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互联网经济冲击下，曾经顺风顺水的商业地产，如今举步维艰，一方面需要慢慢消化存量过剩的苦果，另一方面又要应对互联网的冲击，仿佛互联网就是一根最后的救命稻草。

2015年以来，包括SOHO的3Q、毛大庆的优客工场、广东的酷窝联合办公、上海的方糖小镇等的，涉及到“互联网+地产”的各种全新的尝试模式，正在为困境中的商业地产探寻出一条适合发展的新路。其中包含了商业地产元素、金融元素、互联网元素、共享经济元素、Wework联合办公元素等诸多因素，纷乱复杂的商业地产借助互联网工具手段，进行业务转型和商业模式升级的大幕已经彻底拉开。

总结和分析当下的各种类型的创新项目和企业，其“互联网+地产”的核心逻辑也无怪乎以下几种基本模式。

诸多模式的尝试努力过程中由于参与主体基因的不同，其尝试打造的核心竞争力的不同，诸多的模式都有着细微的差别。

模式一：以租代售，综合运营

此类模式是基于一个基本前提，曾经将商业地产仅仅落实到具体的商铺和写字作为一种标准化的商品简单销售模式的时代终结了，或者说已经无法支撑起发展了，因此纷纷从曾经的售卖到如今的出租，从简单的出租到当下的综合运营。

浅层次的以租代售主要是进行一个概念的打造，包括所有时髦的概念都可以被使用上，诸如电子商务、O2O、创意、文化、跨境电商、联合办公、创业孵化器等等，其核心是以简单的租金收入为主，而其所谓的概念和配套服务都是吸引商家入驻的手段而已，往往仅仅是停留在营销的层面。

1、潘石屹SOHO的升级实验

以SOHO为代表的一些商业地产商，将其核心业务从曾经的商业地产开发销售升级成商业地产综合运营，从简单的出租式的运营1.0水平，向2.0、3.0运营升级。

潘石屹的SOHO中国开设的3Q空间，从创新创业概念入手，在其存量业务基础上，尝试吸聚一部分非其传统服务客户的关注和入驻，进而尝试用最小的代价吸引增量用户，尝试全新的运营模式。其中运用的手段包括媒体杠杆、联合办公概念杠杆、以及创业服务杠杆，甚至有一定成分的金融投资杠杆。其核心目的在于实现存量价值的再挖掘，以及全新模式的在探索。

采取以上模式的主体，往往都拥有过往的房地产行业的从业经历，其核心出发点在于存量经济的盘活。

2、3W的社交场景切入

而高级层次的综合运营，则意味着已经完全脱离了存量地产商的身份羁绊，开始尝试一种全新的运营模式，往往能够从房地产外部重新审视这个行业，包括互联网视角社群共享经济电子模式，社交视角等等。

典型的包括3W，其核心价值在于借助创业咖啡的，搭建在地产场景模式下的社交场景，开始垂直细分人群的吸聚，并最终形成社群组织，开始进一步需求的挖掘。

而在围绕创业人群的需求挖掘过程中，成功发现了创业孵化器运营这条道路，最终成就了专业化的孵化器(物理空间)运营能力，并开始了更大规模的扩展。

3、方糖小镇的一体化运营

在高级层次的综合运营模式中，方糖小镇的运营能力不仅限于联合办公和创业服务，更为创新的是突破办公场景的局限，通过连接背后的资本合作方和战略合作伙伴的力量，开始围绕服务人群对于工作场景(联合办公、创业服务)需求之外的，进行更多的生活服务场景的连接，包括在方糖小镇入驻的团队个人，可以在其合作伙伴华住酒店集团的相关酒店进行生活住宿，从而实现了更为一体化的服务。

4、优客工场的多元化尝试

而毛大庆虽然出身传统地产行业，但是由于其始终作为职业经理人的身份，因此当其从万科离职创办优客工场的时候，其作为职业经理人的身份一时半会儿还无法彻底被改变，因此其追求的依然是核心的运营能力。

从毛大庆优客工场的联合发起人、发起股东的身份可以看出，一方面来自传统的房地产行业的大佬，把毛大庆当做其全新商业模式的探索者和代言人;另一方面，更多的具有互联网背景、创业服务背景和风险投资背景的合作伙伴，意味着其作为互联网相关领域人士进入地产行业的一个突破口，毛大庆依然充当着代言人的角色。

高举高打的优客工场，通过资本助力，到处拿地进行综合运营，进而在锻造自身对于商业地产的综合运营能力，打造创业孵化器以及联合办公双重概念，正好适应了当下的发展现实。

此类模式中，实施主体往往都带有鲜明的跨界特征，要么是直接的跨界进入者，要么是掺杂着跨界者支撑力量。

模式二：垂直切入，地产O2O

此类模式，更多的参与主体来自曾经的地产运营领域的企业，以及那些纯正互联网基因的企业，通过技术平台的开发，来解决传统地产行业的互联网化问题，包括利用互联网数字化优势，实现更大范围内的信息对称服务，从而实现资源的有效连接。

典型的代表为一些以CBD写字楼出租为核心业务的互联网平台，诸如点点租、趣租等等办公室租赁市场的互联网平台，通过互联网技术手段，实现写字楼与提供方与需求方之间的信息连接，从而让地产行业也真正O2O了一把。

这类服务的典型特征是技术驱动、轻模式，但是由于其未曾涉及到地产行业的核心产品供应以及运营的核心层，往往面临着主导权的缺失，无法真正拥有撬动整个行业领域转型升级，未来发展还存在诸多的变数。一方面受到拥有强大线上数据的巨头互联网公司的挑战，诸如房多多等，一方面又受到拥有传统商业地产资源地产商自我转型互联网+的深度影响。

模式三：地产入口，社群运营

相比较基于传统地产背景的运营主体的以租代售综合运营，另外一部分的拥有传统地产运营经验的从业者，开始尝试突破地产行业本身的局限，拓展出以地产切入，最终实现从线下到线上，再到线下的3O(Offline2Online2Offline)模式，典型代表是酷窝。

虽然酷窝也被外界认为是Wework中国版的典型代表，通过共享经济手段来实现联合办公。然而透过其创始人莫万奎最近的表态，可以明显感受到其起于地产，却最终聚焦社群运营的核心逻辑，与国外的Wework模式简单纯正的商业地产运营模式相比，中国版的Wework酷窝，更具有中国特色，从地产入手，以联合办公为起点，最终却落脚于精英人群的社群运营，最终回归到中国特色的“人”情社会。

酷窝通过在城市的核心地段，提供联合办公空间的方式，在一线城市迅速聚集一群社会精英人群，并通过他们的社交互动(包括办公空间内部的社交互动以及外部互动主体的引进)，实现更大的精英社群的吸聚。

在此基础上，通过开发线上APP产品，将线下社群拉到线上，实现更为广泛的时空层面的更多的社交互动和服务提供，进而形成更为广泛和用户粘性较强的线上社区，并将社区中的各种资源，包括人力资源、智力资源、资本资源、创意资源等，定向的挖掘出来，形成新的创新项目点，最终通过线下的实体办公场景在内的场景进行O2O落地，进而实现价值。

在此过程中，租金收入、服务收入、增值收入等都是支撑这样商业模式的基础收入，而更多的收入来自于社群运营的增值收入，其想象的空间巨大。

然而，通过线下实体的地产运营平台，进行人群的吸聚和经营社群共享经济电子模式，并最终形成线上更为体量规模大的社群，虽然模式清楚，但是线下地产切入口选择意味着其模式的厚重，成本负担十分巨大，如果不能够在短时间内形成每个线下实体的独自盈利，意味着社群运营最后价值变现之前，此种模式很难支撑下去。

虽然从地产切入，最终落实到社群运营，整个商业模式具有十足的创新性，曾经被视为主体的地产在此种模式中已经变身一种切入主体的方式手段或者说切入口而已，而非整个商业模式的核心主体，却是重要的支撑主体，然而这种切入口的成本代价相对较高也直接影响到了整个商业模式实现的难度的加大。

“互联网+地产”无数条道路可以被选择，无数种模式可以被尝试，却未必都将实现其最终的价值变现，在互联网大潮冲击地产行业的大背景下，不同的参与主体所采取的不同特色的尝试路径，都是我们探寻地产行业全新升级转型的很好参照坐标。

无所谓成功失败，因为最终的成功模式，一定会来源于诸多的创新尝试的综合体。关注其各有不同的核心逻辑，才是真正洞察和更早发现通途的不二选择。(完)