来源 / 江瀚视野

在大城市当房东的门槛，越来越高了。

从2020年开始，多个城市的住房租赁市场进入了一个怪圈：一面是租金水平持续下降，大量房源长期空置；一面是Top长租品牌的房源遭哄抢，某宝上还有黄牛代抢服务。

图：贝壳研究院数据显示2020年10月之后租金水平有小幅上升，但是整体仍位于近两年低点

图：不少租客为了抢到长租品牌预租的房源会购买抢房服务

这意味着，即便整体租住需求回温缓慢，还是有越来越多的租房一族开始转向选择高品质的房源。换言之，普通房源一客难求、品质好房一房难求。在品质一侧，城市住房租赁市场存在一个极大的局部需求缺口。

长租机构自如是目前是品质房源保有量较大的企业，满足租客品质需求而一路规模飞升，自如在年后一开工即推出了全新的业主资产委托新模式——“增益租”，在提升房源品质的同时，还兼备“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。新一轮的租住品质升级战房租员工不花钱共享实体美容院，正在悄然打响。

增益先增值，将好房更好租发挥到极致

增益模式下，长租机构少有的实现了房屋固定增值与运营增值的统一。

一般来讲，一个房子的增值有两大来源，一是固定增值，一是运营增值。其中，固定增值主要由房价、装修质量等决定，后者则由房屋运维，如租出去收租金达成。但是在传统的住房租赁模式中，固定增值与运营增值的双赢往往较难实现：除开宏观层面房价的整体上涨，租赁过程中对房屋固定增值的损耗不可避免。而放弃对房屋品质的要求，往往又难以获得较高的运营增值。

因此，在住房租赁市场整体供不应求时，房东大多缺乏升级房源品质的动力——既然不愁租何必费事，况且装修升级需要成本投入，带来的租金涨溢不定，加之有可能的损耗，“算不清这笔账”。而在整体需求缩减、品质需求比重不断加重的当下，对于依赖运营增值的部分业主而言，升级房子成了必需的选择。

但是，如何升级更符合租客需求？升级之后又如何避免日常损耗？租金收益能否真的增加？……与租客一样，业主同样需要一个万全之策。

增益模式是自如交出的答案——通过自营优质装配，提升房源品质竞争力；通过平台的获客优势，保障租金收益；通过自有服务团队，保持房源品质状态；通过消除价差、平摊收益、灵活租约，降低业主签约的心理与资金门槛，实现风险共担、增益共享。

其实，在品质升级挖掘租赁溢价上，一直是长租平台的“常规操作”。以自如为例，自2011年成立以来，已经完成了对品质分租产品、整租产品、豪宅产品、整栋式产品的多次迭代升级；在对于品质的认知上，也已经演化出覆盖生活美学、居住健康、智能家居等方面的多元标准。

值得提出的是，经过了多年发展，头部长租平台已隐隐有成为房屋装配与维护巨头的趋势。自如研究院数据显示，2020年，自如设计师交付1523套设计方案，家装服务者累计装修、维护配置房源超130万套／间，刷墙面积1168万平方米，相当于1600个标准足球场；同时，2020年自如家修订单超300万，累计服务用户100万+。

在房屋品质显著提高之后，更优质的租客群体、更快速的成交速度、更稳定的租约关系、更有保障的租金收益便是水到渠成。数据显示，一套常规房源从上架到租出大概需要45天，而自如房源的平均出租周期则不到20天；同时，从2018年到2020年，自如客连续租住时长增长超17%，在2021年有望突破1整年。

不难得见，在全新的增益模式下，目标房源实现了“升级-出租-维护”闭环，达成固定增值提升运营增值、运营增值保障固定增值的协同作用，直瞄当下城市住房租赁市场的品质缺口。

增益背后的长租发展价值共享：让天下没有难租的房

增益模式或将成为长租机构对城市住房租赁新一轮改造的开端——新的租住产业生态正在形成。

在协助升级房源品质的“基操”之外，“增益租”为城市住房租赁市场带来了一种全新的运营模式：包招租，但不包租；有保底，并且共享增益。

在新模式下，目标房源与常规自如房源无疑，将登陆自如APP向全体自如客开放。同时房租员工不花钱共享实体美容院，自如将与业主共同确定房屋出租价格，实现“收出无差价“，并且向业主完全公开实际出租收益，与业主分享品质升级和未来市场向好的增益价值。此外，如果出现市场下行、出租情况不理想，自如也会向业主按比例支付保底收益。

单就“从全包到半包”的运作方式上看，增益模式像是长租机构在经历2020年的波动之后，向市场规律与模式根本性弊病的低头。然而，如若从整理城市住房租赁产业的生态上着眼，这套长租行业、甚至是住房租赁市场所首见的“无差价、保底收益、增益共享”的模式，实际上是长租机构在历时十年发展后，对租客、业主、监管方的全方位价值共享：

一个完整的、增长的、流动的“增益”模型，需要主导平台具有足够强大的家装配置能力、市场大数据能力、用户获客能力、租住生活服务能力。

事实上，成立时间超过9年、管理规模超100万间、累计服务近400万业主及租客的自如，对于“增益租”这样的模式更有发言权。

依托在全托管模式下锻炼出的能力，增益模式的面世，意味着头部平台正以更灵活的方式助推存量房源更新改造的大潮，以更动态的协作分化业主的增值压力，以头部平台的号召力向各地蓬勃发展的住房租赁市场进行范式演示——业主获得资产增值、租客提升租住品质、平台沉淀服务收益、整体市场平稳升级。

增益模式正在成为租住新生态的发展基点，正如10年前长租开启了租住生活的品质化趋势一样。随着自如整合价值链能力，自如正在从一个城市租住产品提供者向城市居住服务平台进化。

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