商业地产如何推广（商业地产推广有哪些策略要点）

xmtyy19小时前5浏览

常常有朋友来问我，什么是运营服务？我总是告诉他们，帮助你的租户来提升，帮助你的租户来成长。只有这样，他们才不会抛弃你的商场，并与你一同成长。

当然，此处的帮助并非是金钱上的帮助，而是实实在在从业绩提升上的帮助，这种帮助包含了方方面面，从拓客到推广，从销售到售后。商业地产的甲乙双方休戚与共，应当是相互成就而非相互压榨。

所以，在此介绍一下商业地产中，如何帮助租户去提升业绩，如何去做好推广。本文可供商业地产项目及中小型零售门店进行参照使用，仅供参考。

一、对租户门店目标客户的客群界定

从产品受众上定性，选择最终招徕的客群，通常零售品类上可适应的客群比较广泛。从客体消费特征来看，学生群体、年轻客群、家庭客群是具有购买力、消费能力、推广接受能力较强的客群，应当优先关注并使之认同产品与品牌。同时，由于品牌门店所在各处地域位置不同，市场环境不同，物业形态也不同，所能吸引的客群比重也会有所不同，因此具体的门店需根据自身的内外部条件，框定本门店的主要客群，以此制定与客群相匹配的门店宣传推广策略。

二、门店目标客户的商圈范围

界定常规的零售类门店目标客户的基本商圈范围划分为

（一）购物中心客群

1、门店所处购物中心商场的顾客（流动客群）

2、门店所处购物中心商场的工作人员（固定客群）

（二）商圈客群

1、从门店经过的顾客群体（流动客群）

2、门店所处商圈范围的顾客群体（流动客群）

3、到达门店可能性较大的周边商圈范围的顾客群体（流动客群）

4、所处商圈与到达的可能性较大的商圈范围内的工作人员（固定客群）

（三）门店辐射区域客群

根据地域的远近，交通的到达性、生活习惯等因素，界定门店辐射地域范围，包括：

1、居住人群：住宅社区、公寓居住人群（固定客群）

2、商务人群：办公写字楼、酒店租住办公、公寓租住办公（固定客群）

3、工作人员：该范围内的商店、市场、工厂等区域工作人员（固定客群）

4、团队客户：该范围内的大型企业集团客户（固定客群）

（四）城市年轻消费族

年轻人是快消零售的主要消费群体，此部分客群主要存在范围有：

1、城市专业玩家集中的网络论坛、城市大学生群体

2、年轻客群集中的网络论坛：QQ、热门玩乐论坛……

3、年轻客群集中的通讯平台：动感地带……

4、年轻客群集中的商家平台：电影院、量贩式KTV、健身馆、俱乐部……

三、推广目标集火与推广

根据门店所处地域位置、商圈状况与物业状况，以其重要性高低顺序详细列出本门店目标客户商圈范围。要针对门店定位的固定客群，由于其客体相对固定，重复宣传推广面临的客体对象也可能是重复的，因此在持续推广中要考虑到这因素，一定程度上可将其视为老客户的维护与促进推广行为，门店应在经营年度内有规划、有频率进行推广。针对门店定位的流动客群，正由于其客体的不固定性，导致重复宣传推广面对的客体对象都可能不相同，因此应主要视其为新客户的拓展推广行为，门店可根据新客户拓展目标进行重复多次的推广。

（一）购物中心商场客群

来到购物中心的客群，是距离门店最近的客户，是最容易、最便利、最有可能来店的客户，也是最应该要把握与争取的，但客群来到商场或许是目的性明确，或许是随意逛街行为，未必就一定会想到进入门店，如何通过有效的信息传递渠道，主动的宣传推广，吸引更多商场随意性顾客来到门店，是要充分考量的。

1、门店对外广告：在门店店面经过客流较多的视觉明显处设置对外宣传品，以较多吸揽随意客户，如：广告灯箱、广告立牌、电视墙、显示屏等。

2、商场外广告：主要用于门店品牌形象宣传以及大型企划活动宣传，如：商场外墙灯箱、外电视墙等。

3、商场出入口广告：主要用以起到门店指引作用，或尽可能吸引经过出入口的随意客户，如：广告灯箱、广告立牌、广告横幅、可取阅的宣传广告等。

4、楼层广告：对最大化吸引商场客流起到辅助作用，如：广告吊旗、广告灯箱、广告横幅、可取阅的宣传广告等。

5、停车场广告：专门针对驾车来商场的随意客户，如：广告吊旗、广告灯箱、广告横幅、可取阅的宣传广告等。

6、电梯扶梯口：专门针对商场客流较为集中的自动扶梯、垂直客梯，如：电梯门广告、电梯口广告、轿箱广告等。

7、商场整体合作：与商场企划联合进行的宣传推广活动，主要是合理化、最大化运用商场的宣传渠道资源。

8、商场商家合作：与商场内有较大相近客流资源的商家进行宣传推广互动活动的合作，如：宣传广告互换、互动推广活动合作、有价赠券合作、销售产品合作等。

9、商场内DM单：针对商场内的随意性客群可运用的最为直接、点对点的宣传推广工具，如：门店赠优惠券宣传单直递、门店广告活动宣传单直递、门店有价赠券直递等。

（二）项目商业商圈与周边

商业商圈客群对于商圈的界定，我在以往的文章里讲过多次，所以这里不再赘述。仅仅提示宣传广告信息传递在商圈核心及半径范围中应当要求直接、快速、主题明确、一目了然，要用低成本、简单、直接而有效的广告，点对点的针对流动性顾客，重复累加的进行。

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（三）门店辐射区域

客群根据门店所处位置，综合地域远近，交通到达的便利性、人们生活习惯等因素，界定门店所能辐射的地域范围，包括居住人群、工作办公人群、商务经商人群等，涵盖居民社区、酒店式公寓、办公写字楼、宾馆办公、医院、企事业单位、工厂、商场商店工作人员、专业市场、夜市等。其重要性又由近及远，由方便到不方便到达递减。此类客群所处地域、工作生活环境基本固定门店拓客，为相对固定的客群，完全可以点对点进行信息传递，有规划、阶段性、高节奏进行。

1、主交通站客流广告：主要用于吸引辐射区域内客流交通中心点非常集中的流动客流。

2、辐射区域内定向广告媒介：主要用于定向吸引辐射区域内的客户，如：电梯广告、定向杂志等。

3、辐射区域内区域移动短信：在门店宣传推广特别时间段内在辐射区域内进行相关信息的移动手机小区群发。

4、辐射区域内商家合作：与辐射区域内有较大相近客流资源的商家进行宣传推广互动活动的合作，如：宣传广告互换、互动推广活动合作、有价赠券合作、销售产品合作等。

5、辐射区域内DM单：针对商圈区域内的随意性客群可运用的最为直接、点对点的宣传推广工具，如：优惠券宣传单直递、门店广告活动宣传单直递、门店有价赠券直递等。

（四）城市年轻消费族

年轻客群是玩乐生活的爱好及追逐者，对快消类玩乐业态的消费欲望相对而言也是最强的，而且年轻人于一个城市而言，总体客群的数量基数较大，若能通过宣传推广手段吸引一部分人成为门店的消费者，其数量也蔚为可观门店拓客，因此找寻到此类客群聚集渠道，并与之形成良好的信息交流与互动，是吸引此群体的关键点。年轻客群聚集的热门网站：例如腾讯QQ网、开心网、专门游戏网站、地方年轻群体热门网站。年轻客群聚集的商家渠道：与门店有较大相近客流资源的商家进行宣传推广互动活动的合作，如电影院、量贩式KTV、KFC、麦当劳、必胜客、书店等……如：宣传广告互换、互动推广活动合作、有价赠券合作、销售产品合作等。年轻客群聚集的定向媒体：例如年轻群体报刊杂志、消费场所赠阅报刊杂志。

门店对外可运用的门面宣传广告

商场内部可运用的宣传广告

商场外部可运用的宣传广告

四、结语

商业地产门店推广是为了什么？其本质是提升商户的营收与效益，是要实实在在的产生客流产生收益，而不是巧立名目的去收取租金以外的超额收益。只有通过对于商业地产租户门店的业绩提升，能够帮助他们更好地产生经营，这才是运营的本质，更是一座商业项目提升的本质。国内很多商业地产项目口中的运营，都是一些毫无经营经验的天马行空，帮助不了客户，也无法提升自己的项目，只能是沉溺于PPT中自我高潮。所以，只有踏实帮助客户去提升，才是商业地产项目产生价值、提升价值的关键。