李嘉政，新聚仁机构董事长，Weshare我享度假的创始人，2008年著书《地产破冰术》，国内知名地产策划人。

日前，在新聚仁的一个内部分享会上，董事长李嘉政向新聚仁传统业务团队分享了新聚仁旗下Weshare团队研发半年，用共享经济改造传统旅游地产营销生态的转型之作--“Weshare我享度假，分权度假屋共享换住平台”。他表示，对旅游地产而言，共享经济模式可能是最后的稻草，也将是能够真正改变旅游地产生态，破冰旅游地产的钥匙。以下是他在内部分享会上的讲稿摘要：

为什么旅游地产“十做九输”

近年来共享经济旅游体验，旅游度假市场发展迅猛，2014年中国旅游人次一举达到36.3亿人次，同比增长11.4%；国内旅游收入达到3.1万亿，旅游收入占比占GDP的4%，但美国的这一数据达到25%。国内的旅游度假市场可谓一片红火，也正是基于这一判断，这几年国内品牌开发企业纷纷强势进入这一领域，但经历了几年的开发，大家发现，旅游地产似乎没那么好玩。

根据国家统计局以及我们的研究院数据统计，目前全国旅游地产项目7965个，其中大型在售项目有589个，而这些在售项目平均存量达到2043套，而平均去化速度为11.8套/月，完成存量去化需要16年。这是个令人崩溃的数据，但又是个令人无可奈何的数据。

克而瑞董事长丁祖昱在《旅游地产卖不掉的秘密》一文中解构旅游地产“一分钱也没涨”、“一生只去一次“、“一百年卖不完”，看衰旅游地产。房地产行业自媒体联盟盟主黄章林也以《为什么辣么多旅游地产楼盘卖不出去？！》一文全面解析旅游地产营销困境。但是，我感觉他们都没真正讲透。

我认为，中国旅游地产核心问题有两点：其一、供需双方的诉求点错位。开发商通常认为购房者需要占据最好的景观资源、一流的配套、物业产品要好、度假服务要到位，认为只要做到这些消费者自然就能就来了，愿意买单，成交放大是必然。但对消费者而言，首要解决的是购买动机问题。我们在多城市做了一项统计结果显示，中国85%的家庭，每年旅游少于28天。既然一年都住不到1个月，为什么我要买1年。

其二，长时间空置带来的管理难题、极低的性价比、度假的自由度受限、二手交易难等问题都让消费者抱怨连天。而我本人也是旅游地产的“受害者”之一，如今也是懊悔不已，现在想来当时之所以购买也只是冲动购买。当一种商业模式给消费者带来的巨大痛点的时候，势必这种商业模式会出现危机，这是十盘九输的重要原因之一。

但最根本的原因，我认为还是在客源层基数，更多白领阶层和旅游地产无缘，代价高昂、并且可能长期空置的旅游地产没有什么吸引力，他们甚至从未想过要买旅游地产，旅游地产成为有钱人的小众的痛苦游戏。一方面是动辄千亩、万亩的旅游大盘，一方面是日渐稀缺、并且体验极差的购房群体，这才是旅游地产渐入死局的根本原因。

共享经济是破局之道

移动互联网时代，共享经济大潮正改变着我们生活的方方面面：Uber用共享经济思维改变了人们的用车习惯，Airbnb用共享经济思维开创了新的旅游居住模式，Wework用共享经济思维搭建整合办公平台，改造了传统的办公模式。我发现在所有的房地产领域中，旅游地产是最需要、也最可能借助共享经济模式彻底变革的领域。也正是借助共享经济，旅游地产才有可能真正成为普通消费者都能购买的刚需产品。对旅游地产而言，共享经济模式可能是最后的稻草，也将是能够真正改变旅游地产生态，破冰旅游地产的钥匙。

因此我们建立了中国分权度假屋共享换住平台--Weshare我享度假。借助这一平台，开发商可以将度假屋分成12份按份共有产权销售，每份分权度假屋每年拥有28天居住时间。购房者按需购买共有产权份额，在大幅降低购买成本与度假居住成本的同时，可以轻松实现分权度假屋的预订居住、交换居住、出租出售，并享受平台提供的贴心定制度假服务。

当然，国内一些开发企业虽然也曾做过一些突破和尝试，但是效果并不明显。根本原因在于，这种分权模式对于国内开发企业而言，还需要一个强大的营销服务体系及后续运营管理平台。“Weshare我享度假”建立了这一平台体系，以中国房地产移动互联网O2O平台聚寓购、提供专业度假屋管家托管服务的上海维禧尔酒店管理公司、以及分权度假屋共享换住平台Weshare构建起完整的平台服务体系。其中聚寓购为旅游地产项目销售提供O2O全国全民经纪人电商服务；维禧尔对分权度假物业提供日常托管、入住管家以及深度度假增值服务；Weshare我享度假接受会员委托提供分权度假屋展示、申购、预订居住、交换居住、出租出售服务。

通过这一服务体系构建，开发商可以无后顾之忧地采用分权销售模式。通过分权，消费者购房成本被大幅降低，以1套西双版纳某80平方米全装修度假屋为例，分权购买只要4万元左右，这个价格无疑已经具有巨大的诱惑了。

当然，因为拥有产权，实际上等于锁定了未来40-70年的度假居住成本，而这个度假居住成本也远低于酒店居住成本。以西双版纳某70年产权、4万元的分权度假屋计算，每天的度假居住成本仅为40000÷70÷28≈20元/天，而实际上西双版纳的当地酒店与客栈的平均价格在300元/夜以上。

此外，平台完善的售后保障体系也解决了消费者买房后居住预订、房屋托管等一大堆顾虑。专业酒店托管公司将对分权度假屋进行日常托管，并提供个性化度假居住服务。从房屋的日常保洁、开窗通风到房屋的维修保养全方位的细心打理，确保度假屋常用常新。

消费者度假期间，五星级酒店高管为班底的专业管家服务团队提供“度假管家+度假秘书”为核心的家庭式度假服务体验：度假行程规划、度假服务对接，专属的、熟悉当地人文旅游、度假资源的度假管家贴身线下服务，给度假完全不同的个性化居住体验。

对普通消费者而言，这些无疑开启了度假地产消费购买的巨大通道，但是平台最大的惊喜还在后面。

通过加盟成为Weshare会员，消费者还能借助Weshare分权度假屋共享换住平台，在平台上随心换住平台海量的优质度假屋。在自己的度假屋住乏了、累了，可以轻松地换住平台上的其它度假屋。今年在海边的小屋度假，明年可以去山里的别墅小住，真正实现随心交换居住。这意味着，你买了一份分权度假屋，你就真正解决了可能解决了全家以后的度假居住问题。以后想到哪去就能去哪，度假居住不用再住酒店了。

当然还没完，事实上，很多人即便是只有28天度假时间也可能用不完，或者根本没时间去住，他还可以把用不完的居住时间委托平台租出去，真正让度假居住资源最大化利用。此外，因为份额产权总价低，性价比高且具有换住功能，因此，通过Weshare平台可以轻松实现共享产权的转让、继承，交易更加方便自由。

通过对消费者痛点的真正解决，Weshare真正将供需双方拉起手来，最大程度地放大了客源层基数。借助共享经济真正从把旅游地产打落神坛，让旅游度假屋，让普通消费者也能轻松占有最美的度假资源，享受原先只有富人才能玩得起的已经不再“痛苦”的游戏，让旅游地产度假屋真正成为刚需产品，这无疑将是共享经济在旅游地产领域的最佳模版。

新长征路上的号角

当然这是一个全新的商业模式，跨领域的平台打造要取得成功很大程度还需要借助互联网、新技术手段。因此在我们的转型道路上，我们还需要更多志同道合的伙伴，令人欣喜的是，我们的商业模式拥有着巨大的吸引力。因此很快，金茂君悦的客房部总经理来了，前携程核心技术团队来了，链家首席架构师、核心无线研发团队也来了，短短半年的时间，Weshare从创意形成到商业模式的构建再到团队的构建，最后到整个互联网移动平台以及技术体系的形成。

我们在转型成长的道路上走得很快，虽然一路也会遭遇很多困难共享经济旅游体验，还有很多困难和问题需要一个一个地解决，还需要在接下来的服务产品迭代升级过程中，不断提升客户的服务体验，衍生定制更多的个性化服务产品，提升客户粘性。

但是，我坚信，伟大的创意诞生伟大的企业，新聚仁的再次超越已经开始，我们期望在传统房地产营销代理业务继续做精做强之外，真正帮助中国旅游地产行业营销运营，形成更加强大的房地产营销服务体系。在我们的平台商业模式获得成功的同时，必然也将催生共享经济的在旅游地产领域的领军型平台服务企业。