社区商业模式
《上海社区商业项目普查报告》
趋势三：随着专业机构进入，社区商业业绩表现突出，“小而美”的社区商业大有可为
根据上海购物中心协会发布的数据社区共享餐厅经营模式，10万㎡以下的商业业绩表现出众，最高可超过7万元/㎡/年，为全市平均水平的7倍。
全市商业营收增速排名前十的商业中也经常能见到社区商业的身影。其中包括新邻生活站、汇暻生活广场、新理想广场等。
小社区商业，大成长空间——运营能力是盈利的关键
20年社区商业发展，体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力。从最初的“放任自由”到如今的整体运营，越来越多的企业意识到了社区商业的价值所在。
在商业运作上，与辐射范围较大的区域或市域购物中心不同，“小而美”的社区商业辐射范围较小，更讲究周边居民对于社区商业的粘性。因此，对周边居民消费习惯与偏好的调研、对业态的精准导入、提高消费者体验度就显得格外重要。
国内社区商业盈利模式
在社区商业的细分领域，市场参与者主要分为开发商、运营商与资本方，而他们在社区商业中的盈利模式也不尽相同。在此，我们也就上述三种参与者，各选取了数个颇具代表性的案例，详细展示各方的对社区商业的操盘思路。
开发商代表：万科集团
自建自营，“五菜一汤”、“主题商场”统一招商、运营
此前，几乎包括零售商在内的所有企业，进军社区商业都是单打独斗，即以某单一业态进驻，至于其他生活类业态的组合，基本是“听天由命”，物业方对此也是抱“愿者上钩”的态度。万科在社区将商业进行规划后形成统一模式，让原本处于“自然生长”或“野蛮生长”状态的社区商业有了标准，各业态的相互补充，让彼此的发展有了更强的生命力。
资本+运营商结合代表：盈石
新邻生活站：2017年位居全上海商场营收增速排名前十
区位：新邻生活站项目位于陆家浜路与西藏南路交界处，两条均为主干道，故地面交通的优势非常明显。再则，项目为8号线与9号线交汇处地铁上盖。项目身处上海核心商业区内，紧靠新天地、打浦桥、淮海路、大世界、人民广场等等商圈，加上老街区特有的商业文化街、豫园、城隍庙等旅游景点，商业气氛十分浓郁。
定位：作为仅仅23000平方米的社区型购物中心，其辐射的半径不会很大，而所在区位内的商圈又十分密集，故定位在生活站是十分讨巧的。小体量而坐拥周边庞大居民数量，以小杠杆撬动大市场，把消费群定位在周边居民。
业态：在业态上，也是充分整合潮流风尚、健康美容、甜品乐宠、时尚餐饮、亲子享乐等多元业态，旨在打造一个“Timeout in STATION”的魅力生活港。
优势：专业运营团队+全产业链服务范围+国内外金融资本支持
资本+运营商结合代表：冠海资产
冠海资产成立于2015年，是一家主营上海商业存量资产的房地产投资公司。迄今，冠海已成功收购上海本地区商业物业逾5万㎡，投资改造、运营商业项目面积数10万㎡，实现从商业项目收购、策划投资、运营管理的全产业链。
冠海资产：投资案例
优势：自有运营团队+较低资金成本
社区商业运作建议
“小而美”的社区商业更讲求的是精细化的运作。对此，我们也从基金运作角度、商业运作角度提出了对社区商业的操作建议。
基金运作建议
SETP 1：选址
SETP 2：大数据/市场
SETP 3：业态选择
业态导入建议：小吃美食广场
模式：
单间开间面积小，共用用餐区
优势：
提高面积使用率
提高租金
利于商户以外卖提高营业额
楼层设置：
B1或较高楼层
业态导入建议：O2O业态
模式：
商场店铺为展示点，
下单后配送至住处或提供上门服务
优势：
互联网线上与线下结合
充分利用社区商业的“最后一公里”优势
楼层设置：
B1或较高楼层
业态导入建议：便民运动设施
案例：
上海白玉兰广场顶楼网球场
万科社区商业跑道
优势：
聚拢人气
维护成本较低
利于开展活动、具有商业价值
面积充分利用
楼层设置：
露天广场或顶楼天台
SETP 4：加强社区互动社区共享餐厅经营模式，营造舒适体验感
社区商业机遇
社区商业在市场占有率上正处于上升阶段，提前布局有利于抢占市场和品牌推广。业态为居民生活刚需，不易受互联网冲击，且有利于O2O业态导入。在风险方面，社区商业单体规模小，不易产生重大风险，却能形成资产包以数量取胜，有助于分散投资风险。
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