提出，将壮大供应链服务、冷链快递、即时直递等新业态新模式，推进智能收投终端和末端公共服务平台建设；积极发展无人机/车物流递送、城市地下物流配送等。冷链仓储、即时配送、智能物流产业园等细分赛道迎来发展机遇。

结合政策端及市场端各项有利因素，我们判断物流仓储物业将持续受到资本青睐，其开发与交易量将不断走高。以上海市场为例，预计未来五年（2022年-2026年）新增项目供应量将超过过去五年（2017-2011年）总供应量的两倍。

三、科技创新：科技是第一生产力、人才是第一资源、创新是第一动力

报告强调：“完善科技创新体系，坚持创新在我国现代化建设全局中的核心地位”。

“十四五” 期间，我国将加强基础研究、注重原始创新，瞄准人工智能、量子信息、集成电路、生命健康、脑科学、生物育种、空天科技、深地深海等前沿领域，实施一批具有前瞻性、战略性的国家重大科技项目。作为承载着大部分科技研发职能的载体，产业园区的开发建设将在未来五年迎来全面的发展跃进。

上海产业园区总供应量（万平方米）

上海产业园区各行业的净吸纳量占比建议与展望

科技创新将成为未来发展的主旋律，核心城市中的重点产业园区中高参数标准的产品将最受市场欢迎，新兴产业园区板块需要通过构建产业生态环境吸引高技术企业的入驻。

基础研究与“硬科技”的研发与制造机会显著，产业园区有望迎来新的“综合用地”发展阶段，提供研发、实验、试产、成果转化、展示、总部等复合功能，并为中高端人才提供多层次的产业和生活配套。

四、绿色永续：绿色发展，促进人与自然和谐共生

报告强调：“加快发展方式绿色转型；深入推进环境污染防治；提升生态系统、多样性、稳定性；积极推进碳达峰、碳中和。”

ESG方兴未艾

自从中国在2020年提出“双碳”目标、十四五规划提出“高质量发展”规划要求后，ESG策略在中国的发展已驶入快车道。房地产和建筑业是碳排放大户，推进建筑行业节能减排，从碳排查、碳资产管理、碳信息披露、碳排管理平台等各环节入手，积极搭建碳中和解决方案，提升自身的各项ESG表现，推动绿色转型。

房地产企业的碳中和解决方案绿色低碳产业迎来发展机遇

“发展绿色低碳产业、倡导绿色消费”，将给高效节能装备制造、先进环保装备制造、资源循环利用装备制造、新能源汽车和绿色船舶制造、节能改造和资源循环利用等产业领域带来发展机遇。以新能源汽车行业为例，其产业链将延续高速发展趋势，带动厂房、物流和产业园区等物业需求。

2022-2026 中国新能源汽车销量预测（百万台）五、文化民生：推进文化自信自强、全面共建乡村振兴

报告指出：“推进文化和旅游深度融合发展，推进文化自信自强，以文塑旅、以旅彰文；全面推进乡村振兴，构建三产融合的循环体系，实现乡村产业振兴的良性闭环。”

后疫情时代，文旅产业进入快车道

近两年，大量的出境旅游需求被限制挤压到国内市场，恰逢中国消费者个性化、高品质需求的觉醒，为我国文旅市场带来新的发展机遇。

文旅消费发展场景医养融合形成潜力新赛道

在老年人群体不断扩大以及对养老产品和医疗健康资源需求的推动下，房企或社会机构推出的针对老年人群的康养产品越来越多。例如，上海市支持企业利用存量资源、土地转性增加养老床位供给，将推动康养地产的发展加速。“银发经济”同样对生物医药、保健品养生、康复治疗、医疗器械等终端产品和产业结构带来影响。

2017-2025年我国养老机构市场规模建议与展望

乡村振兴的核心是产业发展与文化升级，产业发展需要深挖农业本质，在实现高效智慧绿色农业的基础上，打造“农业+”模式，突出“碳汇”价值，并赋予文商旅的内容与活动创新，结合新兴科技，整合多方资源，实现创新发展。随着人口结构的变化，医养行业和银发经济将进入快速发展期。

六、安全体系：以新安全格局保障新发展格局

报告强调，“增强维护国家安全能力。加强重点领域安全能力建设，确保粮食、能源资源、重要产业链供应链安全”。

数据中心作为技术载体，对国家、企业及个人信息安全发挥至关重要的作用。此外，集成电路产业在产业链供应链安全的重要背景下，发展将进入更加战略性的高度。以上海为例，“十四五”期间，上海市集成电路产业规模年均增速将达到20%左右；预计到2025年，上海市集成电路产业规模将达到5,153亿元。

上海市集成电路产业布局和创新资源分布建议与展望

全方位的安全格局将为网络安全、新能源、储能、工业软件、芯片等诸多行业带来明确的发展机会，数据中心和产业园区将从中受益。

国产替代与内循环的构建，结合科技创新的主旋律，为本土企业提供更有利的发展环境。

报告为中国未来的发展道路指明了方向，提出了建设中国式现代化的发展目标。长三角地区作为中国经济总量最大，产业完整度最高，科技含量领先的地区，将承担更大的使命，迎来更好的机遇。

我们认为“自主、创新、高质量”的发展目标将迎来新一轮以科技创新为主线，带动多行业加速发展的格局，将能够带领经济和市场逐步走出目前的低潮期，对于长三角地区产业园区，工业厂房，物流，数据中心等实体经济承载地产项目带来促进性发展，并坚定看好这些项目在核心城市中的发展机会。

先进制造业集群式发展与构建产业链安全将进一步加强核心城市产业发展的主动权，未来将实现核心城市为龙头，汇聚完整产业链条，并协同分布于周边城市的产业集群布局，并吸引人才加速聚集。

绿色经济，乡村振兴与文化产业将成为未来发展新动能，结合创新科技实现的新内容与新场景将打开文商旅的新篇章，具有鲜明特色和IP的主题园区和商业值得关注。

今明两年是布局未来，加码投资的极好时期，整体环境将在未来2年内走出低谷，重拾征途。

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