特色小镇不仅被整个地产行业，还被本届政府寄予厚望，有望实现缓解大城市病、推新型城镇化以及创业创新等功能。目前就特色小镇的商业模式来看，主要分成房企主导的“销售+持有”的现金流平衡模式和产业主导的“产业链打造+代建运营”的软硬件结合模式。

1、房企主导：销售+持有的现金流平衡模式——未来面临严峻挑战

目前多数由房企主导的特色小镇开发模式可以从三个角度进行分析：布局低进入壁垒产业、以持有+销售模式实现现金流平衡，面向的群体主要针对大城市周边度假、康养人群。

从小镇的主导产业来看，多数以文旅、农业、养老等自然资源属性较强的产业为主导，大部分此类小镇毗邻大城市，同时此类小镇的产业选择并不是最关键的，因为很难形成强大的比较优势，那么决定此类小镇能否具有活力的关键就是区位，需要在主体客群的通勤范围内(轨道交通 1-2 小时的交通圈内)。

从开发运营本质来看，房企运营的特色小镇核心仍然是地产开发业务，即在满足政府规划要求的基础上，房企通过获得部分可销售住宅和商业用地，通过销售实现现金流回笼，支撑其余部分自持住宅和商业以及整个小镇的整体运营管理，并没有脱离房地产开发的实质，同时这种模式有望通过项目自身的资金平衡来实现巨额的投资，实际需要占用的资金体量不太大。我们也同时注意到，这一类小镇最大的特色是获取收益的周期短，与当前地产行业中的住宅产品有异曲同工之效。

总体来看，房企参与特色小镇的建设运营多数还未脱离其天然的地产开发基因，甚至部分地方政府也在以特色小镇作为概念来卖地，这是近期四部委联合发布《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》呛声各地“一窝蜂”抢建特色小镇的现状的原由之一。

该意见明确“严控房地产化倾向，各地区要综合考虑特色小镇和小城镇吸纳就业和常住人口规模，从严控制房地产开发，合理确定住宅用地比例，并结合所在市县商品住房库存消化周期确定供应时序。适度提高产业及商业用地比例，鼓励优先发展产业”。

我们认为，如果新增的特色小镇中大比例仍然是这种“新瓶装旧酒”的模式，必然是与我国本届政府对地产行业的定位思路相悖，未来这种新兴业态面临的政策风险也将快速积累。随着相关政策意见的落地，未来房产驱动型模式将面临严峻挑战。

2、产业主导：产业链打造+房屋代建的软硬件结合模式

从国家层面上考虑，建设多个拥有强大比较优势的产业小镇是符合国家创业创新的要求，尤其是培育有巨大发展潜力的特色小镇，具有强国富民的战略意义。

具有主导产业的特色小镇最大的特点是围绕着优势产业打造产业生态，以产业聚集和产业链延伸为主要的实现形式。此类小镇最核心的内容是某领域领军企业的导入，只有这一前提确定后，后续围绕这一产业或企业的配套企业不断流入，才会形成具有活力的产业环境。

从商业模式来看，产业特色小镇的建设都是围绕着特定产业或企业，需要政府大力引导同时企业大量投资，这一模式如果没有金融资本的配合，企业将会面临非常大的压力，如果有金融资本的配合，那么还要面临资金期限与项目收益期限相匹配的问题。另外，产业为中心决定了房地产企业在这个项目里的角色是配角，最有可能参与的角色是代建。

对比两种模式，房企开发模式的优势在于房企对于整体资源的协调能力，尤其是如果房企能够实现与产业的深度结合，会使两种模式的优势效应成倍放大;产业主导模式的优势在于对产业资源的强力把控，尤其是某个领域的领军企业，没有核心竞争力的产业小镇不可能拥有旺盛的生命力。

下面我们分别以房产驱动型——碧桂园科技小镇、产业驱动型——杭州云栖小镇来探寻可鉴之策。

(1)碧桂园科技小镇——以房产驱动

碧桂园集团计划五年投资不少于 1000 亿建设特色小镇，巨额资本为产业创新生态圈发展和房企转型新途径探索提供坚实基础。

以碧桂园惠州的潼湖科技小镇为例，该小镇是针对深圳、广州两大核心城市的交通和空间拥挤、房价高企、产业运营成本攀升和人口导入能力减弱等问题。目前科技小镇软硬件建设能力方面已经颇有成果，最大的特色是生态、智慧、创新，在原有造城能力不断提升的基础上，对招商引资、运营管理、金融能力、合作机制等方面均有不同程度的创新。碧桂园科技小镇的建设运营特点主要表现为三点：

①位置布局于核心一、二线城市，不论从现状还是未来，都将受益于前述城市资源外溢效应;

②以产业生态圈为核心，要求不断完善产业生态链搭建和运营工作，以产业发展为主要脉络，房企有望通过持有型物业、产业基金、股权投资等模式获益;

③完善的产业配套才能真正促进“生产、生态、生活”结合，教育、医疗、公共服务 、住宅等全配套体系将是小镇宜居的必要因素，只有配套完善才有望实现产业人口的持续导入。

碧桂园的科技小镇作为转型创新的探索，在获得阶段性成果的同时，也面临着巨大的挑战，主要包括三个方面：

第一，特色小镇是新型的地产开发业态，不同于以往的快周转模式和持有运营模式，小镇需要房企能够真正提供各业态力量均衡的综合性服务;

第二，政策支持多集中于融资方面，对于特色小镇规划设计、建设施工、土地获取等很多方面，仍然需要进一步明确;

第三商业模式案例，特色产业资源的导入，碧桂园建设特色小镇的优势在于建设和运营，虽然在自身的经营发展中已获得了大量优质产业资源，但是如何招商引资、深度融合，仍然还有很长的路要走。

(2)杭州云栖小镇——以产业驱动

以西湖云栖小镇为例，这个特色小镇是以云计算大数据为核心进行拓展开发的。小镇以云计算产业园、阿里云创业创新基地、大数据中心、云栖小镇超级孵化中心、浙江信维北斗产业园、云栖小镇国际会展中心等项目构成。目前小镇成果卓著，打造了云计算为代表的信息经济产业生态圈，发展智能硬件产业，同时形成了全球规模最大的云计算及DT时代技术分享的云栖大会，在整个产业享有盛誉。

首先从产业选择来看商业模式案例，众所周知，云栖小镇是基于云计算大数据为核心技术的产业小镇，阿里集团是推动杭州互联网生态蓬勃发展的支柱性力量，阿里的存在，使云栖小镇的成长具备了先天性的优势。在2016年中，云栖小镇入驻企业超过400家，涉云企业300家，产值超过 100 亿。

其次，从小镇的区位选择来看，坐落于杭州之江国家旅游度假区，交通便利，小镇四面环山，环境怡人，具有得天独厚的生态优势，也正是基于此特点，小镇规划中还提出接待30万人次的旅游目标。

最后，从其运作模式来看，小镇采用了政府主导、民企引领、创业者为主体的模式，充分尊重了市场力量的作用。与部分区域政府“大包大揽”的整体思路不同，浙江省政府更倾向于以 基金模式撬动社会资本、发挥社会资本主观能力性的工作思路，而这成为特色小镇能否成功的关键。

综前所述，转塘科技园(云栖小镇前身)能够实现从农业镇向特色小镇成功转型的影响因素有三：产业优势、交通便利、模式领先，缺一不可。

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