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前言

城市更新系将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区做必要而有计划的改建活动，是片区开发建设的重要组成部分。

城市更新项目根据实施方式可以分为综合整治类、有机更新类和拆除重建类，三类方式的改造力度由弱到强，而“更新程度”的不同，也决定了项目建设模式和资金来源的不同。

针对如何为城市更新项目匹配合适的模式，本文以成都市温江区城市有机更新项目为例，分析总结城市更新项目建设模式与商业模式的策划思路。

案例基本概况

本项目位于成都市温江区老城区中心文庙位置，以文庙片区更新为核心，推动“旧城复兴”，在文庙片区开展古迹遗迹复建，全面连通老街老巷，打造集聚效应显著、文化底蕴深厚、建筑风格鲜明的历史文化街区，保留下市民的情感归依和城市的精神图腾。最终实现“挖掘区域文化底蕴，打造城市崭新名片”的目的。

项目实施范围约750亩由东西大街串联至江安河，重点建设区北接迎晖路、南至文武路、西至云溪路、东接江安河，包含文庙、社学巷、景阳巷、繁华时代等。采用“留、改、建”方式实施城市更新，其中保留部分用地面积约55.9亩，改造部分用地面积约605.7亩，拆除部分用地面积约88.8亩，留、改、拆部分用地面积比例为7：81：12；保留区建筑面积约4.2万平方米，改造区建筑面积为47万平方米，拆除区域面积为12.8万平方米，保留、改造、拆除建筑面积占比约为7：73：20；预计新建建筑面积23.1万平方米，拆建比约1：8。

建设模式的策划

采用系统性顶层设计并结合针对性的模式选择。具体而言，以国有平台公司和社会资本合作模式作为顶层设计，在此基础上根据每个点位，每个地块以及项目业态特点，设计具有针对性的投、建、营方案；相对于传统投建营一体化模式，本项目不再将一种模式一用到底，而是具体问题具体分析。

（一）社学巷文创街区项目

采用BOT＋存量资产改建模式，可以借助社会资本在设计、建设、经营上面的技术优势以及其所拥有的大量文创资源和大批高端、忠实客户群体，确保项目建设以及经营期间现金流的稳定，并在移交时实现资产的增值。

（二）文庙国潮文化街区项目

项目业主与中标社会资本合资组建合资公司。合资公司负责落实建设融资等前期工作，以及建设运营维护等。业主取得该项目地块所有权，以该地块评估价作价出资。合资公司股东按照按实际出资比例享有运营收益分成。

（三）金江e心项目

金江e心项目采用了EPC+O模式，引入以专业酒店运营商为牵头的EPC+O供应商，以终为始，即以酒店运营为引导，将设计、设备采购、建设进行有机串联，确保项目成功与国有资产的增值。这种针对性的模式选择，能够充分利用社会资本在某领域中的专长，实现本项目片区建设开发的多点开花。

商业模式的策划

以运营为牵头，以营带建，在项目前期积极开展商业模式策划，将经营性项目与公益性项目进行有机整合，实现项目收益与投资的自平衡。相比于资产投资，资产的培育更具有挑战性。资产的培育需要在前期以资产增值为目标，开展缜密的商业策划，极大限度地发挥资产的价值。

以金江e心项目为例，在商业策划时充分借鉴了高新区交子大道的商业模式，充分利用了现有金江大厦的条件，将地摊经济、电竞活动举办等收益点纳入进大厦前广场。借助这种方式，将经济收益的商业项目与无收益的公益性项目相结合，实现了项目的自给自足。

通过对建设模式和商业模式的策划，确保了本项目完全由国有平台公司自主运作，同时降低了财政在城市建设方面的压力。以往，城市基础设施项目需要占用大量的财政资金，给地方财政带来了巨大的压力。随着《关于推进国有资本投资、运营公司改革试点的实施意见》的公布商业模式策划，地方平台公司可以直接接受地方政府的授权AI一键帮你写论文，作为项目业主开展项目的投资、建设与运营。

本项目积极响应了该文件精神，贯彻落实相关文件要求，肩负起城市建设的职责。本项目全部建设资金来源于企业自有资金以及通过招标引入的社会资本商业模式策划，极大地降低了政府支出压力。此外，配合前期缜密的商业策划，实现了社会效益与经济效益的兼顾。

结语

城市有机更新是一个长期、复杂的实现过程，尤其是当前，同时面临政策法规不完善、财政资金紧缺的双重挑战，必须解放思想，大胆创新，想尽一切办法突破制约瓶颈。用足用好政策。充分运用产业结构优化等引导性和扶持性政策，加快历史文化利用和开发，优化城市功能，促进城市空间布局调整完善。

温江文庙片区城市更新包含了以历史文化为特色打造商业街区和文旅景点，同时包含了社区建筑、社区基础设施以及社区商业的优化改善，收益性与公益性相结合，项目的投资和收益互相平衡，从项目本身的角度保障了项目投资收益的可行性；同时，项目运用“O+EPC+F”模式，共建共治共享一体化场景营建，植入新经济新产业实现城市活化，从起点保障了项目的可持续运营。

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