沙龙简介：作为中国商业地产第一门户，赢商网西北站基于西北商业地产行业交流开展的【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办三十一期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉西北商业地产的发展趋势。

一带一路战略中，新疆定位于丝绸之路经济带核心区并展现出自己的作为，成为西北经济与商业的一块宝地。最近10年间，新疆的商业发展颇为迅速，商业市场不断新增、扩容、升级，改变了以往单一的商业格局。2017年已快接近尾声，这一年新疆商业地产市场热点频频。可以预见的是，未来一两年新疆商业格局存在很大变数，升级变革将成为新疆商业地产的主旋律。

与此同时，新疆商业地产有了更多的思考，未来依旧面临着更多的机遇与挑战。与一线城市相比，新疆商业地产市场依然存在差距与不足。在市场的不断发展革新中，跨界、体验、线上线下融合、共享经济、匠心精神、精细化......这些逐渐成为未来商业地产发展方向的关键词。如何通过创新变革展现新疆的商业新魅力？为此，主办方特邀请嘉宾参与主题讨论，从专业角度透析问题，共同寻找行业发展之路，以促进其蓬勃发展。

沙龙时间：2017年11月2日

沙龙地点：新疆奥特莱斯

本期议题：

1、新疆商业地产的发展现状如何解读，如何面对进阶存在的机遇与挑战？

2、在“新产业 新业态 新商业 ”三新经济模式背景下，新疆商业如何转型升级？

3、顺应新消费趋势品牌商如何创新变革？如何发掘本地成长性品牌并打造高质量内容？

4、新疆商业地产未来发展与展望。

本期嘉宾：

赢商网西北事业中心总经理唐彬

赢商沙龙首进新疆 开启新疆商业地产升级发展之思

首先特别感谢乌鲁木齐奥特莱斯对活动的支持，这是赢商网来到新疆的第一场沙龙。赢商网不单纯是一个媒体，它未来是一个大数据公司，2015年启动了赢商网的大数据。赢商沙龙大商之道在西北区域是第32期，以西安为主，在兰州、银川也都有。赢商网从2009年开始，目前在全国大概有20多个分公司，新疆公司是今年6月份开始成立的。从商业地产开发的链条，土地交易量、土地成交价，包括城市商业业态，还包括30个城市的商业。这是从赢商网创立以来做的事情。赢商网的品牌库大概有7万的多个品牌，活跃大概是17000多个，一年开店的指标至少有5家店。今年7月基于大数据平台开发了mall眼平台，每一年商场要调整，大概有10-20%的调整，今年推出了mall眼产品，包括结合商场经营的数据，我们能够做到一个商场一天的热点分析、人流分析、人群结构分析，包括周天3-4个精品项目的分析。还有一个监测系统，它是基于现在已经监测到全国300多个城市，2000多个商圈。一些商圈要升级改造，政府要有一些数据支持，这些数据包括现有商业具体的客观情况，比如说肯德基中餐火锅有多少家，这个商圈未来通过一些政策，包括资金的引导要把这个商圈打造成120-150亿，我们会给政府二次的分析报告。

现在品牌的选址成本是相对比较高的，有可能开了一家店，比如苹果全国有5%的店是不太好的，但是它原先是通过人为来拓展的，但国外要的更多的是数据，比如乌鲁木齐整个商圈每一个商场每年的营业额到底是多少，每天的人流量是多少，知道了实实在在的数据，我们就帮他们做基于拓展的数据系统。我们和高德合作，实际上也是在用他的流量，只要你在商场通过WIFI都能捕捉到你个人的信息，当然有一些方式方法。

西北相对发展比较落后，开发商的思维，特别是我们缺少一些好东西，西北每一个城市消费指数是比较高的，不管是从餐饮的消费指数，还是到其他，这些人是能够消费得起西安购物中心餐饮资源共享，但整个商业结构存在不合理。赢商沙龙在西安做的非常成熟了，基本上每一个月都会有一个话题。因为商业代表着一个城市的时尚，迭代更新会更快，所以一个观点和一个言论会给大家带来思想上的碰撞。

中城集团新疆九岛商贸有限公司总经理 曾小丽

新疆首个新型旅游度假奥特莱斯 打造全新潮流生活消费方式

新疆奥特莱斯隶属中城集团，中城联合投资集团始创于1997年，旗下全资和控股内外资企业涵盖30家，总资产超过300亿，近年也有要上市计划。旗下结合了文化创业产业园、综合体和世界名品奥特莱斯，这是属于中城集团的介绍。新疆的项目所处乌鲁木齐中城国际城，占地将近2000亩，总共分为几期开发，现在所在是中城国际城的一期，第一部分是属于奥特莱斯商业板块部分，体量5万平米，分为商业板块的地产板块，地产板块分为住宅和社区综合体，二期综合体有三万平米。乌鲁木齐奥特莱斯分为地上两层和地下一层，商业板块二期分为三层，一、二楼是以综合体为主，三楼是影院，预计开业时间是2018年底，一期已经运营了两周年。奥特莱斯比市区的商场远一些，正因为如此，也是属于奥特莱斯的一个特色，因为它离市区比较远，我们是作为家庭休闲的一个场地。门口属于外市大街，地铁四号线是2020年竣工，交通非常便利，这里属于乌鲁木齐头区的商业中心，近邻还有高铁新区，新医路的西延。

项目周围即将落座有6座大学城，人群涵盖了近十万人次，还有万圣大街路口的头区政府，包括新疆经贸旅游项目也是西北首家，可以说是最大的一个游乐中心。这是我们奥特莱斯的地理位置优势和商圈优势。奥特莱斯至今已经第二年了，场内开工率达到60%，进入的有阿迪已经是乌鲁木齐百万店了，月销售额百万店。

说到奥特莱斯的品牌是我们的一些营销活动，全年不低于26场营销活动，包括近十次大型活动。场内有将近5000平米室内空地可以做大型的音乐节、美食节，这是我们营销的优势。在2019年将投建三期，和一期的规模一样大。说完两个商业板块，中城国际还有第三个板块，五一农场无锡小镇别墅群，也希望大家持续关注。

东方100 百货部负责人 张向飞

传统商业转型须有特色及辨识度 重新梳理定位破局新生

东方100在乌鲁木齐属于一个比较老的商场，十几年前的时候是属于新兴的商场，现在很多商业是在不断变化和进步的。如果不变化，跟不上时代的发展，你肯定会存在落后。东方100商场隶属于新疆天地集团，除了有商业以外，还有房地产，东方100旁边有一个东方王朝酒店，是属于天地集团的酒店，在长江路上有一个东方花园，是我们的房地产，天地集团除了在新疆地区有产业以外，现在有一些产品在成都，在成都有一个世外桃源大酒店，也是属于五星级大酒店，还有一个世外桃源大剧院。天地集团还有第四代房产的项目，有一些类似于新加坡的那种房产，家家户户都有自己的庭院，自己家可以种树、种蔬菜、种草，我们这个庭院房和内地还有一个区别，家家户户都会有自己的停车场，这是我们的专利，大家感兴趣的话可以再介绍一下。

如何在传统商业中来转型？因为东方100是属于老的商业业态，但是现在市场的发展有很多弊病和不足的方面，过去的百货商场都不是很大，因为那时候没有特别大的品牌。所以我们的体量和现在的奥特莱斯和万达商业体量没法比，他们不仅可以做到简单的购物，还有休闲、娱乐，方方面面都是家庭式的环境，而过去我们的老商业业态纯粹讲究的就是购物。

我们面临转型，但体量又比较小，所以我们要选择比较适合于自己的体量，做出自己的特色来。不管任何的商业，做地产也好，还是某一个简单的事情，最重要的是要做出自己的特色，这个特色就是辨识度。目前对于我们来说，考验就要做出自己的特色和辨识度来，怎样转型，对老商业来说转型是伤筋动骨，必须完全的是脱胎换骨，不能简单的做改造升级，等于是要把这个完全打碎，重新开始才能适应这个市场，使它重新焕发生机。目前面对这个问题，我们就必须拿出自己的魄力来，把自己从过去的定位完全放到零点，完全打破，从头开始。

新疆爱家超市集团有限公司总经理 任茂付

体验式消费也需面临转型 行业痛点在于资源及人才匮乏

爱家超市在新疆有十来家门店，待开业的有两家。我们在地州也做商业，因为前两年房产比较好，现金流也比较多，拿了一些地，现在也面临招商的问题。包括老店的升级改造。我们在铜锣湾开发了一个七万多平米的商业。百货我们也是自己招商，现在面临乌鲁木齐的总代没办法到地州去，因为地州有分销商，比如阿迪的品牌没有到达地州，分销商这两年经营不好的情况下他也愿意再多开店。这段时间我们一直在博乐做市场调研，超市百货我们自己做没有太大的问题，但是面临着其他的业态问题就出来了。

2013-2014年我们一直做体验式消费，也在面临着转型，体验式消费首先面临的问题是层高和公司收入。这两年我们自己的物业稍微多一些，现在面临的问题是自己的物业怎么样深入合作下去。乌鲁木齐传统的百货，包括友好等也面临着这个问题。现在面临资源的匮乏和人才的匮乏。新疆现有的这些资源可能达不到像一线城市那样，现在资源不行，人才匮乏，包括人员管理、现场管理等不太好。

正念堂咏春国术馆馆主王剑

体育产业和儿童培训市场发展趋势良好 人才制约瓶颈仍是关键

我早期在做跆拳道，后来考虑中国传统的国术而转型。从发展态势的角度来讲，我起家就需要10万，场地费是分期付款。最早的小场地还是和别人合租的，现在大概有600平米。不到三年的时间，从面积只有60平米发展到现在年营业额200万左右。如果算做体育产业，2016年年度报表是3000亿产值，这是我们整个中国的产值，预计到2026年国家基本计划是5万亿，它的成长空间是非常大的。如果说做儿童培训市场，要把分开到各地的所有小场地和小馆重新和其他的同行业（围棋、舞蹈）扎堆搞成一个大的规模，这样才能发展。我有一个学生在北京邮电学校上大学，毕业之后他准备做儿童培训，他觉得这是最有前景的项目。另外就是体育产业，从3千亿用十年的时间达到5万亿，这是国家规划的。从这个角度来讲，体育产业未来发展同样也是很好的。

现在的问题就是人才，说到底还是人才。我们这个行业在新疆本来就没有多少人，这几乎是制约我们发展的唯一瓶颈。比如我开一个馆，大一点的是30万左右，小一点的是20万左右的，有投资可以大干，没投资可以小规模的干，现在情况就是这样。

悠游堂运营经理蔡鑫廷

在一二线城市竖起品牌 重视三四线城市的消费市场

悠游堂是大型的室内儿童营运方，我们的品牌在全国有200多家门店，在乌鲁木齐目前有三家店，比如在万达里就有悠游堂。刚才大家说到很多商业，我们需要的是客流，人来了以后我们 才有销售，营销最大的问题就是把人引进来，再让他花钱。我们有卖点，孩子贪玩是天性，现在家庭只有周末才有时间带孩子去玩，一般是两三个家庭一起出去玩，这样就形成了一个家庭组 ，它的消费能力和消费欲望就更大。家长现在愿意为孩子花钱，有孩子的人就明白，哪怕自己少花钱都都要给孩子穿好吃好。我们建立了三千平米室内的游乐场，预计下个月正式开业。

新疆市场很多商圈都比较散落，另外商圈比较小。我们最大的一个乐园是在重庆，这是我亲自筹备的五千平米的乐园，如果大家有兴趣的话可以到重庆去看看。这是我们当时最成功的 项目，也是一个旗舰品牌。从去年6月份开启之后，效果的确不一样，它有4个馆，每个馆的客流都比较多。抓住了孩子，就抓住了家庭，这样你就有销售。

我们对城市的规划布局是从一二线开始，然后是三线。我们开店也需要去实地考察，贵阳算是三线城市，但它的消费能力和市场是有的，他们的销售额是非常好的。我们是先把一线做好，把品牌做起来，很多新疆的消费者在半年前不知道悠游堂，但现在几家店开了以后，大家对我们的品牌已经有了认知度。

中国烹饪协会名厨专业委员会委员 峰之味餐饮管理有限公司总经理 赵剑峰

新疆餐饮飞速发展 行业痛点在于餐饮进商超难盈利

我做餐饮30年，新疆餐饮发展很快。新疆是多民族地方，在新疆做菜可以做很多个菜品，它是融合的菜品。所以这几年新疆餐饮发展很快。在从事餐饮行业的 30年里，我们的品牌在全国获了很多奖。现在很多外资进入餐饮比较多，他们根本不知道餐饮的水深水浅，而做了很多年餐饮的我们反而现在有点后怕，所以现在开 始转型做与餐饮相关配套的项目。就目前而言，我也做配送，服务对象有德汇、万达、政府部门。就团餐而言，竞争同样很大。

现在很流行餐饮进商超。为什么要进商超？现在物价这么高，人工成本又高，所以餐饮行业进入各个商超，商场要拿走30%，当我们把人工成本去掉后就会发现基本上没有获利。有门店空 着就会出现“抢铺”的现象。乌鲁木齐商铺租金每平米七八元，即使能拿下来的商家在后期的经营上也是举步维艰。

另外，现在房子太贵了，租不划算，现在很多人买二楼、三楼，因为一楼根本买不起。中国是老龄化社会，我现在买门面一般都会选择六楼，反而不要二楼，原因其实很简单，很多二、 三楼没有电梯，老人想要爬楼梯上去吃饭实属不易，这样完全没法做。如果想要做餐饮类，也不妨考虑一个因素：二楼的商业会带起三楼。未来，新疆的餐饮应该能够做得更好。

乌鲁木齐致尚一品餐饮管理有限公司副总经理 税冬琳

拓店选址难 人才短缺制约品牌向地州发展

我们公司旗下有餐厅，目前除了在时代广场有店，还在新世界广场做了川菜加盟店。面对招商的商场往往比较纠结，虽然渠道比较多，但还是怕在拓店过程中走弯路，其中就包括拓店选的商场是否适合我们。我们在寻找适合的地方扩店，一些不太理想的位置甚至也不想放弃，因为觉得放弃了这个位置就进不去了。关于地州拓展，我们在克拉玛依做了一家，库尔勒新汇嘉四楼也做了。人才也是制约我们往地州发展的一个原因。

丽兔董事长 云小保

新兴业态打造品牌特色 注重小而精创新体验式消费

我做的是新型行业，是化妆师上门预约服务，大家聊的更多的是实体经济。我个人认为,在未来五年里不管是实体经济还是虚拟经济，就 是两种深度融合，商业不管是大还是小，最终的主体还是人，现在更多的消费者是通过屏幕来了解消费热点。我们考虑关注度是在什么地方。商业说复杂也很复杂，说简单也非常简单。我们最简单的商业就是离不开衣食，如何把衣食住行变得更加便捷、方便、安全、便宜，而且 让消费者感到有荣誉感。创新就是把最简单的追求通过自身的技术，用最简单的方式展现给消费者，这就是创新。我们现在谈到虚拟经济，谈到实体经济，谈到创新，谈到跨界，在这个时代是不可避免的。

我们是从2015年创办丽兔品牌，2016年和城市酒店、德惠等合作经营，今年注重线下体验店，经历了两年多的时间，按我们既定的战略目标在发展。直观地说，我们扶持过的理发店70万平米，而且是在写字间。未来不管做什么，都离不开体验，我一直追求小而精，就是一定要做小，要做自己独特的东西，要做自己和别人不一样的东西，就算价位高也要有自己的特色。

比如我们做美甲，很多传统店是在桌子上做，而我们的体验店全部是沙发，很多顾客是躺着睡着了，等她醒来以后指甲已经做好了。11月 以后体验店是线下大本营，辐射周围三公里。顾客把APP选择到离他1.5公里最优秀的单店，这是个人方式在线。丽兔打算直营的，包括每家店在春节前是突破25家。我们店的最大特色是能提供上门服务，并且比很多店要便宜。我们从产品到 技术都是一模一样的，都是丽兔品牌。顾客从店里进来以后，没有收银台，顾客扫描二维码以后，通过一个网页展现出顾客喜欢的颜色和款式 ，可以直接在线上下单，然后在线下进行做。这就避免了给顾客重复的推销。并在七天之内进行服务质保，七天之内对这款颜色觉得不太合适 ，你在七天之内再来换颜色做是免费的。

我们的财务是通过APP终端来结算的。最后就是大数据，在任何一个地方通过APP可以找到他的美甲师。我们今年计划在乌鲁木齐投放25家金牌体验店，我们也在找很多的商场合作，只要商场能给我们提供好的地段，不管是我们公司直接投资进来的，还是让我们公司托管，我们计 划在春节前开25家金牌体验店，主要推的是上门服务。

上门服务是这个行业的一大特色，拥有自己的化妆师和美甲师是很牛的感觉，正常的消费者拥有自己的化妆师是非常奢侈的事情，但现在 只要下载我们的APP，不需要花很多的钱，就可以拥有自己私人的化妆师和美甲师。消费金额完全没有变，但体验感和传统来比较是完全不一 样的。现在接一个头发几乎是两三千，客户每天都爆满。未来商业逐步的在改变，我觉得互联网是未来创业的机会，也是改变大家的一个机会。

YOYO环球港招商经理 张欢

与宝能万达三足鼎立打造乌市商业标杆 与品牌形成共赢

我给大家介绍一下我们的项目，我们是在经开区万达广场旁边，与宝能和万达形成了一个三足鼎立的局面。YOYO环球港从2015年投入建设，商业的总体量是13万方，区域布局的策划和定位用了两年的时间，咨询了很多第三方公司。未来我们努力在新疆乌鲁木齐打造一个最大的升级区，是一个无限想象的空间，建设好之后会成为乌鲁木齐的一个标杆，也想把这个项目作为复制品，未来在地州的项目都可以复制这个项目。明年9月份我们准备开业，现在处于招商期。百货业面临转型，我们希望吸纳一些品牌商进入到我们的项目，共同发展，形成双赢的局面。我们也希望和品牌形成可持续性的发展，包括后期的营销支持、配套商业、引导客流量等。

娃哈哈市场拓展部经理 李娜

科技转变思路 小投资也能赚取大收益

我们是做快销品的，大家今天喝的娃哈哈矿泉水就是我们公司的。商业地产的话题对我来说有一些边缘，各位其实都是我们娃哈哈的甲方 ，我们的快销品就是进入到各个的卖场、超市进行销售。2015年娃哈哈在全疆的销售大概是10个亿，2016年直接降到9个多亿。我们一直在寻找娃哈哈的增长点，包括创新，也寻找在市场发展的思路。2015年我们公司成立了一个科技有限公司，专门做自动售后机，相当于做了跨界， 2015年下半年在全疆进行推广。推广之前，新疆对售后机是普遍陌生的，现在大家在服务场所看到的一些售后机基本都是我们做的。做了两年的时间，以前做传统渠道的时候，包括终端和爱家超市，假如做一形象展示，要广告费等等，一个月下来淡季销售能达到一两万 ，旺季五六万，而且还要投入大量的人力物力，各种费用等等，销售额确实在下降。总部对费用管控的特别严，我们也在寻找自己的思路，售 后机做了两年，发现这个东西挺好。

以前进入各个场所，我们属于被动选择，现在饮料太多了，家长不太愿意让孩子喝饮料。通过自动售后机之后，我们变成主动选择，把需求送到需要的地方去。有好多地方做下来，光一台机器的销售额单天就达到三五千元，这比一个大型的超市一天的销售额或者是一个月的销售额都要多。现在全疆我们做到400多台机器，主要是集中在乌鲁木齐，这就是我们的拓展思路。在这样一个地方，一台自动售后机占地一平米，好的点位一天卖到两千多，相比于传统的店，真的是投资小西安购物中心餐饮资源共享，收益大。

中城集团新疆奥特莱斯招商总监 高杨

新疆商业地产需要“走出去”战略 搭建更多交流平台升级转型

感谢赢商网给我们提供这样一个平台，能让大家相互认识，更好的交流。我想感谢赢商网，我们和赢商网有着良好的合作关系，中城集团 在新疆是新兴企业，奥特莱斯好多人也不是很清楚，大家知道的就是白鸟湖，9月份赢商网在西安举办大型的商业地产文旅节，参加这个会议后我们学到了很多知识。我们到西安的当天，参观了几个大型项目，这些项目让我和曾总非常长见识，也知道我们新疆落后的原因，为什么我 们的商业做起来有困难。在西安待了几天，对我冲击力最大的就是曲江，曲江的书城和新区。曲江原来和乌鲁木齐的白鸟湖差不多，好多人都 不知道，是特别偏的地方，可是因为西安的政策、经济、发展以及城市人口助推了曲江的发展，速度特别快，也让西安本地人大吃一惊，没想 到曲江能发展这么好。我们在赛格待了两个小时，印象最深的就是电梯，它是西北最长的电梯。吃饭的地方脚踩透明玻璃，下面就是悬空的，感觉非常的刺激。 他们的每一个地方都有自己的特点。

很多人知道白鸟湖，但是不知道奥特莱斯。我们今后更要注重商业地产的特色建设，作为大众消费者，我们凭什么到这么远的地方来休闲 娱乐，那肯定是因为它有特点。我现在负责招商的工作，从定位到理念，以及周边的环境，都在作不同的考量。近期计划会有一个成功的定位 。接下来我们会有更多的机会沟通和交流，对我们中城集团奥特莱斯来说，需要向各位商业精英学习，接收更多新型的理念，也希望我们今后能有一个良好的合作。

赢商网西北事业中心总经理 唐 彬

新疆商业地产核心缺少学习和思维 须练好内功造势推广资源共享

那么，新疆的商业到底缺什么？是缺品牌，还是缺钱，还是缺什么。我觉得核心还是缺少学习和思维。

目前流行一个法则是吸引力法则，首先你自己要好，如果自己都不好，那怎么能把商业很好的呈现给消费者呢。集合店价格很便宜，设计出来的东西也非常好。其实不是缺品牌，更多的是我们自己没有想明白。赢商网通过大数据的推送，我们解决不了你们商业的100%，但我们能够给你带来20%的品牌。在谈判过程中提高品牌的议价能力，就需要宣传出去，一定要造势。在品牌的引进方面，就是要梳理品牌。

希望大家携起手来，资源共享，现在国内有很多新兴的品牌，也许我接触一个品牌就真的能给你解决一两千平米的招商问题。接下来我们专门针对大数据要建一个商业地产数据库，昨天我们梳理出来新兴业态有200个品牌，大家可以关注一下赢商网的微信公众号，在未来这个公众号会对大家有一定的帮助。

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