由上图可知：

前五的公区配置为：健身房，共享厨房、快递柜、洗衣房、便利店。

其中，配置比例超过50%的为：健身房，共享厨房、快递柜。

然而，公寓打造公共空间，除了满足租客的生活服务及休闲娱乐等个性化、多元化需求，更是要权衡很多方面的利弊，看似充满美感与实用的设计，实则是一场价值的考量——换取市场价值，实现租金溢价。

那么，哪一类公区配置对租金溢价的影响最大呢？

岭回归模型测算公区溢价水平，

沙发休闲区/咖啡吧/影音室

对租金溢价影响最高

想要实现公区配置溢价的最大化，首先就要进行要素选择。从两个方面进行考量，一是公寓装修标准，二是公寓公区配置。

基于此公寓共享厨房收费吗，本文将上海432家长租公寓装修标准和公寓配置进行分类，如下图：

制图：克而瑞租售事业部

采用岭回归建立模型，并测算公区配置对应权重。

岭回归模型：

其中，Y为真实值，X表示所选择的影响因素，θ为所求的目标系数（权重）。

求解过程：

基于岭回归分析法计算的各公区配置权重，再结合不同项目的市场基本租金，考虑不同公寓间差异化的装修标准，测算出各类型公区配置溢价。

针对不同的装修标准，同样的公区配置对租金溢价的比例呈现如下分布：

制图： 克而瑞租售事业部

根据上述模型测算可知，不同的装修标准，其公寓配置是不一样的。

装修标准小于2000元/㎡的长租公寓，公区配套仅作为满足基本需求，由于室内空间较小，功能不完善，公区空间多作为室内的功能延伸。

介于2000-3000元/㎡装修区间，公寓在配置上较为分化，公区功能相对完善，既可以延伸房间内部功能，又能为租客带来更多的生活可能性。目前，上海市集中式长租公寓的装修标准普遍在这个范围内。

大于3000元/㎡装修标准，其公寓公区功能丰富，一些基础需求在房间内得到满足，公区多为附加活动空间。

为了消弱模型的共线性、异方差性，使数据更加平稳，将原始数据取对数后进一步处理，选出对租金溢价影响程度最高的6大公区配置公寓共享厨房收费吗，按照影响系数排名如下：

制图：克而瑞租售事业部

结果来看，对租金溢价影响最大的两类配置为：

1、沙发休闲区/咖啡吧/影音室

2、公共洗衣房/晾晒区

沙发休闲区的配置在满足日常休闲娱乐的同时，还提供了一个与同龄人交流的空间，可以更好地满足租户体验和社交需求，在丰富住户们的业余生活之外，提高租客的居住幸福感。

一般来说，改造后的长租公寓受到先前物业条件的诸多限制，考虑房间户型、面积、朝向、租金等因素，明窗和阳台一般都属于奢侈品，这时候楼层间的公共洗衣房及晾晒区就承担了公寓房间缺失的部分功能，同时也避免在房间内晾晒导致的潮湿等问题。

通过大数据计算方式得到的结论来看，显然，目前的公区配置与实际影响租金溢价的因素存在一定偏差。

嫁接多元增值服务，实现共赢

打造公区既可提升体验感，又可提高多经收入。

一方面，个性鲜明有特点，功能齐全的公共配置，不仅为租户带来绝佳的居住体验，而且为他们提供了居住之外的社交可能性，有效提高租客体验感。

另一方面，利用公区配置还可以为品牌公寓说“好故事”，提升公寓亮点，形成差异化的品牌形象，有利于提高租金溢价，提升软性竞争力。

除此之外，高效利用公区配置，还可以通过和一些生活娱乐的商家合作，例如K歌房、书店、自动按摩椅等，实现多元化的增值服务，在精细化运营的同时，也可以为公寓增加利润空间。

案例：华润置地有巢公馆上海三林店——DNA咖啡店

该项目的公区大堂由网红咖啡DNA CAFE携手运营，营造城市客厅的氛围。酒吧、咖啡、简餐、商务办公等功能应有尽有。即可为租客缓解职场厮杀后的疲劳，又为租客提供了周末捧一杯咖啡、一本书的品质生活增添了一份生活厚重感。

小 结

公区配置的丰富度和完善度能为租客提供较好的生活体验，而伴随服务品质提升的同时，也必然带来租金的溢价。

从租客的实际需求出发，提供与租客需求匹配的公区配套服务，才能带来双赢的结果，客户才更愿意为好的空间买单。

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