共享农庄是乡村振兴的新载体，海南省2017年选定了第一批涵盖18个市县的61个创建试点主体，成立了海南共享农庄联盟，力争把共享农庄打造成实施乡村振兴战略的海南品牌。为海南共享农庄建设健康有序发展共享农庄对于餐饮企业，日前，海南省农业厅研究制定了《海南共享农庄建设规范》，从功能板块、共享方式、基础设施等多个方面进行了规范。

《建设规范》明确共享农庄是：以充分涵盖农民利益的经济组织形式为主要载体,以各类资本组成的混合所有制企业为建设运营主体, 以移动互联网、物联网等信息技术为支撑,以农业和民宿共享为主要特征,集循环农业、创意农业、农事体验、 服务功能于一体,让农民充分参与和受益的乡村振兴综合经营发展模式。

《建设规范》要求，共享农庄应将闲置资源如民宿、土地、产品、资源、项目等进行共享，共享模式包括产品订制型、休闲养生型、投资回报型、扶贫济困型、文化创意型等。坚持规划先行，坚持规划管控共享农庄对于餐饮企业，符合“多规合一”要求和不突破生态保护红线、基本农田保护红线。在筹建时宜聘请具有规划设计资质的专业机构编制建设规划。

功能板块

共享农庄基本功能板块包括生产、生活、体验、购物、餐饮、住宿等六大功能，除生产功能外，其他功能板块应集中集约布局。

生产功能：主要用于农业生产，种植粮食作物、经济作物或者从事畜禽、水产等养殖生产。农产品质量安全应符合相应国家标准要求。在符合多规合一要求的前提下，该功能区域占比不低于农庄总面积的80%，且不少于100亩。

生活功能：设置田园生活场景，营造田园生活方式，满足消费人群的休闲度假、养生居住生活需求。

体验功能：设置体验式消费项目，如种植采摘、农耕文化、手工制作、教育科普体验等，满足消费者各种休闲体验需求。

购物功能：提供有当地特色的农产品及加工品、衍生品等产品，满足消费者购物需求。

餐饮功能：根据共享农庄实际条件统筹安排餐饮功能，以当地特色传统菜肴为主，兼顾不同人群喜好。

住宿功能：在符合规划管控条件下可适当建设乡村客栈、度假民宿等住宿设施。

共享方式

产品共享：以个人订制或团购订制等形式，为消费者提供海南热带特色农产品直供、认种、认养等订制服务。

民宿共享：利用获得的建设用地、集体建设用地或盘活利用空闲农房、宅基地，采取合作、租赁等方式，发展民宿客栈。

土地共享：将农庄的菜地、果园或其它农地划分为若干小块，以众筹的方式，将其经营权租赁给消费者，用于农业生产或农事体验。

资源共享：将农庄闲置的场所、公共空间等资源释放出来，以租赁、合作等形式满足消费者需求。

项目共享：以合作或众筹等方式共建农庄，或共建某一特定的项目，消费者及投资者按约定获得实物回报或投资收益回报。

基础设施

经营管理

经营组织

以企业为主体。按照“企业+农民”或“企业+合作社+农民”的模式，由企业以股份合作、租赁等方式，整合农民的土地、房屋等资源，或利用企业自身土地、房屋资源，进行共享农庄的开发建设经营。

以农民合作社为主体。按照“农民合作社+农民”的模式，由农民合作社以股份合作、租赁等方式，整合农民的土地、房屋等资源，进行共享农庄的开发建设经营。

以农村集体经济组织为主体。把发展共享农庄作为探索发展集体经济的一个重要途径。发展多种形式的股份合作，组织村集体成员参与共享农庄建设，增强和壮大集体经济发展活力和实力，让农民通过参与共享农庄建设分享集体经济发展和农村改革成果。

管理制度

共享农庄应建立规范的企业管理制度，包括：生产管理制度、财务管理制度、人力资源管理制度、项目开发运营管理制度、服务管理制度、应急救援制度等。

人员培训

根据市场发展需要，定期对共享农庄的管理人员、工作人员进行知识、技能、综合素养等方面的培训，并建立培训档案。

服务要求

仪表衣着：服务人员应按规定着装，佩戴服务标志，仪容仪表得体。

服务态度：服务人员应自然、亲切、热情适度，微笑服务，礼仪礼节得当。服务人员应遵守承诺，保护隐私，尊重客人的宗教信仰与风俗习惯，保护客人的合法权益。晚间应有值班人员或值班电话。遵守服务人员守则、规章制度和劳动纪律。

服务技能：服务人员应掌握相应的业务知识和服务技能，高效率地完成对客服务。服务人员应提供温馨细致地服务。服务人员应熟悉当地旅游资源，可为宾客作介绍。服务人员应熟悉当地特产，可为宾客做推荐。定期进行服务人员技能培训。

综合效益

经济效益

企业：三产融合基础好，带动作用突出；财务收益预期良好；经营三年能够实现盈余，有带动农户持续稳定增收的相关记录。

农民合作社：三产融合基础好，带动作用突出；财务状况良好，经营三年能够实现盈余，有社员入股清单，盈余后有盈余分配记录。

农村集体经济组织：整合盘活农村集体资产，通过土地流转或股份合作方式，建立股份合作经济，让集体经济成员获得稳定收益。

共享农庄必须以农业生产经营为主体，建成运营后年度农业生产经营收入应占到整个农庄收入的30%以上；农庄年接待人数1万人次以上；年直接收入(指发展共享农庄所获得的直接收益)100万元以上（扶贫济困型农庄可适当放宽）。

社会效益

农庄直接吸纳劳动力就业20人以上；间接提供劳动力就业50人以上。

生态效益

农庄绿化美化好，生态环境优良；原生态得到有效保护和利用、农庄内无裸土、无荒地、水面无污染、公共场所无垃圾杂物。

如何解决共享农庄发展建设主要障碍土地流转问题？

一、拿地来源

如何获得土地，在我们国家有两种方式：

一种是从政府拿地，从政府拿地的有这么几种：一是建设用地，要招牌挂的，拿过来以后搞房地产开发，70年的产权；二是产业用地，包括工业、旅游，也包括很多的新业态；三是公共设施用地，分两类：一类是基础设施，修路。还一类是建医院、学校。很多人想搞划拨，我建议最好不要拿，地上建的东西是没有价值的，土地是划拨的，将来想退出、转让是很困难的。

还有一种是从农民手里拿地。耕地、集体建设用地、宅基地、四荒地、林地、滩涂河谷地。农村可用的资源有什么？一是资源性的资产，包括土地、滩地、草原、山地、森林、荒地等等；二是经营性资产，就是所谓的农村集体经济的财产、设施、厂房土地；三是非经营性资产，就是现在在农村里面的比如说学校、医院、村委会等等，他们所占的地和住房设施是非经营性的。

二、用地新政策

现在政策在突破的过程中，农村的土地三权分制改革，就是现有的耕地分成三部分，一部分叫所有权，一部分叫承包权，另外一部分叫经营权，这个分摊的价值非常的大。

宅基地和征地制度，这两个也要有重大的变革。这几项改革如果全部完成或者说推进之后，将为城市资本下乡，搞共享农庄提供一个坚实的法律基础。

改革的方向：资源性资产，确权资本化、市场化交易流转、可贷款抵押。买的是经营权，不是所有权，所有权依然是集体的。

大体上三大类对于共享农庄特别有效的政策：第一个，农村3P的模式，以及国家发改委联合6部委提出的农村三产的示范园区；第二个是农村土地改革的七个政策，包括试点的内容；第三类政策是有关扶贫的政策，国家提出把一二三体制政策拿出来，一定要有支持和优惠的政策。

三、“共享农庄”规划用地存在哪些误区

1、无址可选也硬要选

有时候，土地并不像普通商品，有充分的选择空间。在选址的过程中，土地往往独此一家，让你别无其他选择。例如，家乡有限的土地资源，而作为开发者，又急切的想去做，以至于无址可选的时候也要去选。这种选址方式最终效果不理想，可想而知。

2、有地就先拿下再说

休闲农业作为一个舶来词，许多人对此并没有深刻的见解。许多人拿地心切，在没有做好充分的休闲农业规划前，就匆匆决定，先拿下再说，到手之后再去为它量身定做合适的衣服。至于效果如何，恐怕只能听天由命了，做好了是一块肥肉，做不好只会成为烫手的山芋。

3、跟着感觉走

做休闲农业项目不能跟着感觉走，而是要有一双犀利的慧眼，慧眼是要对所选之地的价值有准确的认识，了解土地如何开发与利用，还要对未来的发展有远见，尤其是目标客户及将来市场情况的判断，还要有项目与市场的对接手段。唯有具备这些，才不至于陷入误区。

四、解决“共享农庄”用地问题的4种新方式

1、“土地银行”

在完成农村土地确权工作的地区，可采用“土地银行”的方式，实现农村集体土地指标的自由流转、质押和融资。这对于农户获取启动资金自营个体旅游项目和专业企业规模化获取土地用于开发大型旅游项目而言都具有现实意义。

2、以土地股份为基础建立合作社

有条件的农村集体可以建立合作社，农户以承包的土地入股，进行股份合作。这样可以使土地集中经营、高效经营、形成规模化、产业化经营。

这种方式，管理制度严格，管理方法科学，对加强休闲农业和乡村旅游领域的农村集体经济发展能力，保障发展成果切实惠及本地有着极大的促进作用。

3、使用废弃宅基地或园地

城镇化的快速发展，令大量农民进城买房，农村房屋闲置，田地疏于管理。实际上，在新农村集中居住后，闲置下来的村庄农舍、废弃林园等恰好是休闲农业与乡村旅游的良好发展空间。

对这些农村集体土地进行指标整理和农林复垦，并根据旅游产业经营需求合理配置建设用地指标，有助于提高休闲农业与乡村旅游的招商效率与质量。

4、土地租赁、置换或入股联营

对经济效益不理想的集体用地，可采取土地置换、租赁、入股联营等方式，统筹盘活这些存量集体土地。一方面可以解决旅游开发过程中，需要迁移部分农户的住宅、承包地的问题;另一方面可以充分发挥土地使用价值，集约化发展，便于个人或企业经营管理。

总而言之，“共享农庄”的概念蓝图勾画得很美好，但是对于想尝试的朋友们来说，还是需要综合多方面因素考虑清楚，再做拿地准备。

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