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《上海社区商业项目普查报告》

趋势三:随着专业机构进入,社区商业业绩表现突出,“小而美”的社区商业大有可为

社区共享餐厅经营模式

根据上海购物中心协会发布的数据社区共享餐厅经营模式,10万㎡以下的商业业绩表现出众,最高可超过7万元/㎡/年,为全市平均水平的7倍。

社区共享餐厅经营模式

全市商业营收增速排名前十的商业中也经常能见到社区商业的身影。其中包括新邻生活站、汇暻生活广场、新理想广场等。

小社区商业,大成长空间——运营能力是盈利的关键

社区共享餐厅经营模式

20年社区商业发展,体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力。从最初的“放任自由”到如今的整体运营,越来越多的企业意识到了社区商业的价值所在。

在商业运作上,与辐射范围较大的区域或市域购物中心不同,“小而美”的社区商业辐射范围较小,更讲究周边居民对于社区商业的粘性。因此,对周边居民消费习惯与偏好的调研、对业态的精准导入、提高消费者体验度就显得格外重要。

国内社区商业盈利模式

在社区商业的细分领域,市场参与者主要分为开发商、运营商与资本方,而他们在社区商业中的盈利模式也不尽相同。在此,我们也就上述三种参与者,各选取了数个颇具代表性的案例,详细展示各方的对社区商业的操盘思路。

社区共享餐厅经营模式

开发商代表:万科集团

自建自营,“五菜一汤”、“主题商场”统一招商、运营

社区共享餐厅经营模式

此前,几乎包括零售商在内的所有企业,进军社区商业都是单打独斗,即以某单一业态进驻,至于其他生活类业态的组合,基本是“听天由命”,物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式,让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准,各业态的相互补充,让彼此的发展有了更强的生命力。

资本+运营商结合代表:盈石

新邻生活站:2017年位居全上海商场营收增速排名前十

区位:新邻生活站项目位于陆家浜路与西藏南路交界处,两条均为主干道,故地面交通的优势非常明显。再则,项目为8号线与9号线交汇处地铁上盖。项目身处上海核心商业区内,紧靠新天地、打浦桥、淮海路、大世界、人民广场等等商圈,加上老街区特有的商业文化街、豫园、城隍庙等旅游景点,商业气氛十分浓郁。

定位:作为仅仅23000平方米的社区型购物中心,其辐射的半径不会很大,而所在区位内的商圈又十分密集,故定位在生活站是十分讨巧的。小体量而坐拥周边庞大居民数量,以小杠杆撬动大市场,把消费群定位在周边居民。

业态:在业态上,也是充分整合潮流风尚、健康美容、甜品乐宠、时尚餐饮、亲子享乐等多元业态,旨在打造一个“Timeout in STATION”的魅力生活港。

社区共享餐厅经营模式

优势:专业运营团队+全产业链服务范围+国内外金融资本支持

资本+运营商结合代表:冠海资产

冠海资产成立于2015年,是一家主营上海商业存量资产的房地产投资公司。迄今,冠海已成功收购上海本地区商业物业逾5万㎡,投资改造、运营商业项目面积数10万㎡,实现从商业项目收购、策划投资、运营管理的全产业链。

社区共享餐厅经营模式_经营餐厅游戏_餐厅经营游戏

冠海资产:投资案例

社区共享餐厅经营模式

社区共享餐厅经营模式

优势:自有运营团队+较低资金成本

社区商业运作建议

“小而美”的社区商业更讲求的是精细化的运作。对此,我们也从基金运作角度、商业运作角度提出了对社区商业的操作建议。

基金运作建议

社区共享餐厅经营模式

SETP 1:选址

社区共享餐厅经营模式

SETP 2:大数据/市场

社区共享餐厅经营模式

SETP 3:业态选择

社区共享餐厅经营模式

业态导入建议:小吃美食广场

社区共享餐厅经营模式

模式:

单间开间面积小,共用用餐区

优势:

提高面积使用率

提高租金

利于商户以外卖提高营业额

楼层设置:

B1或较高楼层

餐厅经营游戏_经营餐厅游戏_社区共享餐厅经营模式

业态导入建议:O2O业态

社区共享餐厅经营模式

模式:

商场店铺为展示点,

下单后配送至住处或提供上门服务

优势:

互联网线上与线下结合

充分利用社区商业的“最后一公里”优势

楼层设置:

B1或较高楼层

业态导入建议:便民运动设施

社区共享餐厅经营模式

社区共享餐厅经营模式_餐厅经营游戏_经营餐厅游戏

案例:

上海白玉兰广场顶楼网球场

万科社区商业跑道

优势:

聚拢人气

维护成本较低

利于开展活动、具有商业价值

面积充分利用

楼层设置:

露天广场或顶楼天台

SETP 4:加强社区互动社区共享餐厅经营模式,营造舒适体验感

社区共享餐厅经营模式

社区商业机遇

社区商业在市场占有率上正处于上升阶段,提前布局有利于抢占市场和品牌推广。业态为居民生活刚需,不易受互联网冲击,且有利于O2O业态导入。在风险方面,社区商业单体规模小,不易产生重大风险,却能形成资产包以数量取胜,有助于分散投资风险。

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