市场调研基本资料及流程作成郭涛2012-5-目录一房地产项目市场调研基本资料二项目可行性研究流程三可行性研究报告软件系统测试报告下载sgs报告如何下载关于路面塌陷情况报告535n,sgs报告怎么下载竣工报告下载内容null一房地产项目市场调研基本资料◆基本概念◆市场调研的程序◆市场调研的内容◆市场调研的方法快递客服问题件处理详细方法山木方法pdf计算方法pdf八字理论方法下载周线选股方法集锦◆市场调研资料的收集◆市场调研队伍的组建null概念房地产项目市场调研就是以房地产为特定的商品对象对相关的市场信息进行系统的搜集整理记录混凝土 养护记录下载土方回填监理旁站记录免费下载集备记录下载集备记录下载集备记录下载和分析定性数据统计分析pdf销售业绩分析模板建筑结构震害分析销售进度分析表京东商城竞争战略分析进而对房地产市场进行研究和预测狭义是指以科学的方法搜集消费者购买和使用商品的动机事实意见等有关资料并予以研究实际上是针对客户群的调查广义是针对商品或劳务即对商品或劳务从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料情报和数据作系统的收集记录整理和分析以了解商品的现实市场和潜在市场1基本概念null房地产项目市场调研的主要内容如下⑴政策法律环境调研⑵经济环境调研⑶社区环境调研⑷房地产市场需求和消费者行为调研⑸房地产产品调研⑹房地产价格调研⑺房地产促销调研⑻房地产营销渠道调研⑼房地产市场竞争情况调研2市场调研的内容null2-1政治法律环境调研①国家省市有关房地产开发经营的方针政策如房地产价格政策房地产税收政策土地制度和土地政策人口政策②有关房地产开发经营的法律规定如《房地产开发经营管理条例》《房地产管理法》《土地管理法》③有关国民经济社会发展计划项目进度计划表范例计划下载计划下载计划下载课程教学计划下载发展规划土地利用总体规划城市建设规划和区域规划城市发展战略2市场调研的内容null2-2经济环境调研①国家地区或城市的经济特性包括经济发展规模趋势速度和效益②项目所在地区的经济结构人口及其就业情况就学条件基础设施情况地区内的重点开发区域同类竞争物业的供给情况③一般利率水平获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率④国民经济产业结构和主导产业⑤居民收入水平消费结构和消费水平⑥项目所在地区的对外开放程度的情况对外贸易和外商投资的发展情况⑦与特定房地产开发类型和开发地点相关的因素的调查⑧财政收支2市场调研的内容null2-3社区环境调研社区环境直接影响着房地产产品的价格这是房地产商品特有的属性内容包括社区繁荣程度购物条件文化氛围居民素质交通和教育的便利程度安全保障程度卫生空气和水源质量及景观等方面2市场调研的内容null2-4房地产市场需求和消费者行为调研①消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点房地产市场需求和发展趋势②房地产市场需求影响因素调查如国家对关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化消费者的构成分布及消费需求的层次状况消费者现实需求和潜在需求的情况消费者的收入变化及购买能力的投向③需求动机调研如消费者的购买意向影响消费者购买动机的因素消费者购买动机的类型等④购买行为调研如不同的消费者的不同的购买行为消费者

的购买模式影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等2市场调研的内容null2-5房地产产品调研①房地产市场现有产品的数量质量结构性能市场生命周期②现有房地产租客客户和业主对房地产的环境功能格局售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度③新技术新产品新工艺新材料的出现及在有关房地产产品上出现的情况④本企业产品的销售潜力及市场占有率⑤建筑设计及施工企业的有关情况2市场调研的内容null2-6房地产价格调研①影响房地产价格变化的因素特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响②房地产市场供求情况的变化趋势③房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小④开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响⑤国内当地相关房地产市场的价格⑥开发个案所在城市及街区房地产市场的价格⑦价格变动后消费者和开发商的反应2市场调研的内容null2-7房地产促销调研①房地产广告的时空分布及广告效果测定②房地产广告媒体使用情况的调查③房地产广告预算与代理公司的调查④人员促销的配备情况⑤各种公关活动对租售绩效的影响⑥各种营业推广活动的租售绩效2市场调研的内容null2-8房地产营销渠道调研①房地产营销渠道的选择控制与调整情况②房地产市场营销方式的采用情况发展趋势及其原因③租售代理商的数量素质及租售代理的情况④房地产租售客户对租售代理商的评价2市场调研的内容null2-9房地产市场竞争情况的调查①竞争者的实力和经营管理优劣势调查②对竞争者的商品房设计室内布置建材及附属设备服务的优缺点调查与分析③对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究④对竞争者广告的监视和广告费用广告策略的研究⑤对竞争情况销售渠道使用情况的调查和分析⑥对未来竞争情况的分析和估计等⑦整个城市尤其是同类街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量本企业和竞争者的市场占有率⑧竞争性新产品的投入时机和租售绩效及发展动向该项分析时设定一些评分的因素指标和分值用评分的形式来综合分析2市场调研的内容null3-1房地产项目市场调研的主要方法分为两大类第一类按选择调研对象来划分有全面普查重点调查随机抽样非随机抽样等1全面普查是指对调查对象总体所包含的全部个体都进行调查如果系统地调查了解一个城市的人口年龄家庭结构职业收入分布情况对房地产开发将是十分有帮助的2重点调查是以总体中有代表性的单位或消费者作为调查对象进而推断出一般结论的调查方法由于被调查的对象数目不多房地产开发企业可以较少的人力物力财力在很短的时间内完成这种方法难免会有些误差3随机抽样在总体中随机任意抽取个体为样本进行调查根据样本推断出一个概率下的总体情况4非随机抽样先确定某个标准再选取样本数又可以分为就便抽样判断抽样配额抽样3种3市场调研的方法nul

l3-2房地产项目市场调研的方法分为两大类第二类按调查对象所采用的具体方法来划分有访问法观察法实验法1访问法科学设计调查表或调查问卷有效运用个人访问技巧是此方法的关键设计调查表注意事项A问题要短B一个问题只能包含一个内容C问题中不要使用专业术语D问题答案不宜过多含义要明确E注意问问题的方式直接不行时可以使用迂回方式三种方法答卷法把被调查人员集中在一起在规定时间内答完一份答卷不能交换意见谈话法市调人员与被调查人员进行面对面谈话电话调查借助电话来了解消费者意见3市场调研的方法null3-3房地产项目市场调研的方法2观察法不正面接触而是在旁边观察主要为了获得被观察人员不愿或不能提供的信息三种形式A直接观察法派人到现场对被观察人员进行观察B实际痕迹测量法调查人员不是亲自观察购买者的行为而是观察行为发生后的信息如比较在不同报纸杂志上刊登广告的效果C在征得被调查人员同意后用一定装置记录被调查人员的某一行为3实验法将调查范围缩小到一个比较小的规模上进行试验后取得一定结果然后再推断出总体可能的结果如调查广告效果可以选择一定的消费者进行调查3市场调研的方法null房地产市场调查的程序4市场调研的程序null4-1调查设计说明调查常用表格1当地房地产资源统计表包括房地产分布面积类型单位价格单位总价开发程度居住密度交易状况和规模使用期限抵押保险政策限制竞争程度发展远景其他具体情况和调查日期等2房地产出租市场统计表包括出租房地产名称所在位置出租面积租金水平出租房的类型和等级室内设备状况环境条件影响租房市场的最大因素出租公司的资料和调查日期等3房地产出售统计表包括已售和待售房地产的名称所在地区开发商数量成交期成交条件预付款贷款额和利率偿还约束其他附加条件等出售时的房龄和状况客户资料和调查日期等项目4房地产个案市调分析表包括案名区位投资公司产品规划推出日期入伙日期基地面积建筑密度土地使用年限单位售价付款方式产品特色销售策略客源分析媒体广告等4市场调研的程序null4-2撰写调查报告要求1客观真实准确地反映调查结果2报告内容简明扼要重点突出3文字精练用语中肯4结论和建议应表达清晰可归纳为要点5报告后应附必要的表格附件和附图以便阅读和使用6报告完整制作清楚美观4市场调研的程序null房地产市场调研队伍的组建市调人员素质要求1必须具备创新能力要求调查者对房地产开发交易消费和服务诸环节有深刻的认识具有较强的职业责任感观察市场的敏锐性和勇担风险的胆略2要有良好的知识结构要熟悉房地产有关的法律法规开发经营行政管理城市规划市场竞争建筑施工综合开发战略等方面的知识3要具备市场分析能力就有关现象分析利弊和长远趋势并透过现象探讨本质帮助决策者对市场需求和市场动态作

出正确判断4具备较强的社交能力5市场调研队伍的组建null6-1资料获取途径①各业态经销商老板及管理人员②交易双方当事人③促成房地产交易行为的中间商④房地产公司公开推出的各种销售或出租广告⑤熟悉房地产市场的人士⑥同业间资料的交流⑦准交易资料的收集⑧向房地产租售经办人员讨教参加房地产交易展示会展览会等⑨各类二手资料6市场调研资料收集null6-2基本资料收集资料可分为一手资料和二手资料一手资料是为特定目的而直接收集的资料二手资料则是公司内部或外部现成的资料在进行一手资料收集前先评估是否有现成的二手资料可用1二手资料A内部二手资料开发公司或代理公司每个项目方案的执行过程报告或分析报告初期的土地购买评估报告产品定位报告销售检验报告结案统计报告等B外部二手资料主要包括官方学术单位产业三大部分官方统计资料以统计类居多学术单位以研究报告或论文居多产业资料以房地产市场资料居多2一手资料一手资料的收集是依据特定目的遵循完整的研究设计及调查设计并通过调查执行资料分析与处理得到所需的资料6市场调研资料收集null6-2土地使用资料收集㈢土地使用资料收集各地土地使用都有一定的使用分区规范这些资料可以到各地方政府城建土地主管部门查阅㈣项目基地现状资料收集从以下几个方面掌握土地的开发条件地形状况地上物状况邻地状况基地四周道路和给排水状况附近公共设施及交通状况商业区除了基地条件外商业的繁荣程度营业状况商业腹地大小以及顾客的质与量等6市场调研资料收集null6-3交通道路资料收集㈤交通流量资料收集交通流量一般包括机车流量小客车流量货车流量双向人行道流量以及这些流量的路线及其可到达的区域㈥道路现状资料收集收集方法包括现场目测丈量道路的宽度观察道路的发展状况到各级政府规划局查看土地规划图1道路形态通过车辆的种类数量比例及道路所通达的地方2道路使用情况道路阴阳面分隔网路边停车状况等6市场调研资料收集null6-4其他类调查资料收集㈦运输系统资料收集1交通运输系统现状铁路系统道路系统2交通运输规划行政规划资料及相关交通信息㈧人文社会经济资料1人口增长率2职业或行业类别比例3产业结构4流动人口5区域内人口年龄6受教育程度家庭收入等㈨公共设施资料收集㈩房产市场景气资料收集主要因素金融政策土地价格预售市场销售率家庭收入流动资金额经济景气指标通货膨胀率房屋价格等6市场调研资料收集销售资料收集1销售海报楼书及广告2销售现场资料3其他类销售资料如杂志评述12竞争项目资料收集产品定位房型组合公共设施分摊方式规划特色定价方式付款方式销售技巧销售状况等13租金资料收集租金根据房屋的种类屋龄外观地段环境而有所不同1以承租者角色调查2被调查区域总监公司3参考专业杂

志等6市场调研资料收集6-5其他类调查资料收集null二房地产项目可行性研究流程◆房地产项目可行性研究总流程◆可行性研究报告的内容◆项目可行性研究的目的及作用◆项目可行性研究的四个阶段null1房地产项目可行性开发研究业务总流程null2项目可行性研究的目的及作用目的通过项目研究不仅要掌握项目的基本情况及有关资料还要研究该项目在技术上是否可行在经济上是否合理投资的结果是否能取得较好的效益是否有多方案可供选择等这种技术论证的方法就是可行性研究作用1作为确定项目建设的必要依据2作为向银行和其他金融机构融资的依据3是向项目所在地政府及下属相关部门申请立项和相关执照的依据4作为开展项目工程设计设备订货原材料订货施工准备等建设前期工作的基础为后续工作进行铺垫5投资方合理进行企业组织管理制定机构设置设定劳动定员和职工培训计划6作为国家各级计划部门编制固定资产投资计划和编制下阶段规划设计工作的依据null3项目可行性研究的4个阶段四个阶段投资机会研究初步可行性研究详细可行性研究项目的评估与决策1投资机会研究主要任务对投资项目和投资方向提出建议即在一定的地区和部门内以自然资源和市场的调查预测为基础寻找有力的投资机会主要内容地区情况经济政策资源条件劳动力状况社会条件地理环境国内外市场情况工程项目建成后对当地社会的影响null2初步可行性研究就是对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析主要解决问题A作出是否投资的决定并作出是否需要进行下一步详细可行性研究B确定对某些关键性问题进行专题性的辅助研究C根据项目的选择依据和标准确定项目的初步可行性并编制研究报告主要内容市场需求与供应建筑材料供应情况项目所在地区的社会经济情况项目地址及周围环境项目规划设计方案项目进度项目销售收入与投资预算项目财务分析等3项目可行性研究的4个阶段null4项目的评估与决策由决策部门组织或授权与银行投资方咨询公司或有关专家对上报立项的建设项目的可行性研究报告进行全面的审核和再评估主要内容A全面审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实B分析报告中各项指标是否正确包含各种参数基础数据定额费率的选择C从企业国家和社会等各方面综合分析和判断项目的经济效益和社会效益D分析和判断报告的可靠性真实性和客观性对项目作出取舍的最终投资决策E最后写出项目评估报告3项目可行性研究的4个阶段3详细可行性研究对拟开发项目进行详细深入的技术经济分析论证从技术经济社会和财务方面为项目进行投资决策提供科学依据null三可行性研究报告◆初步可行性研究报告◆深度可行性研究报告null1初步可行性研究报告1-1主要内容包括㈠市场分析整体市场分析全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量全市及各主要分区的

项目年度新开工面积竣工面积销售面积存量面积平均空置率细分市场分析物业类型楼盘名称位置占地面积总建筑面积总户数户型及面积楼高售价租金开工时间预计竣工时间投资商开发商承建商规划建筑设计公司租售代理公司广告公司㈡法律政策分析开发建设法规专业服务法规规划设计导向城市建设信息其他经济信息及政策指引null1初步可行性研究报告1-2主要内容包括㈢项目分析项目基本情况地块位置四至规划指标总占地面积建设用地面积总建筑面积用地性质容积率绿化率建筑密度建筑高度商业居住办公及其他功能面积要求车位数主要出口等项目周边配套主要道路景观河流山峦人文建筑旅游景点等配套设施情况商业娱乐教育医疗公交邮政电信银行等项目优劣势分析项目竞争情况现时潜在竞争对手SWOT分析项目发展前景预测市场前景价格走势项目切入点项目开发建议与评价null1初步可行性研究报告1-3主要内容包括㈣项目开发规模和产品类型项目开发规模整体开发分期开发产品类型分析商业居住办公其他㈤项目规划及建筑构想建筑风格建筑栋数楼宇高度主要户型分区商户数分户建筑面积市场小区总体规划布局景观绿化车位安排会所等附属设施㈥项目开发进度总体进度要求分阶段进度要求null1初步可行性研究报告1-4主要内容包括㈦项目财务要求建筑总成本市场总价值销售收入租赁经营价值净利润项目净现值成本利润率投资收益率财务内部收益率投资回收期等㈧项目风险分析与敏感性分析风险分析主要指标的敏感性分析㈨项目研究结论和建议㈩附件包括附图和附表null2深度可行性研究报告1-1主要内容包括㈠总论包括项目开发背景建设规模与指标预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标㈡项目区位分析项目地形地貌地质条件周边建筑物与环境条件城市规划或区域性规划要求交通条件公共配套设施等㈢产品供需分析市场现状调查市场供需预测和价格预测风险分析㈣建筑方案选择建筑设计指导思想与原则项目总体规划方案建筑方案比较选择㈤项目实施进度建设工期实施进度表或横线图㈥投资估算与资金筹集建设总投资估算资本金筹集债务资金筹集融资方案分析null2深度可行性研究报告1-2主要内容包括㈦财务评价财务评价基础数据与参数选取销售收入与成本费用估算财务评价指标盈利能力分析偿债能力分析不确定性分析财务评价结论㈧风险分析项目主要分析识别风险程度分析防范风险对策㈨附表投资估算表项目投入资金估算汇总表主要单项工程投资估算表分年度投资计划表财务评价报表包括营业收入及营业税金估算表总成本费用估算表财务现金流量表利润及利润分配表借款偿还计划表㈩附图片区控制性详细规划宗地图管线图总平面设计方案等十一附件土地出让合同项目建议书或初步可行性研究报告的批复文件规划管理部门对规划方案的批复文件null谢谢

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