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郑西荥阳的区域运营，是支撑项目价值的重心。商贸兴城，荥阳的商业存在巨大的潜力；产业兴城，荥阳的产业需要加快发展，而商业的基础在于周边居住人群数量，有大量的会员基础，有品牌和运营加持。

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作为荥阳的房企，大家都不希望以竞争的方式来过的更好，然而这一次真刀实枪真的要来了，对于客户而言非常简单，我买的不是商业、康养、产业的配套，我买的是相应的服务。

对于开发商而言。例如，我明知道住的是富士康的员工，为什么不配建有公共的社交区域？做饭、娱乐、运动、交友这些；我明知道住的是冲着四院一校的康养性人群和老人，为什么不能在社区里增加行业已经非常成熟的智能社区配套，例如连通110的老人走失时时报警系统，例如社区内部的监护系统、适老型的住宅建造方式，、房型上增加采光面，而非纯粹南北通透、社区服务，甚至在前期营销上暖场活动也可以加入老人服务的元素。

健康城出让土地上很诡异的一点是，大家都在抢收住宅用地，政府似乎也并没有打算出让商办用地，而这个区域很明显配套设施是不足的，这中间存在大量的运营和收益空间。无论是郑州还是地市的任何高铁站区域都会有商办用地的规划，而荥阳健康城区域至少现阶段是没有的。

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优秀的房企都在自练武功，这在本地的企业身上体现的尤为明显。例如，建业现在在社区和商业运营端发力尤为明显，建业已经加入了多达十几种的社区接入服务。从刚才提到的智能社区以外，还有医疗服务接入，旅游服务接入，教育服务接入，以及生活服务接入。

建业在商业方面的接入，体现在建业今年在郑州的三个重要板块项目。

第一是建业足球小镇和建业电影小镇，之所以把这两个项目放在一起说，因为两个项目均只完成了一期，也就是行业俗称的展示只做了一部分，尤其是建业足球小镇的足球元素还没有体现出来。

第二个重要的项目是建业J18，这是在绿博园附近建业打造的一个商业综合体，有人经常会说这个项目好像看起来不怎么赚钱，为什么要搞这样一个存在大量商办产品的项目，这是新区商业的一个共性，就是前期的培育期怎么度过，如果没有好的设计能力，招商能力，运营能力，这个商业就很容易成为炮灰，但如果有了这些项的综合能力，这个商业就有了一定成功的可能，刚才说了建业给社区接入了很多服务，也正因为建业在东区成功打造了春天里，橙园，新筑这些网红社区后，有了强大的社区居民基数，才随之而来做出一个大型的商业配套。

知道这个逻辑，我们就可以了解第三个项目运营思维，建业凯旋广场的打造逻辑，作为一个已经存在了两年且只有地上三层的商办底商，建业绝不盲目下手，但也绝不放弃，首先要有一定的消费群体，其次是要创造一定的消费群体，在这种情况下建业选择了这个时候以现在的业态开业。如果说郑州的商业是否已经腾飞，我认为还言之过早，但建业已经过早的进行了布局，北上广和成都武汉的优秀商业租金都在逐年递涨，但也有些商业租金是在递减的，这就是为什么要抢占新区商业的逻辑。

在这个情况交代以后，似乎很明显的我们可以看到健康城目前的发展已经存在了一个较大的漏洞，当然这也意味着一个强大的市场机会。

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说商业的逻辑只是为了验证一个事实，正是如何避免高强度的竞争。然而避开高强度的竞争，除了自身的运营能力之外，还需要解决的是人流量增长的问题。

尽管我们看报告称除了餐饮这些体验性消费之外，零售业现在也在持续增长，但什么样的零售业在增长呢？体验式的零售业。

怎么理解体验性的零售业呢？例如跟线上打通的零售业、网红直播带货等等就算，但是我们在现实中看到的是实体商业正在下沉，并且有传统口碑和联盟商家的商场现在的人流量依然很旺盛，例如万达广场。

这里说一个重要观点，所有的舆论和媒体都为了树立正确的价值观，为社会价值进行服务，但是实际上发生的事情，还有非常多并非朝着舆论和媒体所倡导的方向去。

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万达广场虽然代表着是上一代的商业，但是以郑州的消费能力和消费习惯而言，目前还是非常具有号召力的，同时万达广场有着许多新商业所无法攫取的巨大的口碑效应，这些口碑效应的背后是大量的线下客户顾客的积累，尽管万达广场并没有特别多的体验性，特别多的“首店”，特别多的网红店，但是依然是郑州这样的非强一线城市的人流量最大的商场。

以万达广场举例，是说明荥阳这样的下沉市场，做“小而美”的社区是非常容易就遭遇到客流量不足的结果的，背后的原因是项目本身有没有相关性资源带来流量，必须要变通一下。

这正是标题所述拿地开发转向拿地运营运营思维，我们看到现在有越来越多的商业地产开始变销售为经营，这虽然并非开发商想看到的直接结果，但是正体现的社会商业文明和中产阶段消费意识的崛起。

现在的问题是老一代的资产者还在积累财富的传统意识当中，但是快速发展的郑州在商业社会框架的搭建过程当中，一定会快速的洗过这一个阶段，从而转向一部分运营为主的发展模式。

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还有需要注意的是楼盘产品，在2019年的意识形态中房企都想成为那一群奔跑当中的尽量跑得快的人，超过竞争对手就可以了。

但2020年可能就行不通了，因为恒大为代表的巨大房企从开年第一个月就提速奔跑，在下沉市场当中AI一键帮你写论文，就如刚才举例的万达一样，具有号召力和品牌优势的恒大的价格优势还是非常致命的。

你跑不过恒大，跟着节奏可能就会扭伤或者损害自己

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做好社区服务，增加相关配套，跟大企业做产品差异，成为了荥阳当前市场楼盘不成为炮灰的必备措施。

因此思维观念必须从拿地开发转向拿地运营，作者在写这一篇文章的同时想到，已经开发5年的清华大溪地，那么经典的案例放在今天依然适用。

然而大多数新进的房企选择了欧阳锋“西毒”的武功，所谓的诸位战略性进入荥阳的房企，可真要好好的掂量掂量此事了。

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文：小神仙

图：图虫网

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