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经历“大开发”阶段后，中国房地产行业5-10年内仍会保持一定惯性？

以“追求开发”为代表的房地产上半场，与以“存量运管”为成熟标志的房地产下半场，两者的过渡交接已拉开帷幕，一个隐藏着巨大发展潜能和想象空间的市场正浮出水面？

这轮变革中，我们可以看到不少龙头开发企业已开始向居住生活服务商转型，例如万达、绿地、万科等大型企业。而房产服务由于直接与存量市场相关联，市场参与各方都对其虎视眈眈，问题与机遇一并展露出来。

面对存量房这个开放性命题，破题方式尚未明朗，现如今的房地产应该积极变革转型还是应该停留看涨呢，一线城市房价已触及天花板，那新的市场又在哪里？

01房地产的资本游戏

中国房地产一直是个神话，它造就了无数的富翁。大家身边肯定不乏拆迁暴发户、包租婆（公）和资深地产人，房企大佬们甚至叱咤全球富豪榜。纯靠兢兢业业干实业，掀不起惊涛骇浪。而当房地产融入到资本游戏之时，便是其倍道而进之日,在暴利面前，权力与金钱的交易顺时狂，逆时殇。

房地产商最重要的资金来源，一是银行贷款，二是购房者的购房款，两者缺一不可。这样充满套路的资本游戏已经玩了20年，不少房地产商已成为瘾君子。

当小房地产商因几个项目小有成绩后，便会囤更多的地，贷出更多的款，如此周而复始盘子便会越来越大。贷款是有利息的，而回款是有时间成本的，进行高杠杆的房地产商倾向于采取高周转的发展模式，快速回款、降低成本、提高利润。

假若投入一次赚10%，一年周转10次的话，年回报就是100%。如此暴利，这就是让人上瘾、无法自拔的原因。一个大型项目的资本附加利润成本中，耽误一天的时间，需付出的成本比一条命的赔偿额要高的多。

高周转、高杠杆、高负债下的辉煌与荣耀，都是表面上的胜利，真正活下去笑到最后的才是赢家。

只有企业自身的实力积累大于外部的资本借贷，这样你才不会被资本的黑洞所束缚甚至吞噬。这也是恒大近两年来一直强调去杠杆、多元化发展的原因，但从近期不断有房地产资本大佬清算资产可以看出，这种操作越来越难赚钱了。

雪球是越滚越大时，越大也会亏的越多，目光长远、把握好航向才能把游戏玩下去。在哲学的矛盾论下，人类不断对自身否定之否定，便制造了繁荣与衰败之间的轮回。这是进步，也是考验，因此房地产的资本游戏并不能无往不利。

02三四线人口流动与房价？

财编君觉得楼市高涨不下有很大部分二三线城市人口增长的原因，而中国二三线城市发展必须谈到地方城市规划的人口问题。2018年下半年，市场热度逐月减退，成交情况普遍低迷，究其原因，一方面短期需求透支严重，长期处于人口净流出的三四线市场实则缺乏持续向上的动力；另一方面棚改货币化安置政策的淡出，市场预期逐渐转变。

在这样的情况下，我们不得不思考一个问题，刚刚走出库存阴霾的三四线城市是否又重新面临新的库存危机？

没有外部因素和内在特殊资源优势刺激，任何一个地区经济的超常规增长几乎是很难实现的。许多城市的市长在谈论本地区人口增长趋势时，无不放大自己的区位和资源优势，但这些资源往往并不存在真正的优势。

若一座城市制定的人才准入条件以学历为标准，事实上等于对大多数城市服务人口的排斥。夸大城市人口规模，主观盲目地把城市未来可容纳人口数量放大到现实数倍以上，会造成大量的浪费，并且会产生巨大的房地产泡沫。

关于城市人口规模问题，财编君还有很多话要说。要合理预测城市发展的未来，人是第一要素，有人的地方就会有买房需求，那么地方经济、商业发展、教育医疗基础设施等能不能跟上人口增长水平呢？答案是否定的。

如果希望城市继续扩张，首先要降低城市发展成本。如果希望城市保持稳定发展，就要制定一个与历年经济增长速度吻合的人口常规增长规划。如果希望吸引更多的人口到城市来生存发展，那就需要制定很多支持各类就业的包容性政策。

即使是目标远大的区域性发展政策，也一定要正视人的问题，正视人口规模的问题，正视人口结构问题。切忌拍脑袋的主观想象，切忌为了卖房子而制定超高规模的人口规划，切忌盲目乐观地提出与以人为本相背离的概念性设想。

但是从短期来看，三四线商品住宅市场普遍存在库存高企，消化周期延长等问题。城数据显示，过半数城市即15城2018年末库存量与消化周期相比去年齐增，存在一定的库存危机。

03房地产也需要新风口？

从去年开始，似乎整个大行业的很多机构都处在转型的过程中，都在研究未来究竟要做什么。以前是能赚快钱的绝不赚慢钱，依靠高周转、规模优势和资金优势来取胜。如今，传统的开发模式已经越来越难以为继，处于行业的风格切换的窗口期，大家都在验证存量时代的商业模式，靠低效物业获取能力、精细化运营能力、改造能力、定位策划等资产管理能力赚钱。

这个时候共享经济下的房地产转型，财编君发现无论是做长租公寓、共享办公，还是城市更新，大家都面临一个棘手的问题，那就是持有成本太高，如近期万科、绿地等全面叫停的长租公寓项目。于是大家都不愿意持有，或者没有资金持有，或者还试图在轻重之间寻求现金流的平衡，被迫来做轻资产的运营，甚至是做二房东来挣差价。但是二房东模式也很辛苦，最近频发二房东爆雷，就源于该模式对现金流管理的高要求。

谈论中国经济的隐忧共享经济下的房地产转型，很重要的话题是地方债。地方债务主要用于城市建设、基础设施完善，其规模膨胀，很大程度缘于地方政府人口规划的失真。无视中国人口结构，高估未来人口规模，造成了很多基础设施浪费。三四线城市房地产过量开发，也与此相关。

多年来，地产专家们一直在争论，中国房地产黄金十年过去后，到底是迎来了白金时代，还是白银时代、青铜时代。

在房地产行业从住宅领域向存量资产领域的转型过程中，这样的争论已然有了定论，房地产的下半场固有的资本游戏已经无法满足现阶段的房地产转型发展需求，或许只有找到下一个新的风口，才能保持着各方利益。