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华侨城“旅游+ 地产”的商业模式是什么？华侨城又是如何培育“旅游+ 地产”商业模式的核心竞争力的？

一

华侨城“旅游+ 地产”商业模式是怎样运作的？

华侨城1985年成立，隶属于国资委，因20世纪80年代初深圳划分经济开发区安置归国华侨而得名。业务包含房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子配套包装产品制造等，旗下拥有华侨城控股、华侨城(亚洲)控股、康佳集团三家上市公司，拥有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、何香凝美术馆、OCT-LOFT创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产品品牌。30年来华侨城以人工造景的主题公园为旅游吸引核心，带动区域新城开发，截至2014年，整体游客量已超3000万人次。

华侨城最早因主题公园而声名鹊起。1989年，深圳华侨城第一个主题公园——“锦绣中华”开业，这是中国第一个现代意义上的主题公园，也是世界上最大的微缩景区。1991年被誉为中国第一村的“中国民俗文化村”开业，1994年“世界之窗”正式开业。这三个精心打造的“高大炫”项目，让华侨城在文化、旅游资源相对匮乏的改革开放初期取得巨大成功。

1998年，华侨城购买先进的游乐设备，建造了国内第一个参与类主题公园——“欢乐谷”，这是华侨城主题公园经营上的一个标志性转折。2007年华侨城商业模式，华侨城把深圳欢乐谷主题公园以及“旅游+地产”模式推广到北京、上海的同时，在深圳东部启动一个规模更大的旅游项目，即拥有50%权益的“东部华侨城”。2012年逐步开放的“欢乐海岸”是深圳华侨城第四代产品，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的主题商业模式。

按照旅游地产的依托形式来划分的话，华侨城的旅游地产应该属于人造景观依托型和自然景观依托型相结合的方式。

关于前者，华侨城主要通过一些人造的旅游景观而开发地产项目，比如，1989年开业的锦绣中华，通过微缩景观的表现方式，再现了中国历史和文明的80 余处名胜古迹，创造了“一步跨进历史，一日游遍中华”的历史，是中国主题公园的先河之作。

华侨城旅游地产的开发方式是对全新项目的重新规划和定位。例如，旅游主题地产的经典--波托菲诺，整个区域就是根据意大利 为蓝本而重新定位规划开发的项目，规划建筑面积108 万平方米。

二

华侨城商业模式的核心竞争力是什么？

华侨城的旅游地产大多数建在旅游风景区或度假胜地，附近有青山绿水等优质的自然环境，能够吸引到游客来旅游度假，这样就给项目的开发带来了先天的人气优势。

华侨城是中国首批“ 国家文化产业示范基地”，这是国家所赋予的职责和使命，华侨城集团同时是国资委批准把文化产业纳入主营业务的唯一一家央企，更显示出华侨城对于整个中国文化产业的重要战略意义。

华侨城的成功有一部分无疑是源于整体规划设计的成功，这是一个动态规划设计的过程。

从成立之初到现在，华侨城前后进行了三次总体规划的编制，每次的规划都是紧跟着时代的潮流，不断地进行改进和完善。在经营管理方面，华侨城以创新精神为经营理念，完备的人才培养机制，不断引入新技术，同时依托现代传媒的多样形式来宣传和营销，最终构建出一个适合华侨城的经营管理体系。

华侨城的成功离不开其成功的资本运作，“ 旅游+ 地产”的资本运作模式的核心就是通过高收益的房地产业为高投入、高投资的旅游业提供稳定的资金保障和风险规避，从而使得旅游带动地产，地产反哺旅游，使得两种产业互动发展、相得益彰。

三

华侨城将如何继续价值创造?

目前，华侨城的战略规划是“旅游+ 地产”的模式，但是如今旅游地产行业竞争激烈，要想达到可持续的发展和实现企业价值创造的目标，而且面临着资金紧张、市场加剧的状况，华侨城正在加快创新的速度华侨城商业模式，在现有的商业模式下寻找新的突破点。

众所周知，旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是核心盈利环节。然而近年来“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始向旅游经营和资本运作倾斜。

华侨城是其中第一个典型代表。早期依靠地价优势、以“旅游+地产”为核心迅速崛起，但近年来随着土地政策的改变、旅游地产盈利方式多元化以及游客核心诉求的变化，开始逐步转向“旅游+地产+文化服务多线程共赢”的第四代旅游运营模式，并逐渐由重资产向轻资产转型，从区域运营商向复合式服务开发运营商角色转型。

由于华侨城的核心旅游产品仍旧是欢乐谷等主题公园，但是主题公园如果数量过多或者是过于密集国内领先的AI写作系统，都有可能造游客们的审美疲劳。所以，针对不同地区的欢乐谷，应该结合地方的风土人情，建设具有地域特色的欢乐谷等主题公园，而不是一味的简单复制深圳欢乐谷。

本文由青蓝文旅规划设计院整理发布,参考《基于“旅游+ 地产”商业模式下企业价值创造的研究》等资料。

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