粤港澳大湾区真的要来了！

5月4日，港区全国政协常委、粤港澳大湾区企业家联盟创会主席、香港中华总商会会长蔡冠深表示，大湾区规划细则将于5月底出台，并暂定于6月11日举办宣讲会。

经过这么长时间的预热，你一定知道：

世界级城市群

国际一流湾区

比肩旧金山、东京、纽约

但你可能不知道，“粤港澳大湾区”已经上升到了“千年大计”的层面！

今年两会上，国家发改委主任何立峰在谈到“粤港澳大湾区”的时候，罕见的用到了“千年大计的说法。

何为“千年大计”？

这个词分量极重，绝对不是随便可以用的。

迄今为止只有两个区域被定位为“千年大计”。一是雄安新区，另一个就是粤港澳大湾区。

问题是，粤港澳大湾区当前，什么才是最正确的投资方式？

1

我们都知道，每一个发达的、高度一体化的城市群都有一个共同的特点，那就是在发达的交通网络基础上，都拥有一条区别于其他交通路线的交通要道。

这条交通要道周边的区域也往往是该城市群中最为发达的区域，也就是所谓的“城市群的黄金中轴线”。

比如纽约湾区的第五大道、旧金山湾区的101国道、东京湾区的东京中央大道。

从这世界三大湾区的发展过程及现状来看，中轴线是湾区发展的重要支撑与引领轴。

这个中轴线的连接方式，以前是高速公路，现在则是高铁。

以地理纬度划分，粤港澳大湾区的黄金中轴线，是香港—深圳—东莞—广州这条线。如果非得用更具体的线串联，那就是即将启用的广深港高铁。

香港、深圳、东莞、广州作为湾区的四大核心城市，不管从人口、经济、区位定位还是政策上看，都明显比湾区其他区域更具有优势。而高铁作为连接、融合湾区内核心城市的中轴交通要道，更是湾区城市群规划中的1号工程，战略中的战略。

你可以看到这条轴线上的楼市行情有多么疯狂。

中原香港的二手楼数据显示，高铁西九龙站周边物业，平均每平米要价25万-35万元人民币。

这只是平均，一些优质、稀缺的物业则早已天价。

不久前，西九龙的滨海豪宅“凯旋门”也放出一个天价房源，约450平方米售价达到4.8亿港币，达每平方米105万港币，又一次创下西九龙豪宅总价新高！

可能你要问了，香港是大湾区的龙头吗？

显然不是。

当下，大湾区的龙头其实是深圳。而深圳也在发展自己的中轴线。

深圳市“十三五”规划提出“实施中轴提升战略，推动中部发展轴由福田通过广深港高铁南联香港，由龙华、光明向北延伸”。

但深圳中轴上的地产投资机遇，却被很多人忽视了！

深圳人都知道，广深港高铁在深圳境内共设三个车站，福田中心区“小中轴”不必说，龙华深圳北站和光明则被严重低估了。

比如深圳北站周边在售的新盘龙光·玖钻，均价约6万元，这与香港西九龙的最高房价相比，低到10倍以上！光明就更不用说了，多数优质新楼的均价只有4万多。但是，随着广深港高铁的正式通车运营，这个差距一定会缩小。

到时候，深圳北站乘坐高铁只需23分钟，就能直达香港西九龙，真正实现香港和深圳之间地铁化的通勤。随着城市联系进一步紧密，作为对接香港西九龙站的深圳福田站、深圳北站、光明城站地位将明显上升，周边的优质物业将会被重估。

比如深圳北站，被官方文件定位为“深圳未来的新中心区”、“超级城市门户”。

有资料显示，深圳北站CBD的建筑体量高达997万平米，超过福田CBD！届时深圳北站将超越福田、罗湖、深圳湾等口岸，成为与香港联系最密切区域。

再比如光明。从规划定位来看，光明新区是深圳市规划的城市副中心和区域发展极深圳北站门店引流，具备发展成为城市中心的潜力。

800亿光明天安云谷，11平方公里光明小镇，地铁6号线+地铁13号线+龙大南光双免费高速……政府投入大手笔2500亿元将光明打造成广深走廊新型科创城、深圳高新技术产业总部基地，让光明有成为粤港澳大湾区炙手可热的新高地的趋势。

2

而大湾区获批的这个节点，就是香港西九龙和深圳北站、光明城站两地，城市价值差距缩小的开始。如果要买房布局，一定要赶在这个节点之前。

那么，买什么呢？

我知道，多数人会首推住宅和公寓，在大逻辑上，是没错的。

但有个问题是，住宅是被限购的，公寓投资价值固然可观，但也不能把所有的鸡蛋都放在一个篮子里。

其实，有个投资品被大家忽视了，那就是商铺，尤其是临近高铁和地铁的商铺。总有一天，这些商铺也会跟香港一样，都是天价的。

我知道，地铁和高铁的逻辑你懂，但对于商铺的逻辑你还不太懂。

都说，商业物业沦落的罪魁祸首是马云。淘宝和天猫的崛起让很多人相信，线下商业在电商的冲击下，已经没有未来了。

这个话，放几年前是不错的，但放在当下，却不一定对了。

人家马云比谁都聪明，当你还被他的电商忽悠得团团转的时候，他提出了“新零售”。

新零售是啥，是线下，马云把你忽悠到天上后，他在背后在大肆偷袭你的背后。

2017年被称为“新零售元年”。

这一年，马云说“纯电商已死”。于是，阿里巴巴转而与商场合作，继私有化银泰商业、与百联集团达成战略合作之后深圳北站门店引流，又入股高鑫零售。

据不完全统计，2017年，阿里的新零售版图以入股、联姻等方式投资金额高逾776亿元，关联的线下商超门店近8000家。

刘强东也公开表示，京东每周在中国新开1000家京东便利店，并且透露今年底的目标要达到每天新开1000家京东便利店。通过加盟的模式，一条街每隔300米要有京东便利店。

巨头的行动真切告诉了你，在“新零售”图景中，优质商业地产的发展空间有多么广阔。

有人甚至这么断言：以新零售为代表的线下零售的复苏是中国经济下一个10年的最大动力！

你不信？

看看万科、中海这些地产巨头在做什么吧。

2016年，万科花了近130亿收购了商业地产公司印力集团，2018年又联合印力收购了凯德商用在中国国内的20家购物中心，并提出未来五年内商业地产占比要提升至20%。

中海则定下了“2020年商业物业总收入将突破50亿港元，并在2023年实现年收入100亿港元”的目标。

3

统计显示，纽约、伦敦、香港和上海、广州、北京等城市成熟的地铁口物业价格平均高于同片区、同等素质物业30%以上，地铁沿线商铺出租率更是高达100%。

但是在深圳，商业物业的投资价值还没有被很多人所知，租金远低于国际水平。比如，尽管房价跃居全国首位，深圳2017年的甲级写字楼租金水平分别仅为北京和上海的67%和86%。

商铺的情况也同样如此。

但这一情况正在发生改变。“买房不如买铺”正成为更多人的共识。

去年，南山海岸城一套20平米的小铺1000万成交了，一平50万。而这还不是最高的，12年深圳东门一套商铺的成交单价达84.2万元一平米，刷新深圳记录。

不过这不是最惊人的，香港铜锣湾曾爆出商铺1500万一平的成交单价。相较之下，深圳的所谓天价商铺显得那么微不足道！

根据深圳的GDP规模，经济发展状况，人口总量等，参照香港商铺价格，深圳商铺还有广阔前景！

赢商网数据显示，2017年深圳核心商圈（包括东门、华强北等商圈）购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月，同比增长12.7%，涨幅强势；深圳非核心商圈（包括宝安、龙岗等商圈）购物中心首层平均租金达833元/㎡/月，同比2016增长6.3%。

4

可以预见的是，在广深港高铁开通后，由于粤港澳大湾区重大规划，深港会加速融合，香港西九龙和深圳北站、光明城站城市价值的差距也将逐渐缩小。而这两个黄金轴线坐标周边的优质商铺也将会重新面临价值估量。

商铺的价值在于人流量。随着高铁的运行，深港两地人流的来往将更加密切频繁。

铁路部门预测，到2020年广深港高铁年均客流量将达5000万人次，相当于把广州、深圳和香港三大城市常住人口移动两次，将成为粤港新一代“超级直通车”。

而在最新的规划里，龙华将坐拥6号线、10号线、22号线、25号线、27号线、33号线，一共规划了6条地铁线路！

根据日本东京都市圈经验，这种高铁＋地铁的大型综合交通枢纽，未来会成为都市圈人流集散中心，其物业价值奇高。

龙光·玖龙荟商圈：

玖龙荟商圈是玖龙玺的配套商业，占据深港中轴的龙头位置，与港铁4号线白石龙地铁站直连，一站连通亚洲最大连廊系统交通枢纽深圳北站。每年可引流5200万高铁商务客流，并充分吸纳4号线日均50－60万人客流量，辐射深圳1/4约500万人口，蕴含着2200亿元规模的消费潜力。克尔瑞数据显示，2016年，龙光·玖龙荟成交金额高达13.46亿元，在深圳全市商业项目成交金额排行榜上位居第一。据了解，玖龙荟目前还有建面约60-70㎡地铁黄金现铺在售。

玖龙荟约3.7万㎡ 商业体量的地铁连体体验式商业，由世界级设计单位AECOM打造，是全体验、全业态、全临街、全天候、全年限大品牌的商业中心。目前，华为旗舰店、麦当劳、屈臣氏、佳兆业CASA MIA精品超市等知名品牌已入驻。

龙光·玖钻商圈：

玖钻商圈与深圳北站仅一个地铁站的距离，受到北站交通枢纽和商务核心区双重辐射。北站商务中心片区是深圳重点发展的六大总部基地之一，片区计划引入20-30家世界500强企业，规划就业人口约25万人，高端商务消费潜力非常可观。

目前项目周边环绕九方约建面7万多商业、红山6979龙华版欢乐海岸、华侨城商业用地等多个大规模商业综合体，聚集形成以红山站为中心的繁华商圈。

内部采用“双首层”设计、环形人流动线，拥有四大地景式主题广场、五大环球主题街区。目前博纳主题影城、欧悦真冰场等品牌商家已进驻，多家主题餐饮、国际精品超市、潮流时尚品牌商家即将签约进驻。

龙光·玖龙台商圈：

龙光玖龙台项目地处光明门户位置，光明管委会对面，是光明新区当之无愧的区域标杆，无缝接驳地铁6号观光站及双免费高速路，零距离光明文化艺术中心、宝利来花园酒店，零距离4.6万㎡玖龙台市政公园，零距离光明总部商务中心，项目周边高档社区林立，生活氛围浓厚。

广深港高铁香港段的开通，无疑对光明新区的城市发展产生了更为重要的意义，从光明新区出发可通过广深港高铁直达福田、香港，形成半小时生活圈，迅速提升光明新区在粤港澳大湾区的经济地位，大量优质资源正在不断往光明倾斜。香港西九龙和光明城站、深圳北站的城市价值差距将会逐渐缩小。

值得关注的是，福田CBD已经成熟，而光明城站的建设才刚刚开始。从规划定位来看，光明新区是深圳市城市规划的城市副中心和区域发展极，具备发展成为城市中心的潜力。近年来，光明战略性新兴产业迅猛发展，国家高新技术企业约400家，链接全球上市企业总部。而龙光玖龙台项目周边的华强创意产业园、招商局智慧城、光明小镇、微软云暨移动应用孵化平台、德国史太白技术转移中心，留学人员创业园等纷纷落户，光明商务部中心冉冉升起，鼎力城市发展。

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