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国内商业地产的发展历程

第一阶段为自由市场阶段

时间大约为从改革开放到20 世纪90 年代初期。自由 市场发展迅猛，商品交易市场在全国各地遍地开花，一度占领了城乡消费的绝大部分 市场。最初的商业地产如同自由交易的发展一样，主要特征体现为盲目性和无策略性。

第二阶段为百货阶段，

时间大约是1992 年——1996 年。这个阶段的重点是在城 市中心开发百货业，特别是随着外资的进入，涌现了一批合资百货。

第三阶段为超市和大卖场阶段阶段，

从 1996 年开始，百货业逐渐步入低谷，外 资进入由百货业转入了超市、大卖场的开发。

第四阶段为购物中心阶段，

即进入21 世纪以来，全国兴起了商业地产开发、建 设购物中心的热潮。

我国商业地产的发展经历了从无序到有序、从无策略到讲究策略的过程。重视策 略本身又可以分为以下三个层面：

一是重视开发层面，目前大多数国内开发商，还只 停留在这一层面；

二是重视运营层面，通过成功的运营带动商业地产价值的全面提升；

三是重视金融层面，把商业地产理解为金融产品。

商业地产发展的不同阶段，社会生活中最重要的公共活动场所也在不停地变化着。古希腊时期，神庙是最重要的聚集活动场所。到了中世纪则是教堂。在今天的社会，各种各样的商场设计、购物中心设计等成为城市生活中具有特殊活力的公共活动场所。

从文化层面上讲，商业环境不仅体现城市整体的物质生活水平、管理理念，对城市的发展起到承前启后的作用。瞳孔国际了解到目前的中国是一个广阔的市场，中国商业地产必将走向繁荣，与之相应的商业环境艺术设计也必将跟上时代步伐，与国际水平接轨。

现代的消费者不再仅仅满足于“物质的获得”，而是在此基础上寻求“精神的满足”，国外的大型商业场所“已经定期地陈列艺术珍宝，并主持绘画展览。这些促销 活动与展览AI一键帮你写论文，使高雅文化与低俗文化之间界限、商业与文化之间的界限变得模糊起来”。商业活动随着商业商间的日益丰富而向更高层次发展。现代商业环境不仅是 联系生产者与消费者的媒介空间，功能内涵已扩展为休闲娱乐、文化交流场所。

商场购物环境变成为心理环境、智能环境与文化环境的设计，从而实现在新型的商业空间设计中进行物质、能量、信息和情感的交流。

在2001年当时还没有一个成型的商业地产的概念，应该说是先有了摩尔的概念之后，才引起了商业地产在全国比较火爆的，在2001年的时候， Mall开始进入北京，开始在北京第一个项目叫“大地貌”前期研究和实际操

在2001年当时还没有一个成型的商业地产的概念房地产的商业模式，应该说是先有了摩尔的概念之后，才引起了商业地产在全国比较火爆的，在2001年的时候， Mall开始进入北京，开始在北京第一个项目叫“大地貌”前期研究和实际操作。当时在2001年的时候房地产比较火，但是商业地产的概念没有成型。在2002年现在已经开业的金元 Mall的时候，这个时候商业地产的概念渐渐出现了，在2003年的时候商业地产的概念在全国突然火起来了，从实际的情况来讲，跟这个逻辑好象有一些不一样，实际情况恰好是 Mall促生了商业地产概念的产生和这个行业的出现。

商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产的形式多样，规模也有大有小。规模大的商业地产如项目，可以达到几十万平方米，规模小的商业地产项目仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中，我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的三种业态。

商务部预计，到2020年我国电子商务交易规模达到43.8万亿元，而届时社会消费品零售总额约为48万亿元。专家表示，电商规模的迅速扩大深刻影响了我国商业地产版图，2017年线上企业主导了大润发、联华、家乐福、沃尔玛等实体商业的并购潮，“新零售”的兴起为商业地产的运营带来了新思路，但线上商业和商业地产运营的融合依然处于磨合与试探阶段。

我国商业地产行业的发展应紧扣消费升级的新形势，在文化、教育、娱乐、健康、养老和旅游等方面开发更多产品，满足人们的美好生活需要。同时，引入绿色、智能和城市智慧连接概念，实现商业地产的提质增效。

模式变革：新零售重塑价值链，商业地产形态蝶变

随着中国经济发展步入新常态，零售行业也迎来巨变。为解决线上成本和线下门店品类和覆盖范围有限的问题房地产的商业模式，企业都在利用技术融合线上和线下两个渠道进行精准体验式营销，构建起跨区域、多场景、全时段的经营方式。

新零售价值链：数据驱动、渠道融合、平台管理、体验为王

数据驱动：数字化赋能，以大数据为基础的新技术是新零售发展的直接动力；

渠道融合：线上线下一体化，边界逐步模糊，需求端对接供应链；

平台管理：互联网流量巨头两分天下，平台助力流量转化；

用户体验：线下门店场景化、智能化，无人超市将是发展趋势。

新零售改变商业地产形态，传统业态价值将重估

商业地产不再是简单的消费载体，传统核心地段将不再是决定业态价值的唯一因素，在以消费者为核心的场景重构中，客户聚集的地段价值将重现，社区商业的便捷性愈加凸显，而购物中心将成为未来升级服务体验的主流形态。

作为新零售生态的重要环节，商业地产将迎来行业转型的新契机

随着住宅地产发展空间的天花板显现，商业地产成为许多房企转型的集中领域。房企自带的业主流量和地产资源与新零售商需要的客群及布局线下实体店的诉求不谋而合，双方将进行资源整合，重新发现并提升商业地产价值的机遇。

资产证券化重塑房地产的商业模式，让轻资产运营成为可能

房地产的核心资源之一是资金，过去主要是通过资产抵押的方式获得融资，这是传统的加杠杆的方式，而这种方式随着开发商资产负债表的扩张越来越重，核心带来两个挑战：

第一个，对于长周期运营的资产而言，投入大，回报期长，严重挫伤开发商精细化运营的积极性，如何解决回报慢回报期长的问题？

第二个，越来越重的资产表如何来盘活？提升存量物业效率？但是资产证券化会塑造新的商业模式。

我们发现，资产证券化将有效地解决上述两个问题：

第一个，我们可以通过债项证券化将未来现金流折现，解决回报期长的问题。通过租赁ABS或者CMBS的方式，我们可以一次性将未来的租金打包折现，解决回报期长和新的投入的问题，而且在融资成本和融资额度这块将比传统债务融资有更好的条件。

第二个，我们可以通过REITs将开发商自持物业打包上市，实现资产出表，变身轻资产运营公司。如果自持物业收益率未来能够满足REITs要求，就可以把这个物业通过REITs来退出，一方面开发商变轻了，另一方面，开发商还继续拥有资产的管理权，还可以享受管理费收入和超额业绩提成，就和凯德的轻资产模式差不多了，用极小的资金投入，但是可以获得30%-40%的利润分成，充分发挥经营杠杆，依靠经营能力而非财务杠杆，发展模式更健康，估值也更高。

我们可以通过下面这个图来看一下：

资料来源：高和资本周以升《光荣、梦想和实践：不动产证券化的中国之路》

首先，通过私募基金或并购基金来获得目标物业，而这可以通过杠杆方式放大种子基金所能撬动的资金额度和资产包，然后通过CMBS融资等方式扩大管理规模，通过正杠杆的方式提升经营效率，而最终通过REITs来退出，实现整个的轻资产运营。而轻资产运营公司主体本身由于降低了重资产投入模式下高杠杆的风险，更多的是依靠经营能力，所以也能够获得资本市场更高的市值溢价。

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