不知道如何写作文章，AI智能助手帮你写出高质量文章

1.地产龙头，多元先锋

行业元老历经多轮周期，销售规模遥遥领先

公司成立于1984年，1988年起进入房地产行业，业务由最初的多元化逐渐聚焦至城市住宅开发，见证了中国房地产行业整个进程。公司于2010年在业内首先突破千亿销售规模，此后销售规模始终位于行业前三，开发实力处于业内顶尖水平。2021年实现全口径销售额6278亿元，在全国商品房市场的份额约3.5%。

战略定位三次转变，始终贴合时代脉搏

从2000年开始，公司在企业管理和业务拓展方面一直位于行业前沿，在业内最早提出有质量的增长、合作拿地、高周转、小股操盘等理念。这些创新奠定了公司长期快速发展的基础，也一定程度上影响了整个行业。2005年来，基于行业判断和自身定位，公司进行了3次战略转变，始终贴合时代和行业脉搏。

第一次转变，三好住宅供应商：2005年，公司前瞻性的判断“未来十年住宅开发仍是最具潜力和发展空间的行业之一”和“行业的集中化是必然趋势”，在行业内率先提出“有质量的增长”；

第二次转变，白银时代谋求转型：2014年，率先提出“白银时代”，认为行业规模快速膨胀的时代已经结束，定位自身为“城市配套服务商”，2018年，公司基于对新时代“高速增长转向高质量增长”的理解，提出“房地产回归实业属性”，将自身战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”；

第三次转变，黑铁时代稳住基本盘：公司从2014年开始进行转型和多元化探索，在物管服务、仓储物流、商业地产、住宅租赁等业务上都取得了较快发展。面对复杂的市场形势和拓展前景，公司2018年提出“稳住基本盘”，对转型和多元化的探索更趋审慎。2021年，公司房地产开发、物业管理及其他业务收入分别为4299亿元、198亿元、30亿元，占比分别为95.0%、4.4%、0.7%。

股权结构和管理团队稳定，保障长期发展

自2017年股权风波落定，深圳市地铁集团成为公司第一大股东后，公司已连续五年保持股权稳定。管理团队保持相对稳定，利于公司长期发展。

大股东股权稳定性较高：截至2022年3月末，公司第一大股东深铁集团持股比例为27.89%。根据相关法律法规和公司章程，深铁集团基本拥有对多数重大事项的否决权，有利于股权结构保持长期的稳定性。

机构持仓稳中略降：公司作为A股地产核心投资标的，截至2021年末，基金、陆股通、险资、券商持股比例分别为12.8%、3.5%、0.8%、0.0%。总体上万科的商业模式，机构持股比例为17.2%，自2018年末27.4%以来持续下降，原因主要在于受行业政策及基本面变化影响，地产股表现一般万科的商业模式，机构整体持仓有所下降。

管理团队保持相对稳定，利于公司长期发展：董事会格局稳定，自2017年以来依旧由郁亮领衔。公司管理层均为加入多年的老员工，熟悉公司发展规划，有能力维持公司良好的运营管理水平。

2.地产开发主业基本盘扎实

销售仍具韧性，品牌认可度高

虽然地产行业进入黑铁时代，公司开发主业的规模优势仍在。2021年，公司房开业务实现收入4299亿元，同比增长7%，房开业务收入及毛利润分别占公司整体的95.0%和94.6%。由于普遍采用的期房销售模式导致房企的签约销售金额转化为结算收入会有2-3年的滞后，公司营收的持续增长主要受益于过往销售佳绩。

受行业下行趋势影响，公司销售量虽然出现了下滑，但仍能保持行业排名第二。2021年，公司实现签约销售金额6278亿元，同比下降10.8%；销售面积3808万㎡，同比下降18.4%。2022年Q1，公司实现签约销售金额1065亿元，同比下降41%；销售面积633万㎡，同比下降43%。而我们观察到公司2021年销售均价为16487元/㎡，同比增长9.3%；2022年Q1销售均价16833元/㎡，同比增长24%；说明公司并未因销售不景气而采取大幅打折促销措施，保障了项目利润。

公司抢先实现全国化布局，在多个一二线城市建立品牌认可度。早在2003年，公司就积极开拓珠三角、长三角、东北区域，后分别演变为南方区域、上海区域和北方区域。2010年，公司又成立成都区域，后演变为中西部区域。2020年公司从原中西部区域中，分割出西北区域覆盖陕西、甘肃、新疆、青海与宁夏五省。2021年，公司在43个城市销售排名前三，其中不乏一线城市上海、广州、深圳，以及二线城市杭州、南京、宁波、成都、天津、武汉、西安、合肥、济南等。

从区域分布来看，公司上海区域、南方区域的销售均价较高，销售占比也较大。2021年，上海区域、南方区域、北京区域、西南区域、华中区域、东北区域、西北区域达成的销售金额占比分别为36%、23%、15%、10%、6%、5%、4%，销售面积占比分别为29%、16%、19%、13%、7%、8%、8%。

理性投资量入为出，保持有序开发节奏

公司经历过行业多轮周期，重视现金流的健康，始终坚持量入为出的投资策略。近年来，国家不断出台地产调控政策，公司的拿地强度也在持续下滑。2021年，公司新增土储2667万㎡，拿地金额为1852亿元，拿地强度为销售金额的30%，新增土储覆盖销售倍数为70%，均达到5年来的最低点。2022年Q1，行业基本面尚未好转，公司继续持有谨慎投资态度，新增土储146万㎡，拿地金额175亿元，拿地强度为销售金额的16%，新增土储覆盖销售倍数为23%。

公司一直坚持做到安全与发展平衡、风险与收益匹配。虽然从全行业角度，土地价格持续攀升，但公司在聚焦投资市场更为稳定、发展潜力更大、团队操盘能力更强的区域的同时，始终能保持健康的房地比。2021年，公司新增土储平均地价为6942元/㎡，对比2021年销售均价计算出房地比为2.4，一直处于合理水平。2022年Q1房地比降至1.4，主要是被新获取的深圳南山区一个总地价57亿元、楼面价高达3.9万元/㎡的项目拉高。

公司土地储备合理。截至2021年一季度末，公司总土储建面为1.47亿㎡，仍能满足未来两三年的开工需要。此外，公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建面约535万㎡。

公司有序推进开发节奏。2021年新开工3265万㎡，完成年初计划的104%；竣工3571万㎡，完成年初计划的99.6%。2022年Q1，公司实现新开工599万㎡，完成全年计划的31%，较2021年同期提升了5.6个百分点；竣工310万㎡，完成全年计划的8%。截至2021年末，公司合同负债6382亿元，对2021年结算收入的覆盖率为159%，未来营收水平有保障。

3.多元业务领先优势明显

住宅开发经历二十余年的快速发展，在当前城镇化放缓、人均住房面积近40㎡、人口老龄化的大背景下，增速放缓已成共识。找到媲美房地产开发体量的新业务很难，但我们看好公司的持续创新能力，将找到契合自身能力的明星业务，继续引领行业发展。公司目前开展的多元业务包括物业管理、物流仓储、长租公寓、商业地产等，基本能与房地产开发主业实现联动。2021年，公司物管服务业务的收入为164亿元，同比增长29%，物管服务毛利率为17.4%，营收及毛利占比分别为4.4%和3.5%；而物流仓储、长租公寓、商业地产等其他业务的收入近年来一直在30亿元左右浮动，毛利率始终保持在60%以上。

万物云：明确社区、商企、城市空间三驾马车协同驱动

公司从1990年第一个房地产项目开始，即引入物业管理服务业务，引领并推动了中国物业服务行业的发展。公司旗下的全域空间服务提供商万物云已于2022年4月1日向港交所递交招股说明书。目前，万物云确定了社区（万科物业）、商企（万物梁行）、城市空间（万物云城）三驾马车战略，为客户提升空间服务效率。

社区（万科物业）：受益于万科多年来持续大量交付的住宅面积及品牌美誉度下拓展的第三方管理面积，发展迅速；

商企（万物梁行）：与戴德梁行成立合资公司“万物梁行”，借助双方优势，为客户的写字楼、综合体、园区等商用不动产提供解决方案；

城市空间（万物云城）：将城市公共空间整体作为一个“大物业项目”，提供城市空间整合服务，通过市场化运作，构建城市治理“新生态圈”。

截至2021年末，万物云在管面积为7.8亿㎡，同比增长36%；合约面积达10.1亿㎡，同比增长38%。2021年，万物云实现收入（含集团内部服务）240.4亿元，同比增长32%；其中，社区空间服务收入134.6亿元，占比56%；商企和城市空间服务收入87.2亿元，占比36%；AIoT（人工智能物联网）及BPaaS（流程即服务）解决方案服务收入18.6亿元，占比8%。

万纬物流：持续发力高标仓储和冷链物流

万纬物流为公司物流仓储服务及供应链解决方案平台，业务包括高标仓储和冷链物流两大部分。2015年，公司正式推出独立物流品牌“万纬”，开启仓储网络全国化布局；2018年，公司通过收购太古冷链进入冷链行业，目前冷链仓储规模国内第一。截至2021年末，万纬物流在全国46个城市运营管理152个仓储项目，可租赁建面1136万㎡。

高标仓储：专注于高标仓储投资选址、开发建设、招商运营、资产管理等环节，在国内核心物流节点城市已形成全国性高标仓储网络，为客户提供高端、标准化物流仓储设施。公司2018年参与对物流巨头普洛斯的私有化，持有普洛斯中国21.4%的权益，成为第一大股东。截至2021年末，公司运营管理高标库125个，可租赁建面998万㎡，稳定期出租率为93%。2022年Q1，公司新获取1个项目，可租赁建面5.4万㎡，上海临港高标库项目开业即实现满租。

冷链物流：项目覆盖国内一线城市及内陆核心港口城市，具备全国性、一站式的仓储、干线、配送等专业服务能力。公司2018年并购太古冷链平台，包括上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波的7座冷库，加速布局冷链物流全国业务版图。截至2021年末，公司运营管理的冷链园区38个（含干冷混合项目11个），可租赁建面138万㎡，稳定期的使用率为75%。2022年Q1，公司新开业4个高标库项目和5个冷链园区项目，可租赁建面39.2万㎡。

2021年，公司物流业务（含非并表项目）实现收入31.6亿元，同比增长69%；其中高标库收入20.6亿元，同比增长59.8%；冷库收入11.0亿元，同比增长89%。2021年，公司物流业务实现NOI合计17.85亿元，同比增长54%；公司物流整体、高标库、冷链的稳定期NOI回报率分别为6.5%、6.4%、7.0%，同比均有提高。2022年Q1，公司物流业务（含非并表项目）实现收入8.7亿元，同比增长39%。

租赁住宅：泊寓开业规模和运营效率均跻身行业首位

公司在2014年转型城市配套服务商时，即开始布局长租公寓。目前，公司旗下的“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商，为新进入城市的青年提供租住服务。2022年Q1，公司新拓展房源超6000间，在上海、深圳等地新增开业约2600间。截至2022年一季度末，公司已布局21万间长租公寓，累计开业16.2万间。

公司“泊寓”租赁住宅业务自2020年起已经实现现金流层面的盈利。2021年，公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现收入28.9亿元，同比增长14%；实现NOI共5.25亿，同比增长193%；全年出租率95%，收缴率为99%，客户续租率达58%，效率优势显著。2022年Q1，公司租赁住宅业务（含非并表项目）实现收入7.0亿元，同比增长13%。

商业地产：依托印力平台，管理规模居前，坚持轻重并举

公司商业开发运营业务的管理规模、收入、轻资产输出均位于行业前列，主要得益于在2016年收购了专业商业物业开发与运营能力平台“印力”，2017年又收购了凯德20个项目。截至2021年末，公司累计开业211个项目（含113个社区商业），总建面1139万㎡，此外规划建面401万㎡。其中，印力累计开业105个项目（含25个社区商业），总建面875万㎡，此外规划建面103万㎡。

2021年，公司商业业务(含非并表项目)营业收入76.2亿元，同比增长21%；其中印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，占比69%，同店同比收入增长12%，整体出租率95.3%，较上年提升了4个百分点。2022年Q1，公司商业业务(含非并表项目)营业收入21.1亿元，同比增长18%；其中印力管理的商业项目营业收入14.2亿元，占比67%。

由于重资产拓展需要巨大的资金投入，在地产融资逐步收缩、开发主业资金紧张的行业背景下，具备较强商业运营实力的房企纷纷试水轻资产输出管理的模式，拟扩大在管规模增加收益。公司旗下的印力领先于行业布局市场化轻资产业务，截至2021年底，输出管理项目已达42个，总建面237万㎡，其中已开业32个。公司计划不断巩固商业地产轻资产拓展的优势，未来三年轻重并举，每年高质量拓展80-100万㎡管理面积。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

手机浏览，点击图片保存二维码到相册，然后打开微信扫一扫选择本二维码图片就可以进入，电脑端微信“扫一扫”二维码，进入找聊天搭子平台，里面有找饭搭子、找对象、找陪伴服务等等