社区新集市可行性分析湖南五江商业运营管理有限公司（2016年08月15日）一、社区新集市的基本形态?社区新集市的基本形态：什么是社区新集市？以传统菜市场经营范围为基础，运用独具设计感的特色装修效果，以及现代化科学规划与管理 服务，形成集生鲜、果蔬、干货、生活配套等多业态于一体的具有特色的亲民、时尚、卫生、规范的社区生活集市。它的定位及规模？定位于满足家庭生鲜、果蔬、干货、杂货零售、生活配套、小食等服务，以亲民、便捷、卫生、 规范和时尚来吸引不同年龄层消费者； 根据周边社区人口规模不一，可大小调整，一般大致在2000—3000㎡为宜。?功能及业态定位?各类生鲜水产、蔬菜、豆制品、 水果、干货、面点、熟食及各类 农副产品生鲜果蔬 干货面点精品零售休闲：?韩国进口食品专卖店、 日本进口食品专卖店等 精品零食、鲜花水族、佛具花烛；社区新集市 商业功能美食：?便利报刊店、彩票店、五金店、 家电维修、修锁疏通、跌打针灸； 干洗缝补、理发等生活配套休闲餐饮?特色餐饮、甜品西点 早餐、快餐便当O2O时代Coming soon…. 社区生鲜新集市的商机和挑战（一）社区新集市O2O核心要素技术性优势 人性化服务消减传统商业不必要的流程损耗 优化利润二次分配最大程度提升消费体验，满足客户需求生鲜电商 优 势 劣 势 线 上无限扩展 交易便捷 品类丰富 营销灵活 配送成本高 时间成本高 所见非所得打通供应链条互 补生鲜实体自提为主 时间成本低 所见所得 有限范围 交易麻烦 品类有限 营销单一优 势 劣 势 线 下融 合打通信息链条社区生鲜电商O2O方案架构微店+APP 流量导入 会员共享 品类补充线上 营销微信+微博 网上预售电商 平台社区生 鲜集市农场 联盟源头控制 品质保证产品展示 社区推广 上面服务线下 服务生鲜直采(二)核心问题社区生 鲜集市?案例参考香港小西湾“本湾市场” 沙田“隆亨市集”时尚设计 与 怀旧经典的融合时尚感瞬间打破传统印象； 规划与管理规范、合理； 营造生活情怀极具代入感；传统市场风格传统档口的形式； 街坊邻居间式的亲切交流； 个体经营者认真负责；电子支付系统；现代化服务体 验i-Chicken视频购禽； 24小时水果自动贩卖机； 会员积分制；?案例参考 2香港沙田“隆亨市场”?经营形象要素店铺形象统一规范 设计时尚；店铺内具有画面感； 设备设施齐全；经营形象体验式、互动式、氛围营造； 生活方式与商品的链接； 经营服务者的规范化；?社区新集市与传统菜市场的比较：项目购物环境社区新集市优V SVS菜市场差主要差异地面干净、卫生无异味，商品陈列美 观、噪音可控，商家诚信度高且亲和 环境较差、有异味和污水，货品凌乱、 VS 力强、售后服务好、购物可积分 商家素质不高、售后困难 食品安全管理强； 消费者对整体集市管理信任度高 商品价格灵活 经营管理规范，有会员服务 食品安全管理一般 消费者投诉仅限于档铺本身，信任度 VS 低 商品价格灵活 VS 散养式管理，无会员概念可选择的多样性 食品安全管理 规范经营与 会员服务电子支付 自动贩卖等 新科技运用集市统一引进、设置， 紧跟科技发展，合理运用VS基本无此概念?社区新集市与超市的比较：项目购物环境社区新集市环境优； 个体街坊式经营更亲民VSVS超市生鲜区/生鲜超市环境优 员工责任心不如个体经营者主要差异传统市集与现代管理结合的模式，在保证商 品品质与购物环境的基础上，提供丰富的商 商品丰富、售后较好，环境干净整洁但缺乏 品、良好的售后及会员服务，并通过情景式 VS 设计感、缺少街市的体验感 环境的营造及商家一对一的服务，给消费者 带来极佳的体验感 房产项目配套性强，面积小，工程条件要求 房产项目配套性强，面积大，工程条件要求 低，付出成本低，可产生接近超市配套的销 VS 高，付出成本大，可产生较大的销售溢价 售溢价 具有多样性，业态较多，细分业态内商家几 乎垄断经营，消费者选择性低； 食品安全管理强 经营管理规范，有会员服务开发商 可接受度可选择的多样 多样性更丰富，业态更多，细分业态内商家 多，有合理竞争，消费者选择性强； VS 性 食品安全管理强，商品价格灵活 食品安全管理 规范经营与 会员服务 电子支付 自动贩卖等 新科技运用经营管理规范，有会员服务 集市统一引进、设置， 紧跟科技发展，合理运用 VS大型超市依赖连锁系统的集团整体决策，缺 VS 乏灵活性社区共享超市可行性，新增项目审批复杂，并缺少引进 的必要性。

?社区新集市发展空间1、投资者：项目新颖、面积小、投入少、经营灵活、招商难度低、坪效高、经营风险小、生存能力强； 社区新集市优点 2、消费者：便民、生活业态覆盖全面、管理规范、卫生、购物环境优良，居民接受度高； 3、商 5、政 家：投资小、门槛低、月租低、风险小、收益快且稳定、解决就近就业问题； 4、开发商：面积小，工程要求低，对于楼盘销售溢价有巨大帮助，开发商接受度高；府：菜篮子工程，解决就业即消化剩余劳动力、便民工程，政绩工程，政府无投入无管理风险；1、选址区域面广：1公里范围内2—3万常住人口，即可支撑1500㎡—2000㎡； 市场发展空间巨大 5公里范围内5—8万常住人口，可容纳并满足2-3家社区新集市的生存与发展； 2、物业要求简单：单层面积1500㎡—3000㎡，各项物业技术要求不高，远远低于超市要求，无油 烟； 3、无供应链及物流限制：所有城市无论大小，均可快速复制；必受市场青睐仅长沙近700万人口，其核心城区， 保守估计亦可容纳发展至30—50家， 而其他行政区、各地级市、县及其他省市，发展空间巨大二、我司投资的可行性分析? ѡַ五江天街北区二期：拥有得天独厚的社区群优势项目周边1.5公里范围内，住宅社区50个，居民约21万，预估覆盖实际有效消费人口预估不低于14万；?区域市场空间核算：测算市场：1、 辐射总人口21万；预估实际消费覆盖人口14万，按家庭人员4.5人/户，即覆盖3万家庭；2、 3万家庭中，日均有30%的家庭日常来我项目消费社区共享超市可行性，即 10000个家庭消费； 3、 1个家庭日均消费 80元（含节假日），即： 10000户*80元/日*30日≈ 2500万（市场月总销售额） 4、租金占销售总额的 5-10%，是商家可承受的比例区间，前期取 5%核算，即 2500万/月*5%=125万元（市场月租总额） A、125万/5245㎡（实面）≈238元≈240元/㎡/月（实面坪效，含物业、空调能耗50元/月㎡） B 、 125万/11269㎡（建面）≈ 112元/㎡/月（建面坪效，含物业、空调能耗30元/月㎡） C、 单铺面价格：125万/597个铺≈2100-2500元/月/个铺结论：市场足以支撑市场以上销售额，由此足以支撑以上市场租金注：得房率即实用率为47%? ѡַ五江天街北区二期：物业条件足以匹配项目 面积 层高 承重11269㎡需求是否达标√有合适位置和相应面积 √层高符合标准L1层（负二层）高：4.8米 停车场：可用层高2.4米，可供皮卡、面包送 货 350kg/㎡，水产区须加重至800-1000kg/㎡停车场 停车位 卸货区 有100㎡左右卸货区 中央 空调 货梯提供中央空调，提升购物环境提供货梯1—2部√水产区局部加载可操作 √有大量停车位 √可规划 √统一中央空调 √有电梯可供使用? 五江天街北区二期·位置规划及面积（整体区位）货梯原拟定L2层消防通道为收货区域 原拟定7#、8#栋电梯为货梯货梯↑↑1、生活配套包含维修疏通、医馆推拿、佛具香烛、福彩、理发、缝纫、干洗、五金、配钥等； 2、实用率：47%，相对营销数据建面11269㎡，现实用面积5245㎡，实用率为47%；?装修及改造事项：基础土建：1、天顶、地面、隔墙、中岛铺操作台； 2、区域内隔墙、隔铺、动线全部调整；设备设施：1、电力系统、弱电系统、空调系统、消防系统、上下水系统及污水间；2、设定专用或改造新增专用送货直升梯2部；公共区域装修：1、公共照明、环楣及灯带、商铺店招、边厅商铺的卷帘门等；2、特色艺术化造型、天顶美化、企划用基础设施；3、店铺外休闲椅，太阳伞；?筹备节点：时间节点 2016年07月12日止 2016年07月20日止 2016年07月30日止 2016年08月10日止 立项方案通过 首批内调协助人员到岗 完成市场调研 布局规划方案审核通过 1、公司注册完成，启动品牌名申报 2、招商政策确定及招商工作正式启动 3、企宣工作正式启动 4、筹备期人员招聘到位 5、后期运营管理标准完成初稿 事项2016年08月30日止2016年09月30日止1、装修设计方案审批完成； 2、VI标示设计方案审批完成 3、装修工作正式启动 4、微商城方案启动1、整体装修完毕 2、招商工作完成 3、微平台搭建完成，开始吸粉活动 1、商家完成进场，全员培训完毕 2、启动试营业 正式开业2016年11月30日止 2016年12月15日止 2016年12月25日止?团队编制及到岗节点：经理1人招商运营主管4 人（前期招商 开业转运营）月薪8K 月薪6K定编原则：结构扁平 重视服务岗 职级偏基础岗位保洁24人（增加 4人做垃圾清理）企划主管1 人月薪5K万能工3人客服3人 月薪4K 月薪3K月薪2.5K团队满编36人时间节点工作事项到岗节点2016年07月12日止 立项方案通过2016年07月20日止 首批内调协助人员到岗2016年07月30日止 完成市场调研首批内调协助人员到岗 （工程、招商） 经理1人到岗到岗原则： 根据筹备进度 逐步到岗2016年08月10日止 布局规划方案审核通过 1、公司注册完成，启动品牌名申报 招商运营主管到位4名（建议 2、招商政策确定及招商工作正式启动；3、企宣工作 2016年08月30日止 招商借调），企划主管到位1 正式启动；4、筹备期人员招聘到位；5、后期运营管 人（负责设计、文案、微信） 理标准完成初稿 2016年09月30日止 2016年11月30日止 1、装修设计方案审批完成；2、VI标示设计方案审批 完成；3、装修工作正式启动；4、微商城方案启动 1、整体装修完毕 ; 2、招商工作完成; 3、微平台搭建 万能工到位3名； 完成，开始吸粉活动 客服到位1名； 客服到岗2名；保洁到岗24人； 岗位到齐2016年12月10日止 1、商家完成进场，全员培训完毕；2、启动试营业 2016年12月15日止 正式开业?主要商务条件：主要商务条件 合同期 进场费 合同保证金 租金 （含物业管理、 空调能耗费） 缴租周期 免租期 铺内水电 可否转让商铺 水产及三鸟区卫生费 标准 一年一签 0 2000—5000元/户 新市场：建11269㎡，实5245㎡ 实面：首年均价240元/㎡/月 建面：均价112元/㎡/月 （得房率约47%） 租金季度缴或半年一缴 无 一户一表，实用实缴 否 200元/月/户 招商政策 / / / 一次性缴租半年 租金9折 一次性缴租一年 租金8折 （注：物业管理费、空调 能耗费等不打折） 1—2个月 / / /?投入预算：事项 装修总投入 （含设计费） 消防设施及报批 企划美陈 企划推广 清洁工具 开业企划活动 筹备期员工工资 购物车及 其他设备购买 其他 总计 投入费用预估 1000万 100万 20万 10万 10万 5万 20.2万 8万 2万 1175.2万 核算说明总面积11269㎡*（50元/㎡设计+800元/㎡施工）≈1000 万（施工正常报价1000元/㎡，公司自装按800元计） 含天地墙台硬装、强弱电、灯带、设计造型 消防施工约110万（100元/㎡） 报批费约15万 天花、DP点布景 网推打品牌、传统折页推广带客流 保洁垃圾车0.2万*3个；洗地机1.35万*2个；吸水机0.08 万*2个、鼓风机0.08万*2个、垃圾桶0.03*30个；其他拖 把、扫把、抹布、桶、铲等清洁工具5万元。

促销补贴、礼品（部分礼品可由商户提供）经理1万*5个月； 主管0.5*4人*4个月；企划0.6*1人*4个月 客服0.3*1人*1个月+0.3*2人*0.5个月 万能工0.4*3人*1个月； 保洁0.25*24人*0.5个月 小型购物车140元/辆*100辆；无轮购物篮25元/个*150个； 带轮购物篮40元/个300个；共计约3万元； 其他办公、服务器材5万元，如水果自动贩卖机，办公电脑等备用金/?经营测算：项目 收入 项目 租金年收入 （含物业、公共能耗） 人员工资 公共水电空调 垃圾清理 金额预估 约1500万/年（均价240元/㎡/月*5245㎡*12月） 153万/年 （满编：11.7万/月*13，按13月/年核算） 405万/年（30元/㎡/月*11269㎡）13万/年（增加保洁4人*0.25万*13月）垃圾清理费含在人员总工资里面支出清洁设备设备维护维修 企划推广 办公费用 总计15万（含清洁用品）4万/年 20万/年（2000-3000坪超市企划费用约6000元/月；6000*12月=7.2万； 全年节日企划费用约10万；微信推广费用约3万） 5万/年 602万 约898万（1500万-602万）利润首年利润?经营测算：项目首年第二年第三年收入（按实面均价）1500万 1565万 1630万 （均价240元/㎡/月） （均价250元/㎡/月） （均价260元/㎡/月）支出602万628万654万利润898万937万976万?附件：市场调查市场名称/ 项目 经营 方式 合同期 租金(元/月) 满铺率 保证金 缴纳 周期 铺位 面积 80㎡ （摊位 4-12 ㎡）红星 农贸市场私人承包 分组一年铺位：6000左右 （仅对批零类， 集散类市场参考 100% 性低），临时摊 位2500左右（零 售用的） 铺位：2000左右 档口：1200 92%无按年 支付树木岭 农贸市场 新星小区 农贸市场 友谊路 农贸市场 王公塘 新街市私人承包 分组 私人承包 分组 私人承包 分组一年1000Ԫ按月 支付 按年 支付 按年 支付 按年 支付5-12 ㎡ 6-12 ㎡ 5-9㎡三年 一年铺位：6500左右 档口：2500100% 3500 铺位：5000左右 档口：1200左右 100% 铺位：30004000 档口：1300无无公司 统一运营两年80%无4-12 ㎡?长沙首家新街市——王公塘新街市 大借助概念，须提升空间巨л谢 ！湖南五江商业运营管理有限公司2016.08.15