搬砖不易，早上上厕所的时间码了一部分字，趁着午休时间继续昨天关于万科的商业模式构想的话题。

从 2019 年年报来看，万科房地产开发和万科物业市场份额都在百分之四五左右，然后旗下的万纬物流目前已经布局了 44 个城市。

我猜想的模式大概是这样的，万科以现在的房地产开发推进节奏和口碑，最终达到 8% 的市场份额应该问题不大，同时万科物业进驻自己的楼盘就是近水楼台，何况在这次疫情期间，万科物业已经证明了其服务品质的优秀，万科物业做到 8% 的市场份额也不是难事，这样的万科将不断用房地产开发面积拓宽自己的物业服务面积，我把房地产开发看作是开疆拓土的先锋官。

物业服务面积有了保障以后，万科将整合类似于 v24 的服务，自营果蔬，桶装水，柴米油盐等生活常用物品，借助物业服务的优势免费送货上门（直接送到家的那种），同时为了增强用户黏性，可以用消费积分折抵一定的物业费，本来物业就是必须要交的，能折抵一部分业主是当然愿意的，这还不够万科三种商业模式，万科自营的东西太贵了也不行啊，那么在销售端必须比周边的同样的商品便宜一些，大家都知道，利润 = 售价 - 进价，为了保证利润就必须压缩成本，这时候万纬物流就该出场了，万科可以集中跟各种厂家或者合作社之类的签订协议，由厂家不经过中间商就直接把自营的生活必需品送到各个物流基地，再由物流基地配送到各个物业服务点，采购规模够大而且稳定，这能不把采购价压得死死的吗，进价这就降下来了，业主能够买到更便宜的货，而且免费送到门口，还能充抵一部分物业费，这种双赢模式会不会形成一种极强的用户黏性？

与此同时，如果万科开发一个 app，能够实现足不出户，手指端就可以把吃的食材采购到位并送到家门口，其他小区业主听说万科物业这么好，会不会想办法更换为万科的物业呢，那么万科物业市场份额也会进一步增长到 10% 甚至 20%，自营的物美价廉服务到位有助于提升物业服务面积，物业服务面积的增加又能增加自营商品的销量，这就形成一个良性的循环，当然这也只是构想哈，不一定现实。

毛估估一下，城镇化率 60%，13 亿人中有 7 亿城里人，万科物业占 10% 市场份额，那么就服务 7000 万人，一个人每个月吃的水果蔬菜等费用为 500 块钱（万科深耕大城市，500 应该是没有高估的），按照净利润率 15% 算，那么万科光是卖东西就有 50 亿左右一个月净利润，一年 600 亿，为避免我的数据高估了，再打个 7 折，420 亿，相当于再造了一个万科了。

我昨天说我最欣赏的是平台型公司，万科 7000 万甚至更多的稳定用户就是一个极其重要的资源，旅游公司可以借助物业 app 联合推广各种套餐，教育培训机构可以和他推广各种教育，等等……很多大家生活中用得到的服务都可以和万科合作，并且业主能够得到实惠，万科挣个差价，而借助万科平台的公司也能薄利多销，最终三赢，这就是平台公司的厉害之处了，因此物业和物流将是业绩增长的大本营。

这样一种轻资产的平台型公司，相当于房地产开发都能做到净利润翻倍了，自营业务、业务推广和物业服务都没算进去，市场该给多少倍市盈率合适呢？20 倍一点也不过分，业绩和估值双击，她是不是一只大牛呢，好期待。

当然这是一种我个人的构想，能不能实现还需要观察，但是万科有这种天然的优势，并且已经开始这盘大棋了万科三种商业模式，起步早，到时候如果等到这种良性循环的商业模式成了万科的护城河，其他公司再想来分一杯羹就难了，虽然已经有物业公司在做类似业务，但是万科因为有规模和自有物流基地的存在，绝对是有能力把采购成本做得更低的，优势很明显，对此我满怀信心。

我也得声明我的数据都是毛估估，我本人没有经过调研，可能有不完善甚至是错误的地方，需要请大家包涵或者指正。

总而言之，我只是想把我的观点抛出来给大家看看，也许有人有不同的看法，也希望能通过评论或者关注我私聊的形式一起探讨，一起在价值投资的路上行稳致远。

/xz

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