▲视频：未来楼市变化需关注存量房

1，存量房时代来临

上世纪80年代开始，英、美、日、韩等发达国家利率大幅度下行，并且在相当长的一段时期内持续下行。据民生证券研究院2016年分析认为，这些利率长期向下的共同特征是这些国家都在80年代进入存量房时代。

目前，中国也逐步进入存量房时代。长富汇银执行总裁杨明伟在今年3月份提出中国在两年前已经进入存量时代。

《证券日报》在2017年5月2日概括分析指出，2017年初，140家上市房企存货总计高达3.6亿万元，同比增加4558亿元，同比增幅达到14.4%。在这些上市房企中，万科、绿地、保利地产、华夏幸福、首开股份以及招商蛇口存货高达1000亿以上。

各房企不仅存货数额很高，实际上近几年市场上北上广深二手房交易明显超过新房，这也表明一线城市已经进入存量市场。人口结构改变，盖房需求饱和，国家大力发展新型城镇化以及特色小镇的培育工作等原因。房地产开发投资的需求和动力不足，相关国家政策也以去库存导向为主。这些客观因素导致目前存量市场已经在中国形成。

2，调控与去库存并行产生矛盾

自今年3月份以来，各地尤其是一二线热点城市出现了一波又一波的调控浪潮。各地成交出现了明显下滑，各开发商也是在市场上观望着彼此。存货较大的这些房企，压力与日俱增。

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌曾指出：“我国在2016年房地产库存减少了3.2%，库存下降约11%；2017年第一季度减少了约6.4%，库存下降15%。”从这些数据来看，去库存还依然有很长的一段路程。同时他补充道：“虽然一二线库存量相对来说并没有增加，但是并不能表示去库存任务不艰巨。”

与此同时，在去库存的势头下，今年4月14日，北京市住建委和规土委正式联合发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》提到：“企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售。企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。”

从2016年底至今，万科、中粮、保利、首开、龙湖等房地产开发商分别在北京上海等地拍得比例不等的自持土地，而关于自持土地现在如何收回成本的动作在市场上并没有得到显现。至于前段时间谣传的万科小米合作建房相关事宜，似乎也传被叫停等相关说法。那么对于领袖作用的万科对于此事都遇到相应的阻力，其他开发商是持有观望态度还是已有一些相关措施不得而知。

3，租赁市场行情不高，资产证券化却不得不为

虽然房地产市场的趋势是向由售转租的形式方向进展，然而租赁市场的行情正处于一个起步阶段，租金收益率太低的行情，在回收成本的路上开发商非常头疼。从数据上来看，现在租金收益最高不超过3%，然而融资成本远高于此，收支不平衡势必会在相当长的一段时期内造成资金困境。

近年来，中国房价和地价疯狂上涨，相关人士对于自持商品住房资产证券化的看法却不一致。有分析认为，租金收益率较低的情况下，通过资产证券化的形式并不能解决问题，甚至会造成相当大的亏损。然而，保利地产、世茂地产等开发商正在尝试酒店、自持商业物业等的资产证券化的道路。各大房地产企业似乎都有意向在资产证券化，研究推出Reits产品。

虽然资产证券化并不能与传统经营性物业贷款比起来并无优势，但是自持商业地产做成证券化产品（租金证券化等）的尝试和进展也表明了房地产企业以正向着健康的方向发展。但是好的商业模式和转型路线需要在实践中不断的探索和实践。

4，共享经济时代，长租公寓+金融的“共享房屋”时代或已来临

飞速发展的全球经济和互联网时代，滋生了很多共享经济产品。共享经济的概念是指以一定的报酬形式，对陌生人转移物品使用权的一种经济模式。究其本质，其实是通过互联网思维和模式整合线下的闲置物品、劳动力等资源来达到全民互利共赢的经济模式。目前在市场上出现的产品已经数不胜数，耳熟能详的有优步、滴滴出行、Airbnb、摩拜单车等。

中国房地产现在由新房销售时代进入存量房时代，也有人称是由黄金时代到白银时代的时期。整个市场的问题也必然从销售问题转向如何通过运营服务的能力提升价值的问题。

今年大量出现长租公寓的概念，看似是对经济型酒店的接盘行为，然而安家融媒小编认为，任何市场行为的发展是时代结合的产物。目前的共享经济，是否可以与长租公寓擦出耀眼的火花？存量时代的房产运营，不仅是需要利用开发商的闲置存货房屋共享经济，同时结合相关金融手段加上企业资产运营能力，最重要的是需要结合互联网思维将存量房盘活。

在北上广深打拼的年轻人，没有自己的车，可以借助优步、滴滴出行等；没有自行车，可以借助摩拜单车等；短租旅行可以借助airbnb等。那么对于中国目前广大的租房年轻人，针对目前大量闲置房地产存货，很有可能产生根据创新性的租房方式，解决住房困难问题。

在目前的国内市场也已经有了共享住宅的平台，类似途家、小猪等，他们在一定程度上复制了airbnb的模式。笔者认为，这种短租共享平台的发展空间目前不是很大，而长租公寓才是日后市场上的主流，也是解决住房刚需的一条道路。

如果说光靠租金难以达到收支平衡的自持型商品住房，开发商是否考虑借助共享经济时代，利用自持住宅加上民众闲置房屋资源，打造一个高水准、拥有广大年轻团体资源的共享房产平台，创建一站式社交平台和生活新生态房屋共享经济，势必会提升房屋仅仅用于出租本身的价值。另外一个方面，对于这种新模式新生态的估值，金融机构对此显然会提升一个档次。在互联网领域里，中国式“弯道超车”比肩世界领先水平，在共享经济时代，共享房屋领域我们有理由去期待和相信会有更好的产品出现，打造创新型的分享经济生态。

长租公寓如万科的“泊寓”、龙湖的“冠寓”等对于品牌主体定位为85后、90后年轻人。这类人群，也是共享经济发展产品的主流群体。曾经有声音提出质疑，为何万科这些房企要涉足并不赚钱的行业。实际上，如果他们了解共享经济，他们就会明白。在共享经济的时代下，他们将是未来房地产企业的精准主要客户，对于这些人的数据收集，打通上下游资源，或许是他们未来的考量。稳定的现金流，甚至在战略上实现资本运作的可能性。目前市场上的共享单车，利用的是用户的押金来进行资本运作的商业模式，同时拥有一大批精准用户资源。长租公寓，既能解决目前房地产市场上的大量存货资源，也可以获得稳定的现金流，掌握很多精准优质资源。同时长租公寓+金融的共享房屋时代或可预期。

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