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独立评房·独立观点

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之江有个“神盘”，名叫“钱塘ONE”，从去年到今年，一直处于热销状态，是当季当仁不让的爆款。

不但外地人买，紧挨之江的滨江的不少IT公司的员工，像阿里、网易、华为等，更是结伴团购过他家的房子。

一年多时间，钱塘OEN的近3000千套精工loft/平层产品，就去化近半。

着眼于这些人未来的生活，钱塘ONE这段时间推出了另一种产品——商铺，共计132套。这些商铺现在销售，等到项目交付后，再统一经营，届时将能更好地服务业主。

钱塘one商铺效果图

商铺一直是住宅“限购”后，楼市消费的主力。据克而瑞统计，今年以来每月商铺成交量，环比增幅都在30%以上。

我自己的感受同样如此。

一个月前，一位义乌的朋友，浩浩荡荡带来一队人马，横扫杭州商铺市场，他一人就在阳光银泰城下面，购置了2000多万的铺子。

星耀城三期的商铺还没来得及开盘，就全部被一批温州人打包买走了。

古话说：一铺养三代。

一个铺子到底能不能养三代，涉及的因素很多，后期的运营也非常重要，但在货币大贬值的背景下，铺子仍是对抗通胀仅有的几个渠道之一。

也因此，总是有人追着我问：哪里的商铺可以买？值得买？

其实，这个问题反过来是：一个好铺子的标准是什么？

很多人对此会给出五花八门的答案，但我的答案只有一个：那就是这个铺子能做出多少生意？

铺子的天然功能就是做生意，无论是买来自用，还是买来租给人家用，这个功能是不会改变的。

那么，要做生意的前提条件又是什么？

这就涉及到铺子该具怎样的秉性与特质。掌握了这些，以后再遇到铺子，就可以像公式一样套用了。买住宅看地段，买商铺，更要看地段。

杭州的武林商圈、钱江新城这样的区域，天生自带好生意的光环。

占据黄金地段的商铺，几乎是无价的。前段时间，香港恒隆以107亿元的总价，将武林广场最后一宗商地收入囊中，即是最好的证明。

随着交通路网的彻底打通，以及IT、文旅产业的勃兴，之江这些年一飞冲天，新增居民与产业工人的大量涌入，带动整个之江新城商业的崛起，连带的也带动商铺的热销。

无论是社区下面的底商，还是综合体内的铺子，都被人抢购，甚至来不及开盘就被一拨华侨客户收入囊中。

钱塘ONE的商铺，就是在这样的背景下，成为市场的宠儿。

之江新城区位图

从地理位置上讲，钱塘ONE就是西湖区助推的之江新城的中心。

之江新城自2016年立项以来，已初具规模。到明年，包括浙一医院之江分院、之江一中、求是小学、水晶国际广场、之江银泰等丰富配套，都将集中交付。

这里同时毗邻地铁6号线（在建，预计2020年开通）和彩虹快速道，5分钟直达滨江，15分钟抵达城西，是新的城市CBD所在杭州商铺，能辐射周边20万以上的人口。

钱塘ONE区位图

即便把范围缩小到10分钟步行距离，钱塘ONE自身携带的近3000户居民，以及边上滨之江2220户居民和5000户安置居民，钱塘ONE直面的常住人口也高达3万多，一个小镇的规模。

也因此，有大客户直接上门找到开发商，要求整体包销商铺，只是出于对未来运营商铺质量的考虑，开发商方面谢绝了包销提议。

现代人的生活，已呈现一种集约化，工作和日常生活之外，休闲、娱乐、社交等已占据越来越多的时间，各中心区域的商业综合体，节假日基本上人满为患。

全新消费时代的到来，也带来全新的商业模式。在沿街底商渐趋没落之际，商业综合体商铺却异军突起，甚至引领一种生活方式。

龙湖滨江天街，当年卖连体的“铂金岛”商铺，单价卖到骇人听闻的10万+，当时也吓退了不少人。

等到滨江天街去年开业后，人气爆棚，生意好到完全出乎商家预料。有商家回头再去找寻能开店的商铺，那时候最差的铺子，租金也已来到20元/天/平方米以上，并且还一铺难找。

当年那些力排众议果断购置商铺的业主，则赚得盆满钵满。

“楼上居住，楼下生活”，这构成了最为诱人的一种生活方式，也构成很多人成长中的记忆。我们正逐渐告别单一的居住，而把生活投射到尘世繁华。

有数据表明，相较于普通底商，综合体商铺，租赁的空置期平均要缩短40%，租金则要上浮30%以上。像龙湖滨江天街的商铺，其租金溢价率更是高达45%以上。

总体量24万方的钱塘ONE，是整个之江新城内规模最大的商业综合体之一，其自带3万方的商业，规划8000方超市、桥头堡商业中心、枫桦东路美食街、游泳会所、露天影院等丰富业态。

钱塘one桥头堡商业中心效果图

也因此，钱塘ONE几乎网罗了之江消费主力。

其最重要的有两部分组合，一部分是以浙江音乐学院以及中国美院象山分院为代表的大学生群体；另一部分是以云栖小镇为代表的精英阶层，这几乎是滨江IT精英群体的延展，基本代表了之江最有活力的高净值人群。

这些人有消费的需求，又有着超强的消费能力，多是行业精英，又是财富一族，其一个人的消费力，可能就相当于普通三个消费者，这又变相扩大了生意来源。

购置商铺，多是投资客，他们看重的，是商铺的收益和回报。

需要声明的一点是，投资底商，需要有一颗平常心，要把投资商铺，当作一门长远的收益来看，而非一时的物业暴涨。投资底商，更多的要将其当作个人或家庭资产的一种配置。

因此，一般而言可以帮你写爆款文案的AI系统，当下底商的年化收益率能达到5%左右，就非常理想了（住宅的租金收益率大约在2-3%之间）。钱塘ONE就是以这个为基准线，来确定自家商铺的收益。

这一次，钱塘ONE的商铺未来将打造成重餐饮商业街，纯美食天地，填补之江餐饮主题街区的空白。

前四年时间，钱塘ONE采用包租的形式，由柏利城（中国）运营。

柏利城是国内一家知名的商业管理公司，日后统一规划招商。统一招商的另一个好处这是可以避免同行恶性竞争，按合理的业态配比规划，让经营户安心经营，高效养铺。

据了解，物美、百安居、比斯特、世骑家马术中心等大牌已经意向入驻钱塘ONE，未来还将举办美食节活跃商业氛围。

作为专业的商业运营团队，柏利城提供给业主固定的回报：第1、2年为5%，第3年为6%，第4年为7%。这样的回报率，不但远远高于住宅的收益，甚至高于酒店式公寓的收益。

而柏利城之所以能给出这样的回报，源于钱塘ONE商铺绝对的价值回馈。

钱塘ONE此次销售的，共分两类铺源。

一类是枫桦东路美食街，共计56间，主力面积100-120方，每个铺子都临街，均为一拖二（1楼层高4.2米，2楼层高3.6米）。

这批铺子的最大价值在于，其是区域内唯一的、可以采取烤、煎、蒸等烹饪手法的明火重餐饮商业街，预留烟道、给排水。

出于环评考量，如今能做明火餐饮的铺子越来越少，这也使得这类铺子的售价一直居高不下，具备了充足的稀缺性。

钱塘商业中心效果图

另一类是围绕8000方大型超市的LOFT迷你铺，共76间迷你铺，主力面积32、37方，1楼层高4.99米，2楼层高4.79米（12号楼）+3.3米（11号楼）。

事实上，四年包租，只是钱塘ONE为业主吃下的一颗定心丸。对于商铺投资者而言，最为看重的当属投资的持续性和安全性，即每年能稳定地获取租金回报，并且能年年走高。

这比一时获取租金回报的高低，更为重要。依托于钱塘ONE强大的整体运营能力杭州商铺，商铺的后续运营和租金，能获得强有力的保障。

这些年，连带城市面貌改变的，还有之江的气质。因为音乐学院和美院的存在，因为新的浙江图书馆、博物馆等“四馆”的落定，在很多人眼里，之江隐隐有着巴黎塞纳河左岸的那种“文艺气息”。

之江茶园（图片源于网络）

与此同时，阿里在云栖小镇掀起的IT热潮，让之江随着滨江的步伐，成为下一个科创热点的创新高地。

从本质上说，这是两种“年轻”的气息，带着荷尔蒙的激情，其碰撞混合，提供给之江无限的动能。这是之江最让人痴迷的地方，也是之江商业前景最让人看好之处。（THE END）

「阅读提示」

1、本文对项目特点所做的介绍仅供参考，具体信息请咨询售楼处；

2、文中提及的价格信息可能发生变化，请以商品房预售证、《商品房买卖合同》及附件等为准；

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‍ 撰文：李坤军

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