2016房地产经历从去库存到差别化调控的历程，在新的市场环境下，地产业如何调整思维，顺应市需求和政策要求，向地产“深处”进化升级，告别黄金时代演绎白银时代的“地产新经济”。

11月10日，由第一财经旗下成员机构金砖传媒、《中国房地产金融》主办的2016金砖论坛中国房地产共享经济峰会在上海举行，此次峰会在地产调控与“新经济”模式下，探讨房地产开发市场、存量市场及房地产新经济模式。

中国房地产何时走出“困局”？

2016年房地产经历一线城市、二线城市急剧升温、房价飞涨和快速增长。至国庆前，70个大中城市新房价格最高上扬47%，一二线供需失衡，需求异常强烈；而三四线城市去库存压力依旧。国土部相关分析人士称前三季度，全国房地产用地市场分化明显，去库存与高价地并存，调控难度加大。

国庆后重启的差别化地产调控，是一部分城市的调控，并不是之前的全国统一调整。“很明显此轮房地产调控，中央和地方的角色，中央全方位部署，地方实施。”易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱称，本次区别于上一轮，表现为“四限”——限购、限贷、限价、限钱。

图：易居（中国）企业集团首席执行官丁祖昱。

对当前房地产调控潜在的影响，丁祖昱认为明年上半年要非常谨慎，资金会对整体市场造成比较大的影响。

“当房地产开发增速下落到3%的时候，就是中国经济压力非常大的时候，这个时候政策会发生一些改善。”丁祖昱称，最近半年之内政策是不会转变的，所以中长期还是看好中国房地产市场，到明年上半年会出现定向的收紧的情形。

“房地产+”的“新玩法”

房地产从新房销售时代过渡到存量房时代，衍生的产业新问题不是在于房子如何销售，而是在于房子如何通过最优的运营使其能够更好的升值。

存量房时代的房屋运营，需要怎样的金融手段，才能解决新的问题。魔方金服创始人兼CEO凌骏认为，这一市场是一个重资本的行业，同时对运营非常讲究，“服务好业主，还要服务好租客共享经济 房地产，还要跟一些监管部门做沟通，因此这一行业也非常需要被服务。”

图：魔方金服创始人兼CEO凌骏。

据其介绍，魔方金服推出了一款资产证券化的工具产品，很受机构客户喜欢。“我们关注资产证券化这个市场，看到整个长租公寓的领域里面，有大量的需求所在。”因而面向公寓运营商、联合办公、社区商业和旅游地产，向他们提供比较低成本、高效的资金。

“我认为互联网+地产，或是房地产+互联网，这是比较狭隘的，房地产能加的东西很多，不局限于互联网本身。”魔方生活服务集团副总裁、地产开发事业部总经理陈驰表示，“房地产+”可以“+互联网”也可以“+金融”，他举例称，魔方与世茂地产旗下互联网小贷合作，联合推出针对业主的消费金融服务。

图：戴德梁行董事沈洁，同策咨询董事长孙益功，深圳尊豪网络科技股份有限公司总裁李振合，世茂集团创新金融部负责人沈峻毅，魔方生活服务集团副总裁、地产开发事业部总经理陈驰，上海凯石建筑装饰设计有限公司董事长仲政。

“这几年的发展太简单粗暴了。” 在同策咨询董事长孙益功看来，“在现在的市场环境下，不动产真正和互联网结合很难，因为互联网这个东西和房子很难结合，但是互联网需要这些内容，内容是用互联网的方式解决。” 第二个需要解决的是数据，因为只有说数据能够有效的使客户与房子之间有效的匹配，能解决匹配的效果，从内容、大数据和互联网的角度去提升。

图：恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦。

恺信亚洲管理集团执行董事黎芸桦从其服务角度来看，“房地产+”在于服务的品质。“其实我们在做的更多的是管家，第二部分做经理阶层的公寓，第三是度假村概念的服务。”

“互联网时代到来以后，世界变成了平的，我们的办公还是工业时代办公的模式，这个其实我们发现这里面有很多的需求。”方糖小镇联合创始人孙林骏演讲时表示，生产力的发展必然引发生产关系的变革，以社群为基础的共享办公会马上迎来爆发期。

图：万峰谷联系董事长及品牌创始人梁上燕。

在文旅产业上，万峰谷联系董事长及品牌创始人梁上燕认为，当前是百家争鸣的时代，并要要敢于想象。“未来的旅游市场是30到50万亿元，一个国家的文化旅游在高速增长的时候，很多新的业态也会产生。因此我认为未来的文旅地产从过去的十年‘旅游+房地产’，将发展到‘旅游+目的地’。”

长租公寓运营观

国务院日前发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》。意见提出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

其中长租公寓在新一轮限购限贷背景下，让不少投资机构涌入这一领域，相比地产其他领域房协，房屋租赁市场迎来了全新的发展方向，而长租市场已经呈现“红海”拼杀现象。

图：圆桌论坛讨论环节，云寓CEO杨舒羿，未来域CEO王宇，寓见公寓CEO程远，浦赢投资CEO、优住金服董事长丁亚明，源涞国际CEO叶箐，一米好地创始人冯印陶共享经济 房地产，德晟资本REITs事业部总经理车阳，盈家生活联合创始人兼首席品牌官姜俊杰。

盈家生活联合创始人兼首席品牌官姜俊杰表示，当看到有十几个公寓品牌悄悄出来，房屋出租空置率蛮高，很多抱开发商的大腿，自带物业资源光环的竞争者进入这个行业，让我们感觉到公寓行业的红海出现端倪了。

“地产投资不管是红海还是蓝海，做公寓的前途大家还是可以看到的。”浦赢投资CEO、优住金服董事长丁亚明表示，公寓行业目前的产品是比较缺乏的，而且价值也在更深的挖掘。未来公寓行业的发展，会有越来越多的为供应商服务，涵盖前期投资项目、装修贷款、供应链金融等环节，以后将会出现标准化的金融产品。未来域CEO王宇表示，目前公寓行业金融产品已经普遍，租约证券化这类金融产品，基本上每家公寓都跟金融机构有一些各种各样合作关系。

“金融机构目前对我们的行业还是处于观望的状态，很多的产品是需要创业设计的，因为我们这个行业相对还是轻资产的，有些甚至是品牌输出，对于这种轻资产的行，金融机构怎么样确保这些资金的安全，这个就是金融机构需要很多跟我们供应商来共同探讨的地方。”源涞国际CEO叶箐认为。

在寓见公寓CEO程远看来，公寓本身作为地产的一种，是比较小众的市场；公寓寓管理和资产管理是两码事，这是由公寓管理不动产特性决定的。“这个不是我们公寓运营商关心的事情，像我们寓见来说，把租客给伺候好，怎么让你的租客更满意，怎么样让他们觉得爽，这个是我们整天讨论的问题。”

“金融和公寓结合的时候，其实是一个相对大家需要准确衡量交集到底有多大。” 一米好地创始人冯印陶称，对大多数金融服务商来讲，更多的关注不在于大的企业，这些大企业自己可以找到很多解决方案，而是一些中小型、处在发展阶段的公寓企业。

“从真的上游资产方，一直到整个下游的运营方、到消费者，整个的链条打通才是真正房地产金融的起步。”德晟资本REITs事业部总经理车阳表示，房地产金融发展这么多年现在才刚刚开始，房地产的白银时代就是房地产金融的黄金时代。

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