“房子是用来住的”把房产拉回到了使用的本质上来，最近各地市也密集出台了培育和发展住房租赁市场的政策文件。早在2015年元月住房和城乡建设部发布实施了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，该指导意见明确了“培育和发展住房租赁市场，有利于完善住房供应体系，解决不同需求居民住房问题；有利于拓宽公共租赁住房房源渠道，完善住房保障体系；有利于盘活存量房源，提高资源利用效率；有利于新型城镇化建设，促进人口有序流动；有利于加强和改进社会管理和服务，提高社会治理能力。”该指导意见也提出了主要的工作目标：建立住房租赁信息政府服务平台、积极培育经营住房租赁的机构、支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金（REITs）试点、支持从租赁市场筹集公共租赁房房源。

租售同权并不是一个新概念，在新的一轮一线城市房价暴涨后成了一个热门话题。各地都在密集制定各地的政策文件。住建部称将立法明确“租售同权”：租房与买房居民享同等待遇，住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁当事人的权利义务，保障当事人的合法权益，建立稳定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇。租售同权的核心是在同权的权上面，此处的权是权利的的权，指承租人可以享受产权人的基本公共服务。为了应付最近的房价疯涨，各地都出了限购政策，其中限购政策里面主要围绕户籍、养老保险、个税设定。租售同权的落实则是在住房的个人需求的供给侧的改革。

共有产权也不是什么新的事物，物权法明确有共有的法律规定。根据不动产登记的相关规定，对于一套房产是不动产登记的最小不动产登记单元，但是一个不动产登记单元可以有共有人，共有产权可以通过人身关系取得，也可以通过合同关系取得，共有人登记在不动产登记证书上面。

一、租售同权模式的法律解读

住房作为物权，其包含物权的特性，其所有权和使用权是可以相互分离的。租售同权实质上是在落实承租人的社会权利，本身作为承租人占有、使用房产的权利是租赁合同约定的。对于我国的户籍制度，由于户籍的限制，导致承租人不一定享受到其居住生活城市提供的教育、医疗等社会基本公共服务，侧面也推动了承租人购买房产的需求。现阶段大部分一线城市及省会城市，租售比失衡，租金回报率低，租金收入并不能覆盖房屋按揭的贷款支出。房地产开发商也着重在销售房产，回收成本和赚取利益。

租赁市场自房改以来没有长效发展，房产租售中介的主要收入来源于房产新房及二手房销售的佣金，对于租赁收入的佣金占比则较小。在此背景下，由于限购政策的影响，房屋销售佣金降低，另一方面租赁市场则相对疲软，导致空租期拉长，对于一些托管租赁房产的房产中介则停止运营，由于房东不能按期收取房租，租户则已经交付了房租，就导致了租赁市场的混乱和承租人权益的损害。

租赁市场在房产销售市场活跃的情形下，一直未能发展完善。针对有租售同权概念的上市公司世联行（002285），其世联红璞公寓的收入在其收入占比很小。租售同权是国家公民权利的平等，在租售同权的推动上，政策和法律的支持尤为重要，需要在立法层级上保障公民的权利，其次还要有租赁房源并在税收上给租赁收入以优惠，reits市场的完善发展也是租售同权的必要条件。

二、共有产权模式的法律解读

共有产权是在单一不动产单元下通过共有人的方式让多个共有人按份或者共同享有产权。现在的房价持续走高，作为有住房需求的年轻人在没有家庭帮助的情况下很难购买房产，租赁房屋则在之前由于租赁市场的混乱被黑中介、黑房东等损害权益。给予以上社会情况，寻找共有产权的方式解决住房需求也成为了现阶段政策鼓励的一种方式。上海市颁布实施了《上海市共有产权保障住房管理办法》，该办法是规范同政府共有状态下的保障性住房。住房城乡建设部、国土资源部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》也提出了要继续发展公租房、共有产权房。共有产权房没有明确的概念，根据政策理解实质上是共有状态下的不动产。这种共有对于有保障房性质的是同政府共有，个人之间则是通过协议确认共有。

政府平台之外的共有产权房屋，由于存在个人之间的诚信考量，在社会上现阶段不属于普遍的消费模式。由于现阶段的租金回报率较低，也直接导致了该种共有产权投资形式的回报也寄托于房产价格的上涨。

《北京市共有产权住房管理暂行办法》于9月30日正式实施，单身家庭申请购买的申请人应当年满30周岁，对于30周岁以下的单身青年通过租房方式解决住房困难问题，形成租售并举、先租后售、梯度消费，确保政策有效衔接。办法将共有产权和租售同权的模式有机的结合起来，针对不同的需求提供不同的住房。

三、共享经济下租售同权的法律困局

共享经济是互联网时代被推崇的商业模式，商业生态圈也迎来了共享文化。对于传统的房地产开发，由于注重在土地的稀缺，商业主体把精力侧重于从政府取得位置稀缺的土地，修建成房屋，出卖收回成本和收益。对于不动产其作为耐用消费品，其本身质量以及后续居住环境的维护（物业服务）等均被忽视或者刻意无视，导致了现今在房屋建设过程中及交房后存在这样那样的业主维权，伴随着房地产市场特别是住房的价格增长，业主群体同开发商价值追求的背离让两者的矛盾公开化。

租售同权的模式下，应存在有部分消费品房产不以销售为最终目的，而是以出租获取租金收益为投资目的。上海率先在土地出让阶段确认租赁住房用地，总建筑面积接近20万平方米。《上海市住房发展“十三五（2016-2020年）”规划》，“十三五”期间上海市将建成约70万套租赁住宅，缓解部分常住人口及青年群体和各类人才、创业人士的居住问题。

7月20日，住建部会同八部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并将广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批试点城市。《通知》发布一个多月，已有9座城市公布租赁试点方案，包括建立统一的租赁平台，解决落户、入学等措施，杭州等城市还对开发商自持商品房租赁进行了细化。

由于市场供给的原因，导致了我国核心城市的房屋租赁市场的不景气和混乱，在现阶段国家政策的支持下，只有加大供地阶段的租赁住房用地，不以出卖为房产提供的目的，以此来推动租售同权模式的推广。由于房产开发是有周期的，现阶段仅仅依靠供地是不能解决现阶段的租赁需求，如何利用现有存量房的资源则是现阶段需要考虑的问题。

住房作为社会供给，政府提出建立统一租赁平台，但是政府租赁平台的房产来源如果仅依靠公租房也是不现实的。实质上租赁并不仅仅是提供房产就能解决的，租赁后的物业维护和家政服务都是租售同权模式下需要开发的商业生态领域。而且，对于区域内足够的租赁服务产品提供也是降低租赁服务成本的关键。此时，一个重要的因素是推进空置房产入市，税收调节是比较好的手段之一。在不动产登记全国联网后，提高空置房产所有人的持有成本能推动其对外出租的积极性。此时，核心城市提供优越的租赁服务平台是留存人才的关键，区域差异也是区域未来竞争力的竞争。没有足够的人才，区域发展是困难的。政府需要在政策上提供有效的支持，只有放开思路，把土地财政解放到税收财政上来，才能带动城市发展的活力和动力。

租售同权是共享经济下空间的合理配置，有很多服务领域政府是不可能提供的，此时就需要民营资本在租赁服务领域提供综合服务，民营资本在租售同权模式下提供标准化、流程化的服务才是关键。跨区域的民营资本建立自身的品牌价值，也会成为未来人口流动的品牌依赖，以此为切入点，民营资本可以将服务延伸到衣食行医疗服务等多领域。“互联网+人工智能”将改变我们的生活，未来的租售同权模式的推广也是共享经济切入的入口之一。

对于租售同权模式下，现有出让的土地有可能打破现有用地性质，只要在符合生活居住基本条件的情况下，将商业甚至部分工业地产改造为租赁居住房产都是可能的。金融是租售同权模式下的重点，我们前面提到的房地产投资信托基金可能成为租赁土地房产产权的拥有者，租赁的税费改革也是提升租售同权模式活力的关键，只有在法律和政策层面理顺前述困局，才能顺利推进租售同权模式。

有机构对现今中国部分城市的租金回报率进行了调查，发现一线城市。北京的租金回报率最低，以1.37%在百城里排名第96位，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和广州(1.69%)。

这意味着，投资一套房，单纯靠租金回报，北深上广分别需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本；厦门回本时间最长，需要100年。此种情况，都是房价在去年高速暴涨以后的结果，租赁市场不但没有增长，反倒是租金有所下降。在租售同权模式下，租金回报和物业价值在合理区间内也是该模式能够健康发展的关键，这个需要现阶段的调控落地和健康的房地产市场的发展。

四、共享经济下共有产权的法律困局

共有产权在政策层面可能留存在政府共有产权保障性住房，但是对于公民之间通过共有产权购买不动产法律上也是有路径的。对于限购区域以郑州为例，购房人在有资格的情况下购买房产，然后通过公证将该房产确定为共有人某一人的名下，不影响其他共有人的购房资格。对于共有产权的房产可以通过装修改造，将部分区域共享使用，个人区域私密使用，使得房产居住的功能最大化。作为限购政策下用自己房票的人有优先受让他人产权份额的权利。对于业主权利的行使也可以共同委托给一人行使。

在共有产权情况下，托管方是否出现是现阶段的问题，如果不能事先约定清楚共有人之间的权利义务以及权利边界，有可能使共有关系陷入纠纷。如果部分共有人资信出现问题，有可能共有房产被法院采取保全措施，影响其他共有人的权益。在前述情况下共享经济下的产权制度研究，如何在共有人之间约定清楚房屋使用以及后续的产权转移等问题是解决共有产权的核心。

非政府参与的共有产权房产需要专业人士起草法律文本，在事前对可能出现的情形进行明确，只有这样才能保障各个共有人的权益。对于共有产权的房产，可以参与到租售同权的模式中，将房产投资和房产租赁结合，将共有产权房产出租获取利益，另一方面也可以将租金收益最大化。在共有产权模式下，实质上也需要一个提供服务的第三方，对物业公共区域进行管理，代理共有人行使业主权利，并提供必要的物业服务。

租售同权和共有产权可以有机结合起来，利用共有产权的房产进行租售同权模式运营，在税收给予优惠的前提下，利用房地产投资信托基金（REITs）这个金融工具，提供租赁房产供给，遏制房产价格暴涨，让房产的使用功能最大化，给房地产市场稳定发展提供活力。

衣食住行是公民生存的权利共享经济下的产权制度研究，我国房改以来，城市化进程加快，现阶段利用租售同权和共有产权模式推动城市更新也是加快城市发展的主要内容。在租赁市场完善后，人员流动和城市发展也是社会发展进步的有效推动力。发展必然会有阻力，提升租售同权和共有产权制度的法律层级，也是在制度层面对两种模式的推动。

周伟林 律师

周伟林律师是中南大学法学学士，执业专长为公司企业法律事务、房地产法律事务、矿产能源法律事务。

周伟林律师担任大河报、河南电视台、河南交通广播、网易河南等多家媒体特约法律顾问，具有丰富的商务谈判、公司治理、股权设计、诉讼经验。曾多次参与公司并购重组等业务，参与各类法律尽职调查项目，参与处理多宗大型商事争议解决。先后全程参与多起矿业项目并购重组、某大型国有企业搬迁置换土地并购重组、某私募基金投资拟上市企业等尽职调查项目。先后为河南日报报业集团有限公司、河南省国土资源开发投资管理中心、郑州投资控股有限公司、河南省国土资源开发投资管理中心、中国铝业河南分公司、中铝矿业有限责任公司、河南鑫茂房地产开发有限公司、河南国创文化发展有限公司、河南欧凯龙家居集团有限公司、郑州青青果园农业科技有限公司、河南省芳润农业科技有限公司、河南果味天成网络科技有限公司等企事业单位提供法律服务。曾担任多期《文丰律师》副主编，《文丰每周法讯速递》执行主编。撰写的《“一带一路”战略下矿产投资简析》、《现代农业视角下一号文件的法律解读》、《十八届三中全会给律师带来的法律服务机遇》、《REITs法律服务机遇与挑战》、《矿业私募基金兑付困局法律分析》等多篇文章被中国律师网等多家媒体刊登转载。