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“裕廊集团”，由新加坡政府控股，在本国搞了四十多年工业园区商业模式复制，贡献了本国25％GDP，也造就了该国独特的“商业模式”：将工业园区复制到印度、印尼、菲律宾、中国等地，总面积竟机当于171个新加坡。这一商业模式能够不断复制，关键在于“裕廊”拥有很强的园区规划和管理能力，可以吸引全球著名企业入驻，从而为当地带来就业和税收。而背后新加坡政府的外交能力，同样也是这一“商业模式”得以长远、稳定运行的关键。

新加坡的国土面积707平方公里，相当于1/9个上海，1/24个北京，却在全国投资参与开发工业园区，总面积近12万平方公里（“新加坡－廖内－柔佛”区域达11万平方公里），相当于再造171个新加坡。

新加坡商业模式的主角，是两个国家控股公司。一个是贸易工业部下的“裕廊集团”（JTC ，旗下有腾飞集团、裕廊国际、裕廊港口）；另一个就是财政部下的“淡马锡控股公司”（ ，旗下有吉宝集团、胜科工业集团、新加坡科技工业集团、凯德置地）。

开始“淡马锡”下属公司主要以资本运作为主；而“裕廊集团“则长于基础设施规划与建设，尤其是工业园区、科技园区的设计及建设。

但随后这两类公司的业务范畴出现交叉，在海外项目中，既充当资本方，投资或入股大型工业园区的项目，同时也提供设计规划及建设方案，最终还参与对园区中入驻企业的资本运作，充当起风险投资的角色。

这些功能的实现，都利益于新加坡政府打造的国有控股公司平台，使众多国有控股公司能交流其业务所长，在统一的目标前提及集团公司雄厚的财政实力支持下，都成为世界领先的工业园区投资建设的佼佼者。

在中国已成为开发区典范的“中新苏州工业园”，背后的新方财团中就有“吉宝集团”及“裕廊集团”旗下的公司。而淡马锡集团旗下的胜科工业集团，早在苏州之前，就开发了“无锡新加坡工业园区”。吉宝集团已和中国合作开发另一个新园区“中新天津生态城”。

既然自己长得不赖，何不复制他赚几个钱？

新加坡土地和自然资源有限，却用近半个世纪时间，积累了闻名于世的工业园区规划、管理能力。因此向海外复制“工业园”，成为其主要的“商业模式”。

复制商业模式的关键资源和能力

1960年代，新加坡资源缺乏，工业基础落后，失业率极高。总理李光耀决心改变这种局面，在西部的裕廊规划出一片土地，建工业区吸引企业投资。

刚开始情况并不妙。尽管花费1亿元进行基础设施建设，工业区依然空荡一片。李光耀经常到美国访问，吸引投资。1968年德州仪器公司来设厂装配半导体，接着是惠普。到1970年有390家企业进驻，均获五年免税。

“裕廊集团”就在1968年成立，经营管理新加坡的工业区。到2003年在本国已开发30多个工业园区，雇佣全国1/3劳动力，直接贡献25％的GDP。也逐渐积累了闻名于世的园区规划、管理等关键资源和能力。

然而受限于本国有限的土地和自然资源，新加坡开始向海外复制“工业园商业模式”。其中知名者如印度班加罗尔国际科技园、印尼巴淡工业园、菲律宾卡梅尔第二工业园、越南－新加坡工业园、卡塔尔自由贸易及物流储存区、阿联酋阿布扎比工业城、苏州工业园等。

先在国内划个圈，弄好了，再向别国复制

1960年代，新加坡失业率极高，李光耀在裕廊划一片土地建工业区。现在本国工业园区雇佣了1/3劳动力商业模式复制，贡献了25％的GDP，也积累了向海外复制工业园的能力。

在中国“裕廊集团”参与园区面积为2517平方公里，其中著名的有“苏州工业园”。

裕廊集团与淡马锡旗下的吉宝、胜科等集团各有所长，但都拥有最突出的优势：项目规划以及项目管理。

而“苏州工业园”也几乎完全应用了新加坡工业园区的“规划理念”。

例如“定位”策略，就非常相似。

在新加坡，工业区并没有独特的税收减免等优惠政策，而是由于其“定位”和政府的发展目标高度契合，因此自然可以获得政府的支持。

苏州工业园也是如此。由于紧紧围绕中国政府的科技跨越发展战略，吸引高新技术企业，所以尽管当时中国已提出特区不特，但仍获得经济技术开发区优惠政策，还成为“技术先进型服务企业优惠政策”的试点。

园区内“功能用地划分”也借鉴了新加坡的布局结构。中心地带是“商业区”，外围依次是“居住区”和“工业区”。这样上班和逛街的人流分开了。重型与轻型交通也分开了，避免了交通拥堵。同时在居住区与工业区之间设缓冲带。绿化率高达40％，污水100％截流。

“生活区”照搬了新加坡“邻里中心模式”。所有商业、社会服务设施，包括邮政、市场、门诊、电影院、书店等，都集中在一起，称为“邻里中心”。

全区共规划19个邻里中心，每个覆盖半径0.5公里，约1万多户居民。这样的规划，方便了居民生活，同时由于布局合理，也保障了经营者的利益。

“亲商服务理念”也被复制。2001年园区就将审批手续从100多个减少到7、8个。行政收费也逐渐取消地方性的项目，由最初的100多项，减少到国家规定的3项。

园区操作透明，一致。只要符合政策，招商员可以当场拍板，不需要请示汇报。美国旭电科技公司副总裁杜光洋对媒体说“投资者最怕有事找不到人解决，一件事要找许多部门，或政府办事人员态度恶劣AI一键帮你写论文，甚至索贿。这些现象在园区根本没有。”

苏州工业园从2001年开始盈利，新加坡、中国和地方政府，都获得收益。

如今，新加坡已在海外复制了几十个园区

新加坡商业模式的主角，是两个国家控股公司：裕廊集团和淡马锡。两者互相配合，既投资大型工业园区，也提供规划及建设方案，还参与园区企业的资本运作。

苏州工业园2007年的利润为3.6亿元。新加坡方面，按照30％的股权计算，2007年从苏州工业园获得的收入为1.08亿元。

中国政府得到税收和就业机会。到2008年初，园区累计交税700多亿元，提供就业岗位50多万个。以10万分之三的国土，创造了全国3％的IT产值和17％的IC产值。

地方政府则通过招商引资，增加财政收入。园区吸引近1.5万家国内外著名企业，2007年园区GDP达836亿元，人均GDP接近德国，地方一般预算收入76亿元。

盈利点主要有两个，净利润率高达52％

“裕廊集团”的净利润率高达52％，2007年营业收入23亿美元，净利润12亿美元。其在工业园区获得的收入有两个：“租赁收入”和“中介服务费”。

“租赁收入”来自于园区中的土地使用权、厂房设施、生活设施如住宅区的租赁。其关键是要先得到土地和设施的租赁权。

第二块是“中介服务费用”。中介服务的方式多样，如给客户做整体的园区项目规划；做建成后的项目管理；或只卖管理方案。中介服务利润率更高，经验是现成的，边际成本很低。

这些都是和园区项目直接相关的收入。而在项目完成的初期，作为开发方还能得到一级土地出售收入；在园区逐渐成熟后，还能通过股权投资等资本运作，从进园区的企业中获得更加丰厚的回报。

海外工业园区商业模式，将新加坡政府和国有控股公司、当地政府和投资者、企业这五处“利益相关者”的资源整合起来，让各方获利。

新加坡通过输出工业园商业模式和海外投资，实现了国家财富的增长，给国民带来更多福利。其80％的个人房产是政府营建的组屋，收入最低的20％人群，也几乎全部拥有组屋。公积金制度配以其相应的保险机制，可以说，新加坡人的生活无忧。

（作者：清华大学经济管理学院公司金融教授、捷盟高级专家 朱武祥；北大汇丰商学院管理学副教授 魏炜）

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